我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：有大智慧的房姐您好，新人首问：三线城市安徽芜湖人，三口之家，老公国企搞技术，家庭年收入20万。现夫妻二人名下有东方龙城采薇苑房一套130平，价值180万，还在还公积金贷款。我名下有父母过户给我家孩子上镜湖小学的房一套，96平，价值170万。现在东方龙城采薇苑房一直闲置，想把这房子卖掉去南京商业贷款买一套房，您觉得想法是否可行？在南京哪里买比较好？
回答：你好，南京当下能买的只有限价盘，能不能摇到，全屏运气。
南京真正核心地段：新街口，鼓楼，河西中，河西南。
稍次一级地段：江北新区，夫子庙，南站，明故宫，环陵路。
再次一级地段，才轮到雨花台，紫东，大学城，百家湖。河西南、江北新区、南站的房龄较新的存量品质小区。
南京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
相同的总价，建仓广州或者杭州，回报率更大一些。
提问：房姐，您好，90后房产小白，老房子都是父母买的，现有滨江苑三期187平一线江景学区房一套（抵押贷60)长港路常青南园学区房130平一套，后湖旭辉华宇星空120平一套（去年全款入手），仁恒178一套（去年入手首付三层），最近在纠结仁恒的退房的问题，因为又想把滨江苑卖掉置换一套万科二七滨江御玺滨江251平，仁恒因为精装修的一些问题现在犹豫退不退。家里有小孩是2023年上小学，想换个新小区户型好圈层好学区好长期住，仁恒不退就无法置换，现金只有30个子弹了。现在不知道该怎么做比较好，请指点！！
回答：你好，如果买仁恒暂时不打算自住，建议退房。 仁恒在后湖板块属于资源错配，也就是我们说的CEO盘，地段一般，没有学位，光是品牌溢价，很难跑赢大势。 考虑自住和圈层，二七滨江是更好的选择。 另外你们的子弹都集中在汉口，可以考虑出手1套裂变2套武昌潜力更大的楼盘。
提问：房姐好，坐标武汉，JLH，老公名下现自住学区房一套114平房龄15年，方便孩子上学，二七滨江江景房200平一套贷款360万，打算孩子初中后入住，我名下琨瑜府158平一套，贷款180万，另有一套四新精装房挂在老人名下，118平无贷款，已办证。两人月还款额3.2万，手上现有子弹100万，如何对资产进行优化组合。请您不吝指导！
回答：开发一张一线城市的房票，北上广深 入手一套底仓长持。 老人名下的全款房做抵押融资，孩子读完书学区房可出手裂变。 最好的资产配置是一线城市+强二线城市+弱二线城市。
提问：中海二七滨江项目有投资价值吗？
回答：你好，二七自住还不错，但是投资可能跑不赢大盘。 二七滨江整体都贵，当然以后涨也会涨的，但是流动性会差。
提问：宜昌中铁龙盘湖世纪山水联排别墅目前是否具有投资价值？我想通过子女和我分别贷款买2套，应该怎样操作？我已有两套贷款房，子女已成年没有房产。
回答：猇亭这类工业区房价天花板太低，距离伍家岗中心区远，空气质量差，配套不足。 自住和投资都是很差的产品。
提问：你好，房姐，子弹100万，在宁波哪里买房比较好，再买算二套，
回答：你好，宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降； 近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。 省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。 坐标宁波，子弹100，投资上海，杭州等几个强省会城市未来潜力更大。
提问：请问聪慧的房姐，买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本，这里的杠杆倍数是什么意思？
回答：就是杠杆率 债务\/资产*100%
提问：房姐 刚才有 终究要推出保利新武昌的房子，13500价格 ，说是拆迁户不要的房子，要18万茶水，这房子是还建房的性质吧？
回答：18万？ 我知道的渠道也才12万，中间商挣差价... 新武昌是商品房性质的还建房。
提问：房姐你好，我把杭州城东的两本证一套房的房子卖了，想买杭州城西未来科技城的，可以吗？有什么好楼盘可以买，给个建议
回答：观止洋房，天空之城，耦园，未来悦 首选3万以内的倒挂盘
提问：最专业的美丽房姐，因为想加入自如这个平台，所以想问一下你怎么看房屋租凭这个行业，这个行业未来的发展前景，尤其是在武汉的发展前景！其次在这个行业中自如的发展潜力，以及相对于其他竞争对手的优劣势。谢谢！
回答：长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业。中介(自如)、我爱我家(相寓)主要由租赁中介业务延展而来 ，有天然的客源和分散式房源获取渠道，所以中介背景的长租公 寓商主要以分散式公寓切入市场，将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场，以期获得更高的收益空间。 在这个领域，有实力的中介将会逐步增加集中式公寓的比重，更好地发挥资金和客源优势，同时以集中式公寓为据点 发展周边分散式租赁的托管服务，以轻重结合的方式进行扩张。中介背景的公寓商最大的挑战来自于运营，对产品的理解和成 本控制能力将是争夺市场的关键；
对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。 事实上在中介内部，以往比较重视二手房，今年开始在新房上发力，租赁模块一直是不冷不热，不赚钱的业务往往也不能获得太多资源。 房产开发行业利润越来越微薄，快速发大财的机遇少了。最直接的好处是有公司楼盘打折。 分析一个行业有没有前途，第一看行业增量空间，二是看你提供的行业价值，最后更重要的是行业是否充分竞争。
提问：房姐您好，新人首问。我是北方人却非常喜欢扬州这个城市，有很多美誉的称号，人文地理环境还有慢生活都是我理想中的城市，现有50，想在扬州买一套房投资，未来有升值空间吗？如果可以入手，买哪个位置好一些？周边的镇江仪征又如何呢？年底前入手可以吗？请答复为盼，谢谢！
回答：南京周边的城市都不行，天生被南京吸血，而且扬州已经很贵了 仪征都不便宜。 要说便宜 还是镇江便宜，还有什么孔雀城，都是屌丝专供投资品，万年深坑。 专业玩家提倡投住分离，投资只买top10的城市，自住租房，扬州的民宿和酒店更适合你。 怎么区分一二三四线城市？ 我的个人观点： 一线，人口两千万以上，经济政治大城市：北上深； 强二线，人口一般在1000万以上，强省省会，广州杭州南京武汉成都天津郑州重庆； 弱二线，弱省省会，全国经济强市，福州长沙沈阳西安合肥济南石家庄，佛山东莞厦门宁波等； 三线，差省省会，地方经济强市，东三省江西广西云南贵州，中山珠海泉州苏州无锡常州扬州等； 四线，落后省会，差省地级市。
提问：房姐，我还想问下，清江山水3.3期，113平，满2，五楼，多少总价可以出手呢?
回答：2.2-2.5都可以 具体看装修和户型
提问：房姐，汉口顺驰柏林可以买吗？有没有升值空间？
回答：你好，当年很多人被东西湖的环境吸引入手了，结果是东西湖的房价与主城区的差距越来越大。 最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，未来1-2年内东西湖供应量极大，老小区升值潜力越来越弱。 如果是纯自住，可以考虑，入手价控制在1.1以内。
提问：新人二次问 房姐 一般怎么定义跳单?成交了后有中介找麻烦怎么处理？ 请教下 有个朋友找A看的房子，A一开始说可以搞定高平也约了业主准备见面，后来A又说不可以搞定高平，没约出来业主，让朋友年后再买。朋友怕年后涨价，就找B中介签合同了，B可以搞定高平。A不知道怎么发现了，就说他带看的，这是跳单，还威胁说高坪要捣乱，要分一半佣金。这个算跳单吗？一般怎么处理呀？可以让B中介分点佣金给A嘛？给A多少钱可以摆平呢？A也有朋友的个人信息，担心真以后捣乱麻烦多，求指教！
回答：你这种情况就是跳单。 契约社会，我还是提倡尊重契约。 有个本质问题，ZF对有契约前提下跳单的惩罚判例金额都太低了，只判赔几千块，所以购买者非常有恃无恐。 你签了独家又怎样，签了看房单又怎样，有本事找我打官司啊。花几万甚至十几万人力物力律师费诉讼费，最后打回来几千块钱。 既然已经被发现，对方要分一半佣金那就给他好了，破财免灾。 一个真实的例子，5年前，北京天通苑某买家跳单成交后，被中介发现，中介直接敲门进去 拿刀把买家捅死了...
提问：小姐姐，您好，在星球看到您给别人建议武汉建仓不易太多，不明白为什么，盼望指点，谢谢您
回答：中国的城市格局正在悄悄发生变化，城市化不是目标，大城市化才是最终目标。 未来中国将出现4个人口3000万的超大城市，5-10个人口2000万的大城市，十多个人口1500万左右的中型城市。 武汉这种便宜又有潜力的2000万人口大城市 长线看好，20-30年都不觉得会有问题。 但是房产是要均衡配置的，不代表全放在二线，也不代表全放在一线。 最理想的是一线三分之二，二线三分之一。
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