2020年已过半，新冠疫情冲击下的北京市场上半年销售怎么样？下半年市场发展趋势又将如何？以及下半年房企将面临哪些挑战及机会？本文将结合市场数据及监测信息，从政策、市场、土地、房企表现等方面对北京上半年市场进行回顾和分享，并预判下半年市场发展趋势、挑战和机会。
01
政策
坚守“房住不炒”基调，调控政策稳中优化
2020年上半年，北京紧随中央调控步伐，坚守“房住不炒”基调，边际优化调控政策，遏制炒房、炒学区等行为。同时，不断优化调整市场供应结构，增加有效供应，并出台国土空间规划总体框架，界定城镇开发边界：
坚守“房住不炒”基调，调控政策稳中优化：上半年北京在主体调控政策不放松的前提下，加强公积金申请人婚姻关系审核、严查违规户口、整治市场乱象，并实施“六年一学位” 、“多校划片”措施为学区房降温，遏制炒房、炒学区等行为。
优化调整市场供应结构，加大政策性租赁住房：2月北京公布2020年供地计划，首次将住宅供地分为产权类住宅用地和租赁类住宅用地。同时，加大政策性租赁住房供应、提升预售申请至2次，优化供应结构及节奏，并构建“三级三类四体系”国土空间规划框架，界定城镇开发边界，提升城市房地产开发管控。
积极建设北京城市副中心，持续推进京津冀一体化：积极建设北京城市副中心，出台通州与北三县协同发展规划，持续推进京津冀一体化建设。同时，加快市郊铁路网络建设运营，特别是城市副中心线西延，京承、京张高铁建设，对承德、张家口等外溢区域影响重大。
图：2020年上半年北京重点政策
02
市场
上半年北京成交规模降幅明显
近郊同比降幅较小，远郊市场恢复较快
在新冠疫情冲击下，北京2020年上半年商品住宅市场交易规模明显回落，成交价格呈结构性小幅上涨态势。分区域来看，近郊区上半年市场整体成交规模降幅相对较小，中心城区及远郊区整体成交规模降幅较大，降幅均超50%。上半年整体市场以刚需为主，但各区需求分化明显，中心城区再改及豪改产品成交占比仍超一成，近郊区刚改及再改需求仍存一定空间，远郊区刚改及再改产品成交占比明显提升。
特征一：上半年成交规模同比降幅达四成，成交均价同比呈结构性上涨态势
成交规模：上半年成交规模为近五年同期次低，整体成交量同比降幅达四成。受国内外新冠肺炎疫情冲击，上半年北京商品住宅成交规模同比下降40%。4月底疫情防控等级下调，前期积压的需求集中释放，叠加学区房政策刺激下的学区房置业需求入市，商品住宅成交规模快速回升，但6月受疫情反弹影响，单月成交规模同比涨幅收窄至6%，上半年累计成交213.90万平，同比缩减四成，为近五年同期次低，成交量仅高于2018年上半年规模值。
图：2015-2020年6月北京商品住宅（不含保障房）成交量走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
二手住宅方面，2020年上半年北京二手房成交6.4万套，同比下降10%，为近六年以来最低。受疫情影响，一季度中旬多数中介机构门店暂处于关闭状态或有限复工状态，市场成交规模同比大幅下降；4月防控等级下调，市场逐渐恢复，宽松金融政策叠加学区政策调整带动市场在5月走出小阳春行情，6月1.68万套成交创出近两年单月成交量新高，疫情防控常态化下，二手房短期成交规模或将高位回落，但在金融政策持续宽松的背景下后期市场仍有支撑。
成交价格：成交均价同比呈结构性上涨，环比保持相对平稳态势。2020年上半年，伴随北京限价政策边际调整，不限价商品住宅项目积极取证入市，叠加部分改善型需求释放，北京商品住宅成交均价同比呈结构性上涨态势。2020年上半年，北京商品住宅成交均价为49622元/平方米，同比上涨13%，为近三年同期价格同比涨幅最大。单月环比来看，1月以来北京商品住宅成交均价保持相对平稳，6月北京商品住宅成交均价为49301元/平方米，环比微跌1%，同比上涨7%。
图：2017-2020年6月北京商品住宅(不含保障房)月度成交价格走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
特征二：上半年近郊成交规模降幅较小，远郊市场二季度恢复相对较快
区域市场：近郊区上半年整体成交规模降幅相对较小，远郊区二季度整体市场恢复相对较快。分区域来看，上半年近郊区整体成交规模降幅相对较小，同比下降22%；中心城区、远郊区整体成交规模同比降幅较大，分别下降52%、63%。从区域市场恢复情况来看，区域明显分化，二季度，远郊区各区县市场逐步恢复，整体市场同比降幅较一季度收窄11个百分点；中心城区中石景山区二季度市场走弱，叠加去年同期基数较高，成交规模同比降幅明显，拖累整体同比增速，二季度中心城区整体市场规模同比降幅较一季度仅收窄3个百分点；近郊区中昌平市场韧性较强，二季度市场规模同比增幅扩大4个百分点；房山、顺义二季度市场成交不断恢复，但受去年同期基数较高影响，同比不升反降，降幅分别扩大24、6个百分点，受房山、顺义同比下滑影响，近郊整体成交规模二季度同比降幅较一季度扩大2个百分点，呈下降态势。
图：2020年上半年北京各区县商品住宅成交量价情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2020年一二季度北京各区县商品住宅成交量同比变化情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
特征三：整体市场以刚需为主，远郊市场刚改及再改产品成交占比提升
区域市场：整体市场仍以刚需为主，中心城区再改及豪改产品占比仍超一成，近郊区刚改及再改需求仍存一定空间，远郊区刚改及再改需求提升。从置业需求来看，近三年70/90及中小套型政策落地执行，压制了部分改善型需求，导致整体市场以刚需为主。2020年上半年中心城区、近郊区及远郊区商品住宅成交均以小面积段产品为主，90平以下面积段产品成交套数占比分别为62%、66%、46%。虽然各区域市场均以刚需为主，但各区域市场置业需求仍存一定差异性，中心城区120-144平及180平以上面积段户型近三年成交套数占比虽呈下降态势，但2020年上半年成交占比仍均超10%；近郊区90-120平及120-144平面积段产品成交套数占比持续下降，但上半年成交占比仍均保持在10%左右；远郊区90-120平及120-144平面积段产品成交套数占比呈上升态势，较2019年分别提升5、3个百分点。
图：2017年-2020年H1北京中心城区成交套数占比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2017年-2020年H1北京近郊区成交套数占比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2017年-2020年H1北京远郊区成交套数占比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
03
土地
宅地供应结构已发生明显变化
不限价地块已成上半年土拍主力
2020年上半年北京商品住宅用地供应规模同比增幅逾七成，宅地供应结构已发生明显改变，不限价地块不断增加，已成供应主力；受去年同期宅地成交规模高基数影响，上半年宅地成交规模同比降幅逾一成，受优质不限价地块成交带动，上半年成交楼面均价34007元/平，同比结构性上涨48%，创近四年同期楼面均价新高。整体来看，上半年不限价地块成交主要集中在五环、六环附近，宅地市场郊区化发展明显。
特征一：宅地供应结构已发生明显改变，不限价地块成供应主力
宅地供应：宅地供应规模同比增幅逾七成，宅地供应结构已发生明显改变，不限价地块成供应主力。2020年上半年，北京宅地市场共推出27宗宅地，累计推出规划建面269.70万平，受去年同期基数低影响，同比增长73%。分区域来看，中心城区上半年新推11宗宅地，累计供地规模109.70万平，同比增长93%，供地节奏明显加快；近郊区上半年共推出13宗宅地，累计供地规模为128.27万平，同比增长103%，仍为宅地供应主力区域。相对而言，远郊区上半年供地节奏明显放缓，仅推出2宗宅地共31.73万平，供地规模同比下降12%。
图：2016-2020H1北京宅地推出规模及同比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从宅地供应属性来看，不限价地块19宗，占推出宅地总数的75%，不限价地块已成为宅地供应主力。近三年来，不限价地块供应宗数持续增加，从2017年的0宗上升至2020年上半年的19宗地块，已接近2019年全年不限价地块推出总宗数的80%，而共有产权房、限竞房用地供应宗数持续下降至10宗以下，宅地供应结构已发生明显改变，北京重回纯商品住宅市场的变化趋势或已显现。
图：2017年-2020年H1北京不同宅地性质地块推出宗数变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
特征二：宅地成交规模同比降幅逾一成，成交楼面均价同比呈结构性涨幅明显
宅地成交：上半年宅地成交规模同比降幅逾一成，受不限价地块成交带动，成交楼面均价结构性走高，创近四年同期新高。2020年上半年，北京宅地市场累计成交31宗宅地，累计成交规划建面333.02万平，同比下降12%。受不限价地块、优质地块供应增加，开发利润空间增加，宅地市场热度回升，上半年整体溢价率回升至19%。受不限价地块成交带动影响，上半年成交楼面均价34007元/平，同比结构性上涨48%，创近四年同期楼面均价新高。
图：2016年-2020年H1北京商品住宅用地成交规模、楼面均价及溢价率变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
受上半年宅地供应结构转变影响，不限价地块已成北京上半年土拍主力，上半年不限价地块成交22宗，已超2019年全年不限价地块成交总宗数，占2020年上半年宅地成交总宗数71%，较2019年占比提升23个百分点，总体累计成交规模占上半年宅地成交总规模的67%，未来北京纯商品住宅新房供应量将不断增加。
图：2019年-2020年H1北京商品住宅用地成交结构及规模变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
特征三：不限价地块外围发展趋势明显，优质地块多以高价或高溢价成交
区域宅地市场：不限价地块成交集中分布在五环及六环周边，核心区优质地块多以高价或高溢价成交。从不限价地块成交分布来看，2020年上半年北京纯商品住宅地块主要分布在中心城区及近郊区，分别成交11宗、9宗不限价地块，其中中心城区中海淀上半年成交4宗不限价地块；近郊区域中大兴上半年成交4宗不限价地块。从成交位置来看，不限价地块主要集中在五环至六环和六环外等外围区域，分别成交10宗和8宗。总体来看，2020年上半年核心区优质地块多以高价或高溢价成交，如：丰台分钟寺、海淀四季青等区域地块成交楼面均价均在6.5万元/平以上；海淀西北旺、石景山古城、朝阳金盏乡等地块成交楼面均价均在4.0-5.5万元/平；大兴旧宫、通州马驹桥和台湖等区域地块溢价率均在20%以上，尤其是通州台湖地块溢价率高达50%。
图：2016-2020年H1北京限竞房地块成交分布
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2018-2020年H1北京纯商品住宅地块成交分布
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
04
房企
TOP10房企市场占有率呈上升态势
首开销售拿地均表现突出
销售表现：北京TOP10房企销售市场占有率保持上升态势，首开、中海、万科业绩表现突出。2020上半年，受新冠疫情的影响，北京房地产市场受挫，但品牌房企凭借强大的市场影响力及多维的营销举措快速推货，支撑上半年销售业绩。2020年上半年，首开、中海、万科表现突出，居2020年北京市场地位和销售业绩双榜前三。其中，首开得益于萬橡悦府、华樾北京、和悦华锦等44个在售项目积极营销，助推销售业绩领衔；中海凭借中海寰宇时代、中海寰宇天下以及中海云筑等14个优质项目热销，实现销售业绩持续领先；北京万科通过观承别墅、万科城市之光·东望、翡翠西湖等28个项目精准营销，继续巩固了其在北京区域的行业领先地位。TOP10房企通过高质量产品及快速去化的营销策略，抢占市场份额，市场占率不断上升。2020年上半年TOP10房企销售业绩市场占有率进一步提升，占比达46%。
表：2020上半年北京房地产市场地位及市场销售额TOP10房企
拿地表现：北京拿地金额TOP10房企拿地总金额同比涨幅明显，合生创展、首开、绿城权益拿地金额领先。2020年上半年合生创展、首开、绿城居拿地权益金额前三。合生创展 179.6 亿元斩获丰台区分钟寺3宗地块，居权益金额榜首，平均楼面价均价突破7万/平；首开竞得7宗位居成交土地数量榜首，超出其2019 年和 2018 年全年在京拿地总数；绿城 88.67亿元分别摘得海淀、通州、大兴、昌平各一宗地块，平均溢价率较高。2020年上半年拿地金额TOP10房企拿地总金额达701.45亿元，同比增长46%；拿地金额TOP10门槛值同比下降7%。
表：2020上半年北京拿地金额TOP10房企
05
展望
疫情防控常态化下
下半年北京市场处于横盘状态可能性较大
一方面，受学区房政策落地执行影响，下半年换房需求将减弱，由换房带动的置业效果亦将减弱；另一方面，疫情防控常态化下，短期置业需求或将再次延缓，叠加上半年集中消耗部分刚需，预计下半年北京商品住宅成交规模延续横盘态势可能性较大。在限价政策边际优化下，不限价地块项目入市增加，叠加部分房企或项目将进一步提高折扣优惠力度，预计下半年北京房价水平将稳中有所波动。
图：2011-2020年6月北京商品住宅（不含保障房）市场量价变化情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
在疫情冲击下，北京上半年市场销售规模明显下降，根据市场监测数据及信息来看，下半年在防疫常态化下，房企在北京市场将面临以下挑战和机会：
挑战一：高库存下的供货节奏及优惠力度或加大，下半年销售竞争将趋激烈
自2017年下半年以来，北京商品住宅市场持续处于供大于求状态，库存规模持续上升，截至6月底北京商品住宅（不含保障房）库存出清周期已持续上升至30个月以上，短期库存去化压力较大。下半年在高库存、业绩目标及资金回笼压力下，房企加快推货节奏意愿将增强，房源供应或将进一步加大，为抢收阶段客户需求，短期内部分项目或将进一步提高项目优惠力度，市场销售竞争将进一步加剧。
图：2015-2020年H1北京商品住宅供求情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2016-2020年6月北京商品住宅库存及出清周期
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
挑战二：不限价地块将吸引更多房企返京拿地，下半年拿地将面临更大压力
在棚改货币安置收紧、大城市户籍制度放宽、区域发展战略推进以及资产保值等影响，回归一二线城市已成房企共识。过去三年北京执行限价地政策，导致宅地开发利润空间压缩，叠加限竞房去化难度较大，盈利空间有限，房企在北京拿地态度较为谨慎。随着不限房价、不限“70\90”地块增多，以及住宅用地与商办用地分开，宅地开发利润空间增加，部分品牌房企重新返回北京拿地布局，如：恒大、绿城、合生创展。未来伴随不限价地块供应增加，或将吸引更多品牌房企重回北京投资拿地，北京宅地市场竞争或将进一步加剧，拿地压力不断增大。
机会一：疫情后改善型需求将进一步被激发，中高端改善产品或迎置业窗口期
2020年上半年在住房需求升级、新冠疫情刺激下，北京部分改善型需求逐步释放，新房成交逐步在向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升3个百分点；成交总价段转向中高价位及高价位产品，分别提升8个百分点及3个百分点，改善型需求不断增加。2017年以来北京受 “70\90”政策、中小套型政策影响，改善型置业需求受到一定抑制。历经新冠疫情后，以大户型为代表的改善型需求将进一步被激发，在以限竞房为主导、不限价地块项目入市较少的前提下，短期内中高端改善产品或迎改善型置业窗口期。
图：2019H1与2020H1住宅成交面积段结构
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2019H1与2020H1住宅成交总价段结构
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
机会二：下半年宅地供应节奏加快可能性较大，外围区域或存更多拿地机会
一方面，2020年上半年北京宅地市场共推出规划建面269.70万平，仅完成2020年度北京商品住宅建设用地计划（600万平）的45%，为完成年度宅地供应计划，下半年供地节奏或将加快；另一方面，根据北京近五年宅地供应下半年推地量均明显高于上半年的规律来看，预计下半年供地节奏加快可能性较大。此外，2020年城市宅地供应进一步强化“多点”和“一副”地区的承接功能，大兴、通州、昌平、顺义、房山等区域供应规模或将进一步提升，下半年外围区域或存更多拿地机会，但需警惕拿高价地块风险。
图：2016年-2020年H1北京宅地推出规模及同比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
最后，信心比黄金更重要。在当下环境下，房企应保持积极信心，把握政策边际优化机会，结合市场新趋势拓宽渠道，加速线上线下营销闭环建设，提升营销转化率。同时，紧抓北京城市基本面建设利好，结合自身资源和战略规划，择机合理投资，为在北京市场下一步发展布局打好基础。
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