武汉楼市现状：郊区房价猛涨，市区房价稳定

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：请问房姐，武汉现在ZF托市，郊区房价上涨，后面主城区的会跟涨吗？目前主城区房价稳定。

回答：楼市的启动一般有以下几个特征:

阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）

阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）

阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）

阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）

现在还处于第一阶段末尾，第二阶段成交量上涨大约20%，对于整个市场，20%是季节性行情，还不是整体行情，大涨期成交量是今天的一倍上下，启动蓄力也要有50%的增量。加速入场！

提问：目前户口在办理中，不知道该不该继续办理，急盼房姐解答！

回答：你好，感谢付费！

天津滨海新区重点开发了10年，是在上海浦东之后，第二个浦东口号喊得最响的国家级新区，现在却成了天津房地产市场的毒药，在天津房价翻番的过程中，成了少数被遗忘的地方之一。不看好滨海新区，外贸经济一直疲软，人口迁入意愿不强。声势浩大的天津远郊滨海新区建设如今已经没有什么声音，塘沽口的响螺湾、于家堡伫立的高楼也无法缓解没有人的尴尬。没有人，是远郊新区最大的痛，痛几年也就放弃了。

中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。天津目前来看仅剩下高考优势支撑，所以天津的选筹逻辑是优先学区。现在天津和深圳户口都值得。子弹40，可以入手沈阳，此外武汉也是不错的选择，未来天花板比沈阳更高。

沈阳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问。目前父母55岁有两套房，一个130平老破大（利济北路利民大厦）一个130平航空路新世界汇豪邸。准备让父母JLH父亲买首套。手上有50个，两个房子抵押出了500w，预计可以抽100～200w用于购置新房。现在我为了以后结婚，准备买一套自住带投资的房。有几个方案请房姐参考。1，先购买招商公园的110平二手毛坯或者二手170平左右洋房，用于结婚，新世界汇豪邸给父母居住。将130平老破大挂着卖掉，然后买1～2个潜力盘。2，老房子留着租给公司员工，估计每月收租2000元。请问房姐有很好的方案吗？感谢

回答：你好，优先方案1，招商公园不错，但要控制入手价格。

我们一直对二线城市的老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。

你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强。建议放弃租金收益，出手老破大，裂变成优质资产。

提问：新人首问。武汉沌口金域蓝湾三居室一套，15年购贷款已清，投资用途。请问现在出手还是持有？怎样能让资产增值，悉听建议！

回答：你好，沌口是武汉最早的开发区。以汽车工业为主导 GDP和消费能力都很强 所以价格也偏贵，但是汽车产业最近几年逐渐走低，产业转移到光谷。未来利好太少，加上板块比较封闭，很难吸引汉阳以外的其他板块人口。如果自住可以继续保留金域蓝湾，沌口的ceo盘，品质不错，短期内可以保持溢价，但是板块未来难跑赢大盘。纯投资角度，建议出手金域蓝湾，置换到星球内推荐的领涨板块。

提问：现在上浮20个点的利率 还有必要买房吗?

回答：你好，这个问题比较小白，关键还是担心这么高的利率下买房还能赚钱吗？

其实武汉的利率相比去年，已经降下来很多了。如果等到利率降低了再买，可能又是一轮新的涨幅开始。

我们要做的是，提前建仓待涨。买房的科技树很多，但其实不需要全部都关注。对于我们来说，买房只用关注最终的结果，那就是买房能赚多少钱？

利润的高低，最终只取决于三块因素：

1.买入时的单价，预计卖出时的单价，面积；

2.杠杆的高低；

3.最后才是融资的成本（利率）。为什么我们喜欢看地段，楼龄，户型？无非就是看现在的价格笋不笋，以后能卖多少钱。杠杆越高，盈利（亏损）速度越快。当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候，你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆，实现超车。

为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅，无论是6%的信用贷和抵押贷还是12%的随借随还，都是微不足道，更不用说4.9%的最低按揭了和5.88%的上浮利率了。

买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本

提问：请问房姐，如何看待北京南中轴线上从南五环到大兴国际机场之间这片区域？未来归划临空商业圈，如何看待这边的这里的新盘和二手房，有没有投资的价值？

回答：你好，感谢付费！

北京的城市辖区变迁：

1952划房山；

1956划河北昌平；

1957划河北大兴，顺义首都机场

1958年划河北的通县和通州市，顺义，怀柔，密云，平谷，延庆。

北京的版图越来越大，河北则越来越惨。

北京的规划向东向南，目前北京郊区发展较快的：

亦庄，以物流仓储逐渐发展成综合性产住结合区域；

大兴生天，以睡城逐渐添加产业规划，有助于形成产住结合区域，另外有南延和新机场规划带动；

通州，CBD睡城，新政府规划有利于产业发展但是限制太多是不利因素；

顺义，土著区＋望京卫星城，部分产业支撑，老城区阻碍多，孙河已经提前透支是目前问题。

新机场规划很好，但是南四南五大片空地，你没有便宜房子买呀。好不容易坐两小时地铁到大兴线上一看，五环外全是4万5万。得找中轴线和大兴线周围3万的房子才行。现在的生天板块，处于涨幅完成期，次新基本都有10%溢价，大牌开发商溢价可能有30%以上。凯德和新机场的完成，可以帮助这30%筑基，也许还有30%的兴奋泡沫，大兴线的房产投资要仔细挑选。

大兴线四号线沿线，如果是从11年到15年这段时间买入，还是很赚的，刚好处于一个「城乡结合部」变成市区的阶段，很快翻两倍二倍。现在再回头看，大兴机场的作用并没有想象或者规划的那么大。北京的人口逐渐沉淀，新的郊区新区会空壳化，所以回天这种大型居住区很好价值很稳。再说丰台：

过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。

2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。

提问：睿智善良的房姐，新人又问：天津户口，手上有150万的首付资金，现在想在东莞投资购买二手住宅 1.想请问对投资东莞购房有什么建议 ？2.去买东莞的哪些楼盘最有投资价值 ？3.目前东莞的东部沿海的沙田镇比较便宜 是否有投资价值 ？4.因为我是地铁设计人员 可以知道东莞未来的地铁站分布图，想问问提前购买未来新建的地铁站周边的房产，待地铁站建成后 对周边的房子价格涨幅有多大影响5.因为对象在深圳龙华区工作 最后想问问龙华区有哪些楼盘有投资价值?

回答：你好，大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大多数一二线城市，甚至三线城市，都不会缺少地铁。首先，我们要关注一个区域内的首条地铁线。地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了第一条地铁线。

第一条地铁的价值，是从无到有，从0到1的历史性变化。为什么说第一条地铁很重要？因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区，居住环境更好，房价更低的新区，因为有了地铁，吸收了大量的外溢人群。第一条地铁是新区从市区夺流量；

第二条地铁是分流新区的存量。第一条地铁的红利，只能狠狠的享受一次。地铁规划的时候，是该区域内地铁房PK非地铁房。而地铁房开通之后，是该区域内地铁房PK市区地铁房，竞争优势就变小了。

刚需们攒够了钱，有了置换的能力，就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘。所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通之前买入最好，开通以后买入，涨幅就不可观了。

事实上，除非在开通之前买入，否则投资第一条地铁线，并不是最好的选择。更适合的，还有主城区的地铁盘。主城区地铁盘的投资逻辑，和上述投资逻辑，是完全不同的。地铁开通之前，主城区的地铁盘未必涨的多。

对于新区来说，地铁可以带动整个板块价值的提升，是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别。而主城区，地段的成熟时间可能比地铁建设还早，地铁的作用是优化交通格局，改善交通效率。拉动的价值并不如新区高。这个道理用一句话来概括就是：

新城区，地铁决定地段

主城区，地段决定地铁

主城区地铁房的投资逻辑，就是优质地段的投资逻辑。虽然地铁开通的时候，无法享受到新区地铁那样多的红利，但因为地段的优质，长期持有可以跑赢大盘，享受更为稳定的房价涨幅。

地铁会让延线房产锚定比照市中心房价，会拉升延线价值。而市中心房价是供需、政府指导价格、城市竞争力、虹吸能力、片区规划等等多因素形成的复杂系统，并非某一因素直接影响。

远郊地铁开通，会带来20%的涨幅，而你作为地铁设计人员，有靠谱的地铁规划路线，如果考虑短期博取这20%的收益，可以买入。但是总体来说，东莞的天花板还是太低，大资金还是要房在深圳。沙田不在我们推荐的范围内。

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提问：房姐你好，想问一下，沈阳限购吗？纯投资武汉、重庆、沈阳、长沙哪个更适合投资？短期2年左右回报率最高。因子弹不够，不考虑北上广深。

回答：沈阳不限购 中国现在都是政策市，现在无法判断，短期预测看交易量，看政策刺激扶持，看市场人群心理逾期。我们只判断长线大趋势。

现在除了超级笋盘能走周转流，短线赚钱，其他的流派都需要长线持有的。

但是很多人希望很快就见到利润，半年一年或者更短就赚到钱。我们把这种人叫做“急富青年”。

这个世界成功路上并不拥挤，因为没人愿意慢慢变富。如果能持有3-5年可以买沈阳。

提问：请问，万象城附近的住宅底商可以投资吗？

回答：商铺和住宅不是一个逻辑。

住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。

但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。

恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。

商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。

如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。

提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。

回答：你好，感谢付费！先说说中介是怎么生存的？当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题：什么样的中介最赚钱？是链家？还是当年如日中天的中原？还是深耕垄断某小区的社区店？要是这样想，就乱套了。首先需要搞清楚一件事：——谁赚钱？赚的是什么钱？中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。

1.个体中介

2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）

3.中介大企业。三者截然不同。

中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。比如链家，赚的是业务量对应的资本套利；比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体；比如21世纪，利润大头是加盟费。对于那些中介店的老板，也分类别。有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。

从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般；

有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观。有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。

但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。——市场占有率提高，利润边际递减。甚至为了提高占有率，而主动亏损。链家，就是占有率第一，亏损第一。但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。

最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。

大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。

你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。

提问：房姐，现在投资主要看一手房还是二手房呢？为什么中介推荐的一手房源更多？

回答：为什么很多中介热衷于推一手房，因为：

1.很多人处女房情节，新房更迎合大多数人味口 2.相对于打电话和多个业主沟通看房和议价一手房简单省事 3.佣金高 最热推的一手楼盘绝大多数都没什么价值，例如

1.比如惠州，每年人口净流入量少的可伶，地域广袤，最不缺的就是土地，供地放肆，买过来租不掉，二手市场惨淡.深圳的大梅沙和小梅沙大多投资都泡汤，百里之外的大亚湾又怎能幸免。

2.公寓，公寓玩的最好的要数长租公寓了，其他听说过投资成功案例吗？珍爱手中的现金，投资还是买二手笋盘吧，买不到笋盘就适当做足杠杆

提问：房姐好！本人户口深圳，名下南宁一套房（有贷款），爱人户口西安，名下两套房（都在西高新买，1套有贷），目前准现金子弹300W，家庭年收入100W以上。目前有3个计划，一是在西安西高新买一套大户型，改善自住（目前三室，考虑二胎有点挤，中介称还掉一套贷款可操作）；二是在西安沣东新开盘的沣东管委会旁的天地源澜樾坊（预计高层1.5～1.6万左右、叠拼2.5万左右）买一套，不限购；三是在深圳南山华润润府四期打新（看运气）或上车一套其它标地，把房票用起来。针对上述选择请问有何建议？另外我看你的回答中关于西安的推荐很少，是不看好西安吗？另外针对我的情况，还有什么其它房产投资建议？谢谢

回答：你好，西安的发展，近期（五年内）看东部，浐灞、港务区、纺织城，以后看西咸，沣东、秦汉、沣西等。西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波，目前价格稍微有点抬头。但是不建议把更多子弹用在二线城市上，子弹200以上，还是建议去深圳打新。

二线城市总体房价涨幅会高于一线城市，但二线城市内部分化会加剧，中国只需要10个核心城市就可以了，留给二线城市房价高涨的门票并不多。而且越往上，高校医疗产业的资源都是有限的，不可能平均分。所以二线城市的问题是，有的城市涨幅会跑过一线，有的城市会弱于一线城市。投资的收益是是确定性+涨幅的。如果单看涨幅可能性的话，弱二线城市一定大于所有城市，但是你把确定性的期望收益放进去就不见得。

我个人的倾向性，是先考虑确定性，然后叠加杠杆。所以我一贯的选筹思路是先一线、再强二线、最后弱二线。我是很求稳的，如果要博暴击，也不会选择弱二线，会选择风险更大的项目。考虑到城市竞争未来的马太效应会加剧，我建议优先考虑高能级城市。

提问：你好！坐标沈阳，现在手里有两套房一套万科紫台！一套中粮龙玺！现在有学区需要！手里还能拿出来350万现金，请帮我配置下房产！方案一：住中粮买一套老破小学区！然后接送孩子？然后继续配置其他房产！方案二：直接买套新房！带学区！能住，但是其他两套空置！买新房建议买哪！中海天际和越秀哪个更可买！资产怎么配置好一点？

回答：新楼盘的名校分校没有顶级的，能归类到一流就不错了。名校分校大多一个校长一个教务带几个骨干教师，剩下都是招聘的新老师，或者调配的二三流学校老师。名校新分校能否考出好成绩，80%在于生源，也就是爹妈平均智商，10%在于家长烧钱烧时间全身心投入课外培训，10%在于老师的水平和时间投入。

所以花太多钱在学区房上是不值得的，参考知识星球内部文章《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

你这两个新房选项，在投资角度看都是垃圾资产，越秀星汇这种，是投资中的辣鸡战斗机。要高品质没品质，要商圈没商圈，要园区没园区，要物业没物业，只有一个从11000涨到20000的价格，开发商吃掉你5年投资利润。

如果非要选择，一套学区老破小，加上2-4套沈阳低价潜力盘的配置未来升值空间更大。

提问：房姐您好。本来只是想看看房姐对武汉购房的建议，把问题看完后发现房姐真的很好，不仅仅只是针对房子还有对我们这些迷茫的人的建议和指引。我想和房姐说说的现状和困惑，希望房姐能帮我解答。我和我爸在武汉生活，是河南户口。家里只有一套价值80多万的还建房在红旗欣居，手里目前有二十多万。女朋友前不久和我分手了，她妈妈反对，因为觉得我家里条件不行，房子首付要凑，房贷一个月五六千，她女儿和我在一起不会幸福。毕业一年半了，目前在深圳上班，年薪15万，想回武汉了。最近因为分手特别崩溃，前女友也找了新男朋友，家境很好。感觉特别挫败，想回武汉能把房买了，但是看到房价，觉得很灰心。我这情况适合现在买房吗?

回答：挥别错的才能和对的相逢。

爱情是无私的，一切出于成本、收益、占有考量的，那都不是爱。有些东西，你无需描述，遇到了自然会把你点燃。

分手之后，没有人会心情好。影响情绪，影响工作，身体状态也会不好。这样会陷入更糟的状况。我能想到的是，唯一的建议是：让自己忙起来，当你忙过一段时间过去，心里会好受一些。

遇上一个心心相印的爱人，拥有一段美满的感情和婚姻，是极度奢侈的事情，怎么可能就一定在规划好的时间里恰当地发生。人生是马拉松长跑，真正的竞争，要到三十岁以后。你刚毕业，日子还长，弯道超车你有足够的时间。

我的建议是在深圳工作，但是房子买在武汉。红旗欣居出手后，裂变2套低价潜力盘。一套父母自住，一套你自己作为投资。武汉需要淘淘笋。

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房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

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《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

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《因为宏观调控，所以房价飞涨》

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