中介惯用套路：买个二手房 碰上“串串房”哭都哭不出来

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，最近跑盘，看到好几个二手房，都是装修了一半的婚房，想自住，价格会稍微高一点，这种盘可以买吗？

回答：有些房东，在卖房前会把房子重新装修一遍，然后再加价出售，专业一点的，会把房子整得看起来很上档次，但这种以增加卖相为目的而装修的房子，用的材料都不好，并不值得入手，但不少购房者，因为懒得自己装修，又听信中介的馋言，会为卖相加价买单。

中介一般会怎么说？这套本来是装修来当婚房的，现在房东的老婆怀孕了，所以要置换成三房，急售…（房东会事先教中介话术，并承诺给高佣金，或者，中介也被房东骗了，但这种可能性极低） 其实，“房东”自己可能也是个中介，这种房子，在重庆被称为串串房。

提问：亲爱的房姐你好！加入星球有段时间了，我今年38岁，一直都在做点小生意，刚和6岁的女儿入户广州，子弹400W，年收入30至60W，属于SFSD，生活区域广州东站和海珠湖之间，现在看了海珠区珠江边的几个二手盘，珠江御景湾和罗马家园，理想目标是豪宅税以下120m至144m三房或四房南北通透的户型，这两天看了一个191平的户型感觉不错，总价八百多万，还有60万的豪宅税，朋友劝我入手，我没了主意，想请房姐帮忙指点一下，自住加投资，我该怎么选择，是入手这套大的，还是买套120m多够住的，剩下一张房票再投资一套南沙或者黄埔区小三房？请您百忙之中一定指点一下。先谢谢您了，祝您全家幸福安康期待您的指点。

回答：罗马家园未来的增量取决于沥滘村的改造，以及改造的进展。 自住+投资 流通性最好的面积段在90-120之间的三居，面积太大严重影响流动性。 你的思路正确，入手一套小户型，剩余子弹买黄埔。

提问：新人首问 请问房姐，上海的房子前滩 大虹桥 临港板块相同总价怎么选，目前前滩大概率有学区，但是户型卧室朝北比较一般，临港也有学区，就是比较偏僻，不知道未来是不是真的能做起来，大虹桥买不到核心地段和地铁房，只能买周边。

回答：你好，临港新城距离上海市中心60km+，基本不可能和主城区连接起来，短期内不会有太大大发展。短期内临港会有一些利好，比如自贸区新片区，这些也没有实质作用，人口导入不了，除非出个我们不能想象到的强力政策。 纯投资应该可以找大虹桥辐射片区的二手房，找性价比高的二手，同步等待前滩和大虹桥限价新房，这样比较合适。

提问：接我上次的问题，希望房姐看一下我上次的问题。感谢！现在问题：鉴于目前的疫情，我在2020年1月18日签订了武汉佳兆业金域天下的协议，付款给了业主5万定金，并且当时还付了交易佣金39900多，中介说是中介代收，整个交易结束才能拿到佣金。请问现在这个我如何退？还有那个万隆广场，2年办房产证，现在刚好1年时间？如何退款？真不退款，确实开不了锅了，收入锐减，我的工作性质已经让疫情决定了今年形势危急，手有余粮才不慌，刚开始还真不知道疫情这么严重，现在要彻底断粮了。望房姐支招，真的感谢！

回答：优先退万隆广场 你可以自己找下家接盘，也可以找销售帮你卖出，给点佣金。 佳兆业的二手房不太好退，需要找中介和业主三方协商，看看合同里有没有什么漏洞。 另外银行可以申请贷款延期，可以试试。 如果万隆广场能退，佳兆业建议保留。

提问：房姐 你好，因已购买房产与家人闹极大矛盾，关于这套房后续我该如何处理，请房姐急救!!急救！! 未婚女 今年31岁，月薪到手13K,19年12月入光谷南铁建梧桐两房，毛胚价1.9万元入手这个单价可能会站岗，当时考虑是与男朋友商量做为婚房 附近有华师汤逊湖学校，后面出现一些问题，决定自己一人买下来 首付加费用付53W这部分都是我个人承担，目前手上只有7W积蓄，月还贷6k,父母知道后怕我一个人压力太大了强烈要求现在就要把房子卖出 哪怕损失。近3年内房子会空，按目前我的状况可能投资居多了，我个人想法是把房子简单装修后出租一个月可以有3k，等过2年后合适机会在出手，但目前单价已1.9w，所以我也有点不确定后续是否有升空间，大概多少，装修了是否会影响以后出售价格，请房姐帮忙解答下我该如何考虑怎么处理呢？

回答：你好，铁建梧桐苑是个中规中矩的盘，环境不错，对口华师汤逊湖学校。未来可以随大盘涨，入手价也是市场价。不建议现在出手，等市场回暖再考虑出手。 现在先简装出租，缓解下月供压力。

提问：房姐，刚定了郑州金水区的华瑞紫金嘉苑1.6万，就是有两三栋安置房，不知道有没有影响？还有就是现在交了几个月长沙社保了，有人说长沙万年不涨犹豫还要不要继续交下去了？现在定了房感觉压力山大，下一个目标城市选哪个？子弹光了，也没首贷资格了，申请几笔信用贷全款买入在抵押可行不？银行抵押贷看负债不？

回答：安置房影响不大 长沙最近1-2年没戏 应对房价过快上涨最有效的方法之一，就是加大供应、让房子不再稀缺！上一轮的房价上涨，很多城市不就是因为房子不够卖，供应紧张吗？ 一边加大供应，一边限售七年（交楼+取证+限售），增加破限购难度，就是长沙抑制房价上涨的做法。 长沙是一座极其讲zz的城市，短时间，看不到改变的可能性。 保守点，不要太冒进，还是建议大家把负债率控制在70%以内，保持正现金流 未来有闲散子弹加仓沈阳

提问：急！请智慧神武的房姐分析定夺！ 刚定了套老破小，本人有46万外省的公积金3.25% 利率剩18年，现在新政策全国范围内只能有一套未还清公积金贷款，所以要用武 汉公积金必须还清外省的。。 如果还清则：武汉组合贷12年， 公积金 70w+ 商贷14w ，商贷最低首套5.68%，月供7220； 不还清则：武汉商贷20年，84w，二贷利率最低5.93%，月供5864+现有3400。 请问房姐详细分析下选哪个方案，还不还清？用净现值法科学么，R取什么值？

回答：你好，感谢付费！

从投资回报率角度，建议还清省外公积金后做抵押融资，再入手一套回报率更大的次新盘，老破小涨幅不乐观。 现在银行抵押利率放水，资质好，能申请到不错的利率的产品。 算法错误。

提问：房姐好！福田京基御景华城(赤尾站上盖) 高楼层东南向，现在业主急用钱460万急售，75.39平米方正2⃣️房，单价仅6万1。可以入手吗？

回答：房子性价比还行，属于放租盘 京基御景华城距离7号线赤尾站200米，靠近深圳河，北沿滨河大道，小区原址是坟地，05年建造，四栋大单体楼，大花园社区，绿化率高，约3600户，车位配比不足。 户型27平-45平一房，60-75平两房，80平三房，4梯22户，由于是刚需小面积总价低性价比高小区，成交量活跃，常年位于福田区成交前三甲。主要居民为和租户为华强北做电子生意人，近福田CBD，租金高且稳定，楼下自带美康百货。 两大利好，附近福田村的海岸城旧改 和落马洲河套地区开发。 追求稳定租金可以入手，考虑涨幅，这里不算很好的选择

提问：【新人首问】 美丽智慧的房姐你好～ 基本情况-坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。 子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：房姐好，新人首问：我与老婆名下各有一套房，一套黄家湖白沙洲，临近5号线，一套3号线兴业路站旁边，现在想置换改善型购房。目前看了招商一江景城，金科城，星河2049.美联城观，百步亭和谐里。目前手上现金50.前面房子均为商贷，现在月供共4500.再买可使用公积金，请问1.以上几个盘做改善兼投资考虑的话，哪个比较适合？2.自己现有两套房估值净得各在140万，月供可承受10000以内。请问我是卖一套合适，还是都卖了，再买两套合适？

回答：你好，这几个盘里面性价比最高的就是百步亭和谐里了。 招商的优势是学区，但是周边环境一般 金科城价格不贵，但是没有地铁 没有学区 没有商圈，自住不算方便。 美联城观可能会有噪音影响。 如果是从投资角度考虑建议优先百步亭和谐里，周边环境还行，就是离地铁远了点。 黄家湖这套可以考虑出手，地段升值潜力不如三环内主城区。 后湖+光谷东是比较好的配置。

提问：你好，我想评估一下，如果首付，50% 850,000买一间小户型万达汉街的写字楼。和买一套白沙洲的住房比的话哪个的空间更高。

回答：你好，写字楼的涨幅很悲剧，就是图个租金高。 到底买哪一个，取决于你是更看重涨幅还是更看重租金收益了。 住宅产品涨幅更大，白沙洲的价格对标南湖，利润空间更大 写字楼什么时候可以买？

1.房票都用完了

2.租售比能稳定在5%以上

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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