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提问：最近武汉看房，有一些疑惑百思不得其解，所以向老师请教一下。武汉汉口区核心地段的一个二手房，楼盘名字叫国贸新都，是2003年建的独栋大楼，就一栋楼，再三确定是50年产权的住宅性质，里面全是办公的开公司的，电梯拥挤环境混乱，没有小区环境，物业管理形同虚设 但是价格超便宜， 167平米的单价1万 128平米的单价1.1万 可以做到接近零首付，租金可以抵月供的一半。周边二零零几年建的次新房单价2.2万到2.5万，周边的老破小1.6万。它的价格只有周边次新房的4.5折 但是查看链家成交价，这个小区过去4年只涨了33%，但是过去4年武汉大盘涨了至少涨了70% 连老破小都能跟随大盘上涨，为什么这个独栋大楼涨幅远远跑输大盘呢？2016年初它是周边次新房的6折，而现在却只有周边次新房的4折，为什么它和周边次新房的价差是在不断扩大？难道不应该是房价越贵越不矫情导致价差缩小吗？这个独栋大楼值得购买吗？这个独栋大楼未来的涨幅会超过周边的次新房吗？
回答：1首先，“房价越贵越不矫情”并不是放之四海皆准的真理。是否矫情，那也要看你有没有矫情的资本。谁有矫情的资本？那当然是富人。谁没有？自然是穷人。
2. 城市整体能级提升后，穷人开始从挑剔，变得逐渐可以接受房龄较老、品相较旧的房子，而富人的预算充足，仍然能把稀缺的高品质豪宅捧到远超板块均价的水平。
3. 但如果因此就去买新房，可就错了。你买的时候是新房，品相很好，卖的时候可就没那么好了，休想卖到那时新房的价格，而买入时可是按照好品相好房子的溢价买的，所以不是赚的多，而是成本高。
4. 买房子，在房子本身品质这个维度，是个比烂的过程，比的就是五年十年二十年下来，谁变烂的更慢一点。新房显然在“变烂的速度”这一点上很不占优势，贬值速度比老旧的房子反倒是要快的。
5. 你举的这个案例，倒不是因为这个原因，而是另有蹊跷。
6. 绝大多数人完全不知道的是：“整栋楼/整个小区中，用作办公的比例”是对房价影响非常大的一个指标。同样的一个小区，土地、房屋性质相同，实际情况全是居住，和全是办公，价格相差50%也毫不稀奇。
7. 所以你说的这个小区，和周边差价落后幅度拉大的原因很简单，就是近年来办公比例增加了，变成几乎全是办公的了。（这是个加速陷落的过程，因为仅剩的那些自住的，见到越来越多的办公邻居，会逐渐受不了，于是抛售房子，搬离此处，由此导致更加猛烈的抛压，从而抑制房价）
8. 那么，分析这个价差会不会重新缩小，就是看办公比例会不会逐渐减少。
9. 事实上，既然演化成了都是办公的，通常意味着地段、周边配套结构、小区结构、户型的确更适合办公，那么指望自发重新恢复成居住为主就几乎不可能。除非有外力强制推动，如城管、工商等严格执法。
10. 坦白讲，这样的房子，放在武汉这个级别的城市，是不建议普通人去碰的。但在北上深这个级别的城市，如果地段、租金足够好，专业人士指导下，还可以试试。为什么要租金足够好，因为不能纯粹赌办公比例会减少。
提问：新人首问！你好智慧的房姐！16年贷款入了郑州市紧邻动物园的锦绣正弘国际公寓的一套房子，2002年建成的小区，房子面积187平，贷款利率是百分之4.41。月还按揭6500。房子租金8000---10000。智慧的房姐，请问您作为纯投资是长期持这套房子好？还是卖掉再倒腾新的房子好？房价在1.5万—1.6万左右是不是合适，卖掉划不划算？
回答：你好，锦绣正弘无自住需求可以出售，公寓的升值潜力不看好，跑输大盘。 裂变2套潜力盘。 2020年郑州楼市的机会，就集中在那些短期供应量大的区域。 主要集中在金水、管城、高新等主城区域，以及一些远郊区域。 2019年，郑州市区和郊区短期库存多在20万㎡以下，只有个别片区库存超过20万㎡。 2020年，郑州大部分片区的供应量都在50万㎡以上，有些片区甚至达到70万㎡以上。 今年能看到郑州供应量较大的片区中，出现越来越多的机会楼盘。 同时，把价格控制在15000左右，低于15000更好。 再结合开发商、地段、地铁、学校、产品等综合考量。 优中选优，就能跑赢大势！
提问：汉南的碧桂园凤凰湾怎么样？可以投资吗？ 四环外，143平的精装100万多点，不同楼层有浮动，地铁口800米，值得投资吗？二套……
回答：汉南属于武汉远郊区里最没有投资价值的，距离主城区太远。 远郊区的第一条地铁开通之前，房价会透支，加上各大开发商的宣传，新盘价格抬升明显。但是地铁开通之后，利好出尽，人口反向输送，房价反而涨不起来，很难有人接盘。
提问：您好！深圳龙华鸿荣源壹城中心楼盘怎么样？现在值得出手吗
回答：壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。
2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）；
3、次新、鸿荣源品牌；
4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。
5、价格也亲民。
劣势也很明显：
1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应；
2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久，也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价最高的区，有闲钱可以考虑。 自住可以买，投资一般般。
提问：房姐你好！ 武珞路小区，老破小，叫小区但无物业，只是地理位置不错，地铁医院商业齐全，对口武珞路小学。 单价多少值得买？ 列入征收计划但几年没拆，在街道口兆富国际对面，天桥头第一排。
回答：你好，准拆迁房的价格里已经包含拆迁预期了，会偏贵。 这条科技树其实只对有核心圈内幕消息，能比别人提前知道拆迁规划的人才有用。 如果没有确定的拆迁消息，不建议买。 入手单价建议控制在1.7以内。
提问：你好，房姐，北京万科城市花园，10年前购入108平米，请问为何涨幅很一般，投资的话建议继续持有还是卖出换筹呢？
回答：后沙峪主要在于外籍人士和海归、PR人士多。附近的产业只有望京，太单薄。 从城建和发展理念上来说，顺义要比昌平先进。 当然，后沙峪部分房子，有航道影响。后沙峪的升值空间基本是和大市场同步，在郊区市场略在上游。 万科城市花园是万科进北京的第一个项目，物业很不错。人车不完全分流，单价便宜，除了房龄老点，限制它的还有贷款年限。 纯投资考虑建议换筹。
提问：你好，房姐姐，手里子弹100，在苏州工作想在杭州买套房子，首贷已用，作为共同借款人准备离婚做杭州首套，这样首套几率大吗？目前正办理人才落户。在杭州买的房子最好带自住属性，大一点。请问杭州哪块性价比好一点，目前在看余杭临平，余杭科技城，下沙这块。对杭州不熟请房姐指点一二。谢谢
回答：杭州全国认贷，能不能做首套，要看房票的征信记录，如果不体现外地贷款，可以算做首套。 如果征信上体现外地房票，只能全款抵押的方式买入。 这几个板块首选未来科技城，淘笋。
提问：新人首次提问： 我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标
回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。
提问：房姐您好，您觉得西安有投资价值吗？洋房毛坯和精装高层哪个好？金地风华、碧桂园云顶、中海大成哪个楼盘好？非常感谢！
回答：你好，洋房投资回报率不如高层。 精装高层回报率不如毛坯高层。 金地风华是CEO盘，这几个盘对比，优先碧桂园云顶和中海大成。
提问：房姐你好，本人目前有3套房产，分别是汉阳世茂锦绣长江5期、万科汉口传奇、中城悦城，这三套房产今后发展潜力分别都怎么样呢？下步打算卖掉中城悦城，想在二七那边再买一套，请问武汉天地二手房和万科御玺滨江新房该如何选择，主要是自住，孩子1岁多了，也要考虑学区房。很纠结，不知道该怎么选。
回答：你好，锦绣长江5期、万科汉口传奇，一个是江景，一个是学区，保值能力强，未来可以跑赢大盘。 中城悦城可以出手，二七考虑学区 自住和圈层，建议入手武汉天地。 武汉豪宅一哥，正所谓有钱人的共识也是共识 万科学校暂时还不能确定
提问：房姐～好纠结啊～刚需盘很难抢～现在福星惠誉东湖城尾盘最后清仓只有个2楼～单价1.75～115平～西南朝向～楼栋正前面没有遮挡～卧室那面是个幼儿园据说高度持～感觉上午是没有阳光吧～纯投资～这种房子值得吗？
回答：一般不建议买5层以下的房子 这套房子户型和楼层，都很一般，如果是顶楼还可以接受，2楼就一般般了 有无采光遮挡需要实际去看看
提问：您好，现居福州，目前市区有两套房，一套在二环边，一套奥体版块房待交房入住。二孩无学位，还有5年上小学。手上刚出手一套闽候郊区房，约200w。是买新学区房（成长），还是老学区，还是投资好？看上闽候融侨誉江可以买吗？
回答：你好，老学区会比较稳，新学区没有出成绩 不确定性比较大 孩子5年后才上小学，可以买入新区，长持 福州除了长乐，闽侯高新区是还不错的板块
提问：新人首问，美丽的房姐，求解答，比较急，谢谢你
回答：你好，综合考虑光谷东和花山更适合你。 花山二手房单价控制在1.3左右 瑞园可入，花山本身环境很好，毒气来自湖对面的工业区，反正我在花山没有闻到过毒气，据说是晚上偷排？有住过花山的朋友可以来说说。 当下武汉投资价值排序，瑞园优于正商，需要长持 碧桂园和瑞园，都是刚需屌丝盘，对质量要求不能太高
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