我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，房姐，您好，坐标武汉，跟老公均为企事业单位，家庭年入70加，名下各有一套140以上商贷住宅，一套在四新，一套在世贸锦绣长江自住，朋友圈在四新，准备入手一个别墅类产品，前十年用于朋友间的私人会所(主要以吃饭和麻将休闲为主，不会主营，搞点小收入），十年后考虑自住。手上子弹200，可承担月供三万。以下两个问题麻烦房姐帮忙出主意
1、上周看了开发区海伦小镇的军山上的一线江景叠墅三四楼，产证面积139，使用面积183，加露台可以达到200平，加两个地下车位，总价185(房价119+改造费40+车位26），当时觉得还可以，交了五万定金，现在又觉得离四新太远，不太适合做会所，如果单纯从投资角度，请问房姐这个房子可以入手吗
2、如果退订海伦小镇这个房子，准备做首套入手一个距离近一点的别墅，兼顾近十年小会所功能，以后自住和保值，麻烦房姐帮忙推荐选择范围和方向 万分感谢！
回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。
投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。
但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。 真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。
三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。
人生最大的悲剧就在于在错误的方向硬撑。硬撑有很多种，比如和老板谈理想，和有钱人谈消费，和红顶谈公平，又比如在远郊区买豪宅别墅做投资。
如果是考虑自住，建议多关注后官湖板块的别墅。
提问：房姐你好，非武汉人，想在武汉买房自住投资都可。但手上子弹有限。听说梧桐湖那边规划不错，七千左右，不知道可以么？
回答：不建议买 价格高了，接盘侠少的可怜 生活半径在光谷东，预算不足，纯自住可入 投资还是建议去汉口北，或者沈阳
提问：房姐你好，新人首问，求指点儿子房票用了145平，王家湾中央生活区，毛坯，货款60M连车位，每月还6千多，他在光谷上班，我手上30个不知怎么安排，我买是首套想卖生活区是时候吗，还是抵押买光谷东，万能房姐给我方案
回答：买光谷东不建议做抵押，成本太大。王家湾可以继续持有。 做一笔信用贷，或者大额信用卡空当接龙，子弹凑到50-60就可以入手光谷东了。利率控制在7%以内，换核操作。 sfsd都没有了，建议淘二手次新盘吧。
提问：新人首问：房姐您好！2011年4月买入的武昌复地东湖国际一手房99平小户型，因为在光谷上班自住不方便，打算卖掉后还自住房--光谷东叠拼户型一手房的贷款或者到杭州或深圳买房子，现在出手的话市场价大概是多少呢？现在是出手的好时机吗？受疫情影响严重，武汉楼市下一波行情是什么时候呢？另外，精华文章分享在哪里能找到？谢谢！
回答：你好，现在并非出手最佳时机，建议等市场回暖之后再考虑出手。 武汉目前还是在横盘期，但是武汉横盘已经3年了。按照武汉往年的涨幅规律：4-5年一个周期，横盘时间越长，多军的赢率越大。
武汉的城市基本面没有问题，限价结束后横盘状态在慢慢回归正常。 楼市的启动一般有以下几个特征:
阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）
阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）
阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）
阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情） 武昌复地东湖国际小户型成交价在4万左右。 可以考虑出手，置换一线城市标的，北上广深都是不错的选择，杭州天花板略低一些。
提问：房房姐，恒大御园次新房92平所有费用275w是否划算？
回答：不划算 恒大御园入手控制在2.5以内
提问：你好！房姐！本人襄阳的，首套房，听你指导长江新城（清能正荣府）可投资，很有心买入，计划一是孩子大了可以去武汉发展，二是五年后孩子毕业再卖掉，提问五年后是否有利润可赚？
回答：清能正荣府是不限购区首选 如果你能开发出限购区房票，主城区的低价盘是最好的选择
提问：房姐你好，诚问如何处理贷款。本人未婚，公务员，征信好，去年6月武汉买的首套房180万，7月起还款，10年装修贷10万利率6.37，30年商贷103万6.125，等额本息月供7千4。预计明年年初交房，现公积金可贷70万，交房后办证物业费公共维修基金等约7万。 1、交房后还清多余商贷转成公积金贷款，但到时只有10万还有差额近30万，已有贷款会不会负债率过高无法再贷？如果贷不了如何商转公，拖下去等钱够了又担心商转公政策变化。可以利用体制内身份合法获得资源比如低息贷款吗？ 2、交房后不转公积金，那利率过高月供挤占收入，自己理财收益率还没有房贷利率高，余钱也不够再买房，该如何缓解被房子套牢的压力？
回答：可以先把装修贷还清了 公积金额度太少，商转公意义不大，公积金留着买下一套吧 利率换成LPR，未来如果有降息窗口，可以申请
提问：首房首贷，子弹四十个，月供最好控制在3k内。单身女，武汉没房，社保本月刚满2，是买红枫金座39一居室尾盘。还是买盘龙城85两居室。总价都是90万出头。第一次买房拿不定主意。
回答：子弹40套个三环内二手笋吧，通过租金缓解月供压力 红枫占房票，价格优势不大 盘龙城远城区，涨幅慢
提问：房姐你好!二套房票中建星光城捡漏顶层97平能投吗?急急急
回答：可以啊
提问：困惑者提问:智慧的房姐，坐标广州: 1.黄埔花园三期南向95平，4万/平；2.万科城市花园06年西南向111平，3.4万\/平或06年东向111平，3.8万\/平，两梯三户楼王；3.中鼎君和15年东北向91平，4万\/平；4.黄埔雅苑07年南向95平，3.6万\/平；5.悦时代花园12年西南向121平，3.5万\/平；6.万科金色悦府15年100平，3.7万\/平。 品秀星樾一手房:一期9栋6楼02户型西南向108平，3.7万\/平。 作为纯投资，请问选择哪一个好，请房姐给予指引，谢谢！
回答：你好，感谢付费！ 品秀星樾=坑，自住可入，投资回避。 这几个二手盘，首选黄埔花园，入手单价控制在3.7左右。 其次是悦时代花园，价格优势，单价控制在3.4左右。
提问：本人今年38。房产投资小白。自己开个小公司。子弹80左右，今年刚落武汉户口。16年婚内买过一套房，世茂林屿岸82平2房。商贷，妻子是主贷，我共同还款，若jlh房产过户给妻子，我能算首房首贷不，能否享受首付30%的政策。现二孩刚出生，准备买一套改善自住，估计老二初中毕业前不会换地方，我打算在小区买一套117的低楼层，两套老人从老家来了有个照应。但老婆看了南湖泰然玫瑰湾的143平的四房一线湖景。也看了南湖的林地格林和大华世家。打算把首套全款抵押后购买。想咨询一下房姐，买哪里比较有利？或者把82的出掉，投资加自住到关山大道淘淘四房的笋未来上学。个人觉得买一套自住环境较好的房子后再来考虑投资增值。请房姐根据我的情况分析一下该怎么买！谢谢了！
回答：你好，南湖自住不错，大华和金地都是明星楼盘，密度低，环境好。 但是南湖毕竟是睡城，天花板不高。相同的单价，关山大道支撑力和涨幅都更强。 世茂林屿岸也是同理，自住很好，但是涨幅不如三环内。
提问：房姐好，请教一个问题。我现在是这个情况，流水不满足要求，但是又想使用公积金贷款，这样的话就只能先养半年流水，但是不知道半年后房价是什么情况。你认为我是现在就商贷买，还是等半年后流水满足要求了用组合贷买呢？谢谢。
回答：房价不能等，因为公积金问题延迟建仓，逻辑感人 组合贷流水可以增加共同还款人 大不了先商贷，以后再转公 有性价比高的盘直接拿下
提问：房姐好，您的文章《二手房砍价50万实操技巧》在精华里没找到啊
回答：说说几种常用的砍价策略：
1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。
2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。
3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”
4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。
5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。
6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。
提问：急！急！急！我在东原买了套房子！过来签贷款合同！置业说只能签渤海银行，利率是6.125我感觉这个利率有点高啊！请问有没有利率低一点的银行我可以选择？
回答：除非和财务 开发商认识，更换外资银行，不然只能被迫接受渤海银行
提问：房姐，急问，金科城98平三室。打折后单价19751。总价191.5w 考虑自主加投资。值得入吗？？？
回答：可入
提问：佳兆业洋房四房和汉阳电建三房长持的话 哪个有优势
回答：都不太行
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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