楼市现状：厦门被掏空，深圳在崛起！

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提问：最最亲爱的房姐，你己经是我的人生导师了，看你一直在推荐深圳和广州，自己一线是不是也该好好规划下。字多了只能图片麻烦指教

回答：你好，感谢付费！

厦门现在价格已经腾飞到接近深圳水平了，部分板块高的有点变态，短期内我比较悲观。厦门人才流失很严重。房价高工资低，很多人走了。反而是北上广深待遇给的足，有助于吸纳和留住人才。本土的，一言难尽。竞争无处不在，城市间的竞争也非常剧烈。有竞争就会有变化，优胜劣汰亦适用于城市。

厦门的问题在于，人口太少，旅游IP的风向可能会改变。

纯投资跳出厦门，长远看，深圳广州都是更好的选择。宝宝才5个月，现在考虑学区，为时过早，重点放在资产增值上。

深圳可以操作5改3。

提问：新人首问：一直潜水，发现房姐多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。

本质就是：做减法。

扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。

提问：@新人首问@请问美丽房姐，洪山区万科主场房子有多大升值空间？

回答：你好，万科主场是一直卖不动的盘，中介三天两头电话推荐骚扰。 雄楚大道虽然位置不错，但是附近的楼盘常年不受待见，楼盘小，交通拥挤，板块成熟，但未来利好规划比较少。 同等价位，关山大道是更好的选择。

提问：房姐您好！我刚入手雄楚大道的金地中心城次新房单价含税计2W准备自住，首期已凑齐，月供9000元。名下有附近的关西小区和白沙洲的还建房在出租，请问老破大关西小区是出租来缓解月供的压力还是出手卖掉，关西小区的优势是学区房对口华一初，有点犹豫现在是卖掉后手上留点钱做点其他的什么事，还是保留着等日后拆迁？请房姐赐教万分感谢！

回答：你好，关西小区暂时没有拆迁规划，至少在3年内大概率是没有的，因为关西范围内的小区太大了，而且城中村范围也大，要拆迁的话，耗资巨大，zf需要仔细斟酌。加上关西小区是2002年建造的，至今才十几年的房龄，没有到非拆不可的地步。 暂时没有拆迁消息，建议出手，置换一套低价潜力盘，剩余子弹可做其他投资。

提问：房姐，你好！刚加入到星球。本人有一套联投龙湾二期90.5平的毛坯房，低楼层，2014年买的，公积金贷款30万，还剩10万左右贷款，房产证还没办。现在遇到父亲在硚口区唐家巷劳动里32平的老房近几年要拆迁，家庭收入15万左右，有些问题和想法想请教房姐。 1.因为手里没有子弹，想把联投的房子卖掉，在硚口区买一套二手房适合老人居住，也适合拆迁前出租有些收益，若干年后有拆迁价值的老房子。 2.看你文章上说联投龙湾二期的房子还不错，不知道今年卖掉联投的房子适不适合，卖多少适合。 3.假如卖掉联投的房子当子弹，能否在汉口一环内买两个小房子投资，或者在在3环内置换个大点的房子，复式楼适合么？

回答：联投龙湾现在不是出手好时机，明年初3-6月市场热起来再出手。 如果有拆迁内部消息，可以买硚口老破小，没有内幕建议买次新盘，老破小流动性差，属于房产生物链的最底端，不建议赌博。 汉口重点关注星球内推荐的板块。二手房淘地铁沿线单价1.6的次新笋盘。复式要看具体选筹，老破大+楼梯+顶复在武汉流通性差。

提问：“新人首问”智慧美丽的房姐，我该不该接受这种组合贷款方式：买房想进行组合贷款（公积金加商贷），但工资性流水无法达到月供（公积金加商贷）两倍，再提高首付很困难，销售联系银行给出的解决方案是进行公积金贷款+商贷+消费贷，用消费贷去贷装修款，还告诉我装修贷利率比装修贷利率低，我怕有坑，如果接受这种三种方式一起贷款的方式买房，会不会对我有影响？比如影响我征信、后期办房产证啊等等～明天签贷款，如果可能请房姐把我的问题排在前面，谢谢房姐～

回答：你好，公积金组合贷，如果流水不够，增加一个共同还款人就行了，没必要提高首付。 有些首付贷上征信，有些不上征信。 不建议提高首付，杠杆太高，如果按揭之前查到了首付贷，银行会提前让你还清。 除非开发商可以操作同时申请，利率在6%以内，可以接受。

提问：房姐好，坐标重庆。轨道时代开盘半月居然还有不少房源。高层127清水1.35万总价170万。有几点纠结：一，2023年中旬才交房；二，看了下环境：对面公租房，下面轨道线，旁边高压线，基本没小区活动地方。三，现在剩的都是小区内最大的户型。问题：纯投资仅余一张贷票的话买这里是否最优选择？需要现在赶紧上车吗？还有没有更好的推荐？

回答：轨道时代交房时间晚是因为地势问题，离轨道近会有轻微影响，但是后期也可能会改建。 有恒大的品牌溢价，纯投资是可以买的，性价比很高。 趁着还有房，现在上车吧。

提问：房姐，目前有全款房两套，一套唐家墩老破小，一套东西湖120，目前手头现金100，年均收入大约15，夫妻二人名下均无房，孩子3岁，考虑上学，工作在汉口火车站附近，先考虑红旗渠路，后嫌对口初中太差，又考虑常青花园，请问怎么操作，常青片区哪个小区好，准备卖东西湖步梯房，大概可得130，是买两套两房还是一套三房跟老人住？可公积金贷款。孩子上学后培优费用高，月供控制在6000以内

回答：你好，考虑学区汉口火车站附近可以关注万科汉口传奇。 常青花园次新溢价太多，6小区建议买个小户型挂学区即可，需要淘笋，单价2万左右入手最好。 剩余子弹买低价潜力盘，投住分离。

提问：新人首问！请问房产投资流派中，有无大型社区住宅一层商用出租的流派？坐标太原通过sfsd投资2套一手房，投资标的为一线开发商超大型社区（单个小区2000户以上），选择人流量最集中位置最好的住宅一层，投资初衷是单价要低租金要高的双保险，交房后将商用出租，租金回报率仍很难超过5%，但是房价已涨30～40%，首付款已翻番，下一步您建议是继续持有还是卖掉变现？

回答：你好，租金只有3种情况下会高。 一种是租给外国人，那你首先这个小区要获得外国人的认可，很多外国人扎堆只住特定的小区。 还有一种是分割出租，客厅割成两个房间，租单间，这个最大的问题是比较辛苦，要频繁打理租客。 否则，正常的长租很难提高租金，每年涨月租金200块就差不多了，涨10%都得谈。 房价涨并不代表租金涨。 最后就是做民宿，需要有线上运营经验，对房产的位置和环境要求比较高。 整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。 不是强二线城市，房价随着大势涨。 本地人可以买，毕竟省会。 找新城人口延伸区，地铁沿线人口大盘，注意防止溢价。 是否需要出手，还是要结合具体的标的做判断，太原总体上向南发展，如果选筹位置不差 房龄不老，可以继续持有，或者出手一套做裂变。

提问：忠粉提问，房姐好，请问湖光山色自住怎样？有涨幅的空间吗？看价格蛮合适的，请问自住二手房怎样挑选？哪些是必要考虑？江夏区，东湖高新区，有哪些好小区推荐？

回答：江夏涨幅弱 庙山虽然离光谷很近，但是常年不受重视，做冷板凳。 现在江夏主要发展文化大道和黄家湖板块 同等价位，花山略优，优先东湖高薪，主城区。 江夏毕竟三环外了，远城区投资不是优选

提问：新人首问:你好，房姐，现在300-400万能在深圳买自住的两房吗？顺便带学位，学位不用太好的，还有机会吗？目前子弹100，可以凑到120，我和我老婆都是深户，我老家常德07年买了套房，现在爸妈在住，深圳没房，目前住在坂田，工作在福田，小孩4岁，现在读幼儿园，请问房姐有没好的推荐，希望楼龄15年内，地点在公司或者目前住的周边位置都可以，或者房姐有更好的推荐也行，先谢谢了。

回答：1.福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘 2.龙华和坂田都可以关注

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