我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：最近武汉看房，有一些疑惑百思不得其解，所以向老师请教一下。武汉汉口区核心地段的一个二手房，楼盘名字叫国贸新都，是2003年建的独栋大楼，就一栋楼，再三确定是50年产权的住宅性质，里面全是办公的开公司的，电梯拥挤环境混乱，没有小区环境，物业管理形同虚设 但是价格超便宜， 167平米的单价1万 128平米的单价1.1万 可以做到接近零首付，租金可以抵月供的一半。周边二零零几年建的次新房单价2.2万到2.5万，周边的老破小1.6万。它的价格只有周边次新房的4.5折 但是查看链家成交价，这个小区过去4年只涨了33%，但是过去4年武汉大盘涨了至少涨了70% 连老破小都能跟随大盘上涨，为什么这个独栋大楼涨幅远远跑输大盘呢？2016年初它是周边次新房的6折，而现在却只有周边次新房的4折，为什么它和周边次新房的价差是在不断扩大？难道不应该是房价越贵越不矫情导致价差缩小吗？这个独栋大楼值得购买吗？这个独栋大楼未来的涨幅会超过周边的次新房吗？
回答：1首先，“房价越贵越不矫情”并不是放之四海皆准的真理。是否矫情，那也要看你有没有矫情的资本。谁有矫情的资本？那当然是富人。谁没有？自然是穷人。
2. 城市整体能级提升后，穷人开始从挑剔，变得逐渐可以接受房龄较老、品相较旧的房子，而富人的预算充足，仍然能把稀缺的高品质豪宅捧到远超板块均价的水平。
3. 但如果因此就去买新房，可就错了。你买的时候是新房，品相很好，卖的时候可就没那么好了，休想卖到那时新房的价格，而买入时可是按照好品相好房子的溢价买的，所以不是赚的多，而是成本高。
4. 买房子，在房子本身品质这个维度，是个比烂的过程，比的就是五年十年二十年下来，谁变烂的更慢一点。新房显然在“变烂的速度”这一点上很不占优势，贬值速度比老旧的房子反倒是要快的。
5. 你举的这个案例，倒不是因为这个原因，而是另有蹊跷。
6. 绝大多数人完全不知道的是：“整栋楼/整个小区中，用作办公的比例”是对房价影响非常大的一个指标。同样的一个小区，土地、房屋性质相同，实际情况全是居住，和全是办公，价格相差50%也毫不稀奇。
7. 所以你说的这个小区，和周边差价落后幅度拉大的原因很简单，就是近年来办公比例增加了，变成几乎全是办公的了。（这是个加速陷落的过程，因为仅剩的那些自住的，见到越来越多的办公邻居，会逐渐受不了，于是抛售房子，搬离此处，由此导致更加猛烈的抛压，从而抑制房价）
8. 那么，分析这个价差会不会重新缩小，就是看办公比例会不会逐渐减少。
9. 事实上，既然演化成了都是办公的，通常意味着地段、周边配套结构、小区结构、户型的确更适合办公，那么指望自发重新恢复成居住为主就几乎不可能。除非有外力强制推动，如城管、工商等严格执法。
10. 坦白讲，这样的房子，放在武汉这个级别的城市，是不建议普通人去碰的。但在北上深这个级别的城市，如果地段、租金足够好，专业人士指导下，还可以试试。为什么要租金足够好，因为不能纯粹赌办公比例会减少。
提问：新人首问。房姐好，大神，膜拜下。 我在贵阳观山湖区会展城有一套，租金抵贷款。去掉房贷估计值70万。在武汉汉阳三眼桥有一套还建楼，估值60万。 因去年在广州投资失败，现在血本无归。想回武汉或者贵阳。 之前在贵阳做中介的，我想问下贵阳楼市跟观山湖区还有没有发展空间？贵阳的房子还有没有留的必要？是否全出都去武汉买？ 贵阳的房子写的我老婆单独所有，贷款我是次贷人，jlh后怎样操作我在武汉算首房首贷？ 最近还想问下房姐对未来房产中介的发展趋势有什么看法？是否会完全整合？ 谢谢房姐了。
回答：你好，贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。 相比武汉成都重庆还是差一两级。 眼光不错，贵阳唯一有点投资价值的只有观山湖和小河了，可以继续持有。 如果贵阳这套房的贷款记录不显示在你的征信上，离婚之后买武汉就算是sfsd。 中介是个很苦逼的行业。传统中介挣钱很难很难，从业人员素质参差不齐，我指的是专业素质。 如果你很年轻，又没有耐心，这未尝不是一个历练心智的好机会，学会忍人所不能忍。 呆半年，了解行业运营逻辑，再考虑出来。 你在这个行业，首先要明白自己要什么。 中介是一个分化巨大的行业，菜鸟中介完全靠运气吃饭，厉害的中介任何时候总能找到赚钱的机会。 哪怕市场行情不好，老鸟也能秒杀一般中介。 哪些人去看房，老鸟就观察靠谱好下手的，完事儿了跟上联系，大部分一次成功。 这还不是最牛的。 老鸟专做那种高端楼盘租赁，老鸟服务很贴心，这些客户里有不少都攥着钞票准备买房的，做几个租赁客户，老鸟搭上话顺道又成了一单买卖。 不仅如此。 由于老鸟业务熟练，沟通到位，有这些业主也愿意把房子交给他打理。 业主要卖房，有其他中介的客户来了，业主最后把要签的那个客户告诉给老鸟。 老鸟马上开车尾随，又签下一单。 房产这一行原本的从业者不熟悉互联网玩法，两栖人才很容易降维打击。
提问：尊敬的房姐：您好！非常期待您的回复！广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖，中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗?还有上涨空间吗？
回答：朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。 除此之外总价1000+，珠江新城3房可选的还不少，比如 1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆 2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆 3、东区：粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑 珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。 但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。 自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的标的。
提问：目前资金70w，每个月还贷1万5，现在的资金是买武汉长沙这样的二线城市还是等资金充足点买深圳
回答：你好，大单优先原则，建议优先考虑深圳 接下来的3个月是深圳比较好的窗口期，可能会遇到降价笋盘，融资到100万左右，入手一套深圳上车盘，租金可以抵一部分月供。 未来有子弹再考虑继续加仓武汉和长沙
提问：房姐，您好！古田二路金地悦江时代，96平小户型，单价1.9万，值得入手吗？古田版块未来的发展潜力如何？
回答：硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买。投资这个价格有更好的选择。
提问：房姐，您好！我成都，＞5套，被限购中，不想倒腾房票了。知道您是商品房流派，但实在找不到像您这样专业的人士。我也一直也不碰公寓。但小孩2020年9月要上私立小学，老二上幼儿园，老二将来也打算上私立，想在私立校旁边买一个套二的公寓将就住，不知道行不行？有这样的想法是因为租房子没有品质，我们为了老大有个保底的私立校上，已经搬到郊区租房，分分钟想搬走，原计划长期租房的。心仪私立的位置在三环内，若摇上就回城里（成都2019私立靠考试，2020年开始私立摇号了）。一方面觉得是刚需（品质追求），另一方面觉得租得出去。我也知遇五折公寓可入，但不易遇，不知房姐建议继续租房，还是购公寓，还是倒腾房票？心明住宅好
回答：1.能买住宅就优先住宅。无论如何，公寓都不太值得买，因为税太高了，无论买卖双方、房东和租客之间如何博弈利益，还是一定会吃掉每个参与者很多的利润。
2.实在腾不出房票，5折公寓和租售比5%以上的公寓，这2个作为硬性条件，选其一。
提问：房姐好，新人未婚，想要购买第一套房在成都自住，买新房是在五城区还是天府新区呢？首付可以付40-80万，每个月可还款6千+，名下有40万的信用卡，无负债。我想今年如何入手两套房，怎么做比较合理，想请给规划下。
回答：你好，天府新区现在跌了，一方面是资格原因，另一方面是本身就是炒作，没什么实质的东西。 天府新区本身就是坑，未来天府新区会不会烂尾，还真不好说。 我们投资从来不看天府新区的。 纯投资主要就是高新区新川板块，成华区八里庄理工大杉板桥板块，龙泉书房，郫县犀浦，新都大丰，金牛天回。 当前新房涨价，二手房降价，一定要注意淘笋。
提问：智慧房姐，感谢知识分享！目前面临人生路口，感谢照亮前方！（问题关联故用表格形式表述）为盼！
回答：你好，考虑孩子教育和未来事业发展，最好的城市还是一线城市，北方人可以考虑北京。北京本科学历可以办理工作居住证，孩子正常上学，高考回乌鲁木齐，是很好的组合方式。 西安作为次选。西北所有城市全军覆没，唯独西安还算过得去。 西安自住+投资优先高新和曲江，重点淘二手次新盘。万科国宾短期内回站岗。 微博抖音快手这些短文字短视频，都是迎合脑容量有限，无法理解复杂抽象思想的低智人群。 但是门槛很低，可以尝试。
提问：万能的房姐您好！我去年12月24号买了金地中核格林格林.合同己签。贷款未下来.真心不要退掉。应该先找谁？有没有可能退得掉。置业顾问要我找房产局，说已备案了。
回答：你好，感谢赞赏！ 已经备案过的可以直接找房管局关系取消备案。 如果没有内部关系，找开发商也可以，开始开发商一般会要一些费用。
提问：新人首问： 坐标武汉，首套自住，主要考虑大户型，五年后考虑置换。 目前有意向的三套： 1. 江城雅居26楼，133平毛坯 ，不满2，310万+17万税费 2. 清江山水8楼，158平精装修，满2，385万包车位，家具家电全送。房东说花了50多万装修，去看过确实可以。 3. 清江山水14楼，158平毛坯，同第二个户型一样，满2，345万带车位，房东要求多付首付（160万） 这三套价格和付款方式都可以负担，目前在武汉租房住，月租3200，想着是直接买个带装修的省掉装修空置期间的房租，还是选择毛坯？另外这三套是否值得入手？想听听房姐建议，感谢！
回答：你好，清江山水入手价控制在2万左右最好，上家的装修不值钱。 这几套对比，倾向1和3. 133流动性会比较好，158更适合自住，交易周期会拉长。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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