在武汉，未来5年，大户型比小户型 更吃香

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐好!

我的基本情况如下，有一套万科的房子自住，短期内不会变动。另外有两套房子闲置，一套在汉阳钟家村，锦绣江山，200平；一套在光谷，加州香山美树，120平米

我的问题：1、两套闲置的房子今后也不会住，纯从投资的角度，是否值得长期持有?还是应该现在卖出置换新的房子?

2、纯做投资的房子，买多大面积的户型，比较容易出手变现?

3、二七滨江的万科、武汉天地是否值得投资?谢谢

回答：你好，升值角度上，拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是大面积投资回报率会更高，然而，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。

所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇，这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现80 90来养着200平，才能安全抵达彼岸，不至于倒在黎明前。投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。

底仓充足可以继续持有锦绣江山，等待下一波行情来了再出手裂变。加州香山美树，紧邻三环线，如果未来有9号线的通车是利好，会微涨一点，但是板块没有太多规划利好，未来的风口在光谷东。香山美树建议出手裂变。

目前武汉市区住宅的甜点面积段，是2房80平；但我们前瞻性地认为，伴随着二胎化进程，未来的甜点面积段应该是3房90-130平，因此提前布局可以吃到认知差异的红利。

具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。

万科，武汉天地这类CEO盘，价格贵，但是未来涨幅不一定能跑赢低价刚需盘。

建议多开发几张房票，入手我们星球内推荐的潜力盘。

提问：现在武汉保利华都有一套123的房，是卖了变成两套，还是继续持有等下一波行情来了出手，裂变成两套。

回答：你好，保利华都有学区，保值能力强，淡市不出货原则，现在也卖不到好价钱，建议继续持有，等下一波涨幅来了再出手。 如果尾款少于30%，建议做截断抵押融资，先入手1套低价潜力盘。

提问：【新人首问】 美丽智慧的房姐你好～ 基本情况-坐标福田-短期投资长久不排除自住的可能。 子弹110，以租养贷，总价300万以内 去年看到现在，生生错过一波大涨. 主要考察了以下几个地方： 福田：漾福居，韵动家园，蜜园 西乡：富通城，青春庭园 看了您的以往解答，觉得上车大运若可行也不失为是一个好的选择。 请问，最近这些区域都上涨了很多，现在是否适合入手呢？

回答：你好，坐标福田，自住+投资，建议选择福田。 租售比更高，涨幅也比较稳。 漾福居，韵动家园，蜜园这3个都属于放租盘，如果能淘到笋盘，可以买 总价300以内，也可以考虑TT国际这类带学位的盘

提问：房姐你好，想问一下，沈阳限购吗？纯投资武汉、重庆、沈阳、长沙哪个更适合投资？短期2年左右回报率最高。因子弹不够，不考虑北上广深。

回答：沈阳不限购 中国现在都是政策市，现在无法判断，短期预测看交易量，看政策刺激扶持，看市场人群心理逾期。 我们只判断长线大趋势，如果哪个砖家能精准判断短期的楼市走向，那他一定是江湖骗子。 现在除了超级笋盘能走周转流，短线赚钱，其他的流派都需要长线持有的。但是很多人希望很快就见到利润，半年一年或者更短就赚到钱。我们把这种人叫做“急富青年”。 这个世界成功路上并不拥挤，因为没人愿意慢慢变富。 如果能持有3-5年可以买沈阳。

提问：你好房姐，我是首问小白，坐标昆山，外地人有购房资格，目前想看昆山城中的一手盘，先自住，朝阳路人民路一带，开发商多是万科碧桂园融创；单价2.2k，140平总价320，因我有异地房贷首付要8成；请问房姐昆山的房子前景如何？是否要等一等？什么时候上车？ 请教房姐，谢谢了

回答：你好，昆山的逻辑还是等上海启动的，溢出型跟涨 环沪概念这两年整体不温不火，纯自住可以入手，并不是好的投资产品 多淘淘二手笋吧

提问：房姐好，急问 坐标深圳，之前咨询过二手盘，现在看了新盘之后感觉房子更新更大，但是地理位置相对差一些 个人情况 25岁刚结婚 预计4年后要小孩 家庭收入税前40出头 南山+福田（深圳湾公园那块）上班 目前子弹150，在考虑以下几套，麻烦综合个人情况给点建议，分析分析 1. 光明华润公园九里3房卖完只有4房600 首付能借出来这几年压力会大一些 2. 盐田佳兆业城市广场3房450 3. 福田蜜园60平2房高楼层朝南（非顶楼）455 4. 蛇口四海公寓47平438 5. 等光明和沙井的新盘 这周就要做决定了，盼复

回答：你好，感谢付费！ 这几个选项首先去掉盐田，盐田定位是港口和旅游业，不是重点，缺少城市资源。 华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？

1、地处公明，周围环境差了点；

2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！

总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！ 蜜园和四海公寓已经分析过了。 区位选择上，优先沙井和光明，多淘淘西荟城，蜜园可以作为次选。

提问：你好姐，坐标贵阳，体制内，爱人私企，家庭年入15，现甘荫塘虹祥花郡一套90平小三自住，小孩马上上小学，想在宅吉附近入手一套二手学区房（80、90年代的）供孩子上学加自住。请问如何做到既兼顾孩子教育又兼顾投资？现住房是出手好还是出租好，出售75万左右，出租1600左右。静待高招！

回答：你好，南明花溪板块未来还有潜力，建议继续持有。 虹祥花郡如果尾款少于30%，做截断抵押融资，继续入手一套小户型学区房，挂学位即可。 学区房是纯消费产品，投资一般是回避的，学区房的正确用法是孩子即将上学提前买入，孩子毕业后卖出。非笋误入。 虹祥花郡出租即可。

提问：#新人首问#无敌智慧的房姐你好，坐标重庆，子弹160万，想问一下巴滨路龙湖春江天镜洋房（清水4芳、套内135、一线观江、总价247）、南滨路中海十里长江澜庭高层（精装三房、套内90、二排侧面远景观江、总价213）、中央公园万科森林公园（精装三房、套内82、总价160万），从纯投资的角度哪个更值得买？或者给点其他的购房计划建议，谢谢

回答：你好，巴滨路虽说属于两江四岸延长线（此楼盘距离解放碑22km），但不买江景房失去了滨江路的真正意义，部分楼盘或房源看江，其实是野江，看过去不是荒坡就是大烟筒，没有景可言，跟宽点的护城河没什么两样，江景房除了看江以外，更重要的是江对面的美景，难道指望着对面重庆最落后的大渡口区打造另一个洪崖洞？？巴滨路待发展周期太长了，巴滨路唯一不错的楼盘龙湖春江天镜还值得研究一下，其它的算了吧； 十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都不太好。 万科森林公园 又远又贵，投资回避。 在整个两江新区的大规划里，都属于中长期性质，目前投资都不合适。 两江新区太远了，买真内环吧，内环会越来越贵。 这几个盘，优先龙湖春江天镜。

提问：新人首问，美丽的房姐您好，坐标南宁，父母名下两套火车站160平还有30w房贷未还完，柳沙49平老破小等拆。未婚妻父母两套房贷均未还完，小两口计划入sfsd新房自住，存款40，两块均为体制，家庭稳定年收入20-25，在考虑周边配套环境以及半投资的情况下用何种方式在哪儿能入下一套新房，还有需要注意一些什么事项？为了结婚，麻烦房姐，谢谢房姐了。

回答：南宁各板块分析： 目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。 五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。 至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适; 西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。 江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。 刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。 南宁属于非常弱的省会。 比较效应来看，远不如重庆，近输广州，战略上昆明占优。 广西ZZ地位较低，房产池子只能接全国剩下来的最后几滴水。 一般没必要在南宁重仓，重庆，成都，广州，深圳都是更好的选择。 纯投资，建议出手1-2套房产，把子弹投资到能级更高，涨幅更大的城市。

提问：房姐您好！打算在金融街附近买房，看中了万科翡翠国际的房子，120平，新证，算上税费大概2.9万。暂时不考虑学区，请问下这个价格如何，谢谢！

回答：你好，感谢付费！ 万科翡翠国际周边配套齐全，生活设施完善，自住不错。单价2.9性价比一般，未来大概率随大盘，投资回报率不如后湖的刚需低价盘。

提问：智慧的房姐，你好！马上加推的沈阳富力盛悦府6号楼值得买不？以后涨幅怎么样？总感觉离主城区很远！这一期开盘首付是否可以分期？万望房姐不吝解答！！感谢，感谢！

回答：沈北能买的性价比新盘 屈指可数 富力盛悦府，目前来看价格性价比比较高，处于环蒲发展核心，未来是环蒲居住核心。 错过最后一波低价盘，只能去市里淘二手房

提问：『新人提问』北京首房首贷，已婚，计划2年内生娃。手里有70，可月供多5000。选哪个城市买好呢，投资用。热门城市因为有贷款首付比例太高，西安或天津咋样，求房姐指导

回答：你好，坐标北京建议优先坚持北京东三东四老破小上车盘。 西安和天津不建议现在买入： 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波，目前熄火中，近期不会有太大起色。 天津考虑下一代教育可以买入，但是天津市场启动晚于北京，可以再等等。

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