楼市观察：市场占比逐年上升“坐七望八“的石景山

匿名 2020-12-04 11:45 阅读 2000+

中国房地产报京津冀小J | 北京

长期以来，相对于东边通州区域的倍受关注，西边的石景山着实要冷清很多。可近两年，西长安街沿线的石景山区已不声不响步入“7W+”时代。前两天小编写了一篇中海·天钻的踩盘稿，该项目预计本月开盘，价格约在76000元/平方米-78000元/平方米之间，远超同区域长安九里7万元出头的价格。天钻自8月1日开始验资300万元排卡，十多天的时间已经有100多组客户排队等候。

石景山什么时候这么火了？

先看土地市场

2020年北京土地市场开年首拍就是石景山古城南街东侧（首钢园区东南区）的地块，这两宗不限价商品房地块分别被中海和融创拿下。中海以36.5亿元竞得759地块，溢价率约17.7%，楼面地价48650元/平方米；融创以34亿元竞得757地块，溢价率约26%，楼面地价52109元/平方米。2月11日，疫情最严重的时候，首创还以底价29.75亿元竞得石景山西黄村不限价商品房地块。

再回顾一下2019年。去年6月27日，华润+电建联合体以73.4亿元的价格竞得古城南街的一宗不限价地块，溢价率11.63%，住宅部分楼面价55000元/平方米。去年11月20日，中海+首钢联合体以底价51亿元竞得附近另外一块不限价地块，楼面价约为42000元/平方米。

根据经验，某一区域如果品牌房企云集，那别管它今天怎么样，未来一定潜力无限。年初拍地结果一出，就有媒体预测，石景山区域楼价“坐七望八“的时代来临。

再看区域价值

地铁一号线古城站1971年就开始运营，1973年苹果园站开通，要说石景山这边交通应该算是最早一波就打通的。但很多人对区域的印象还停留在远和偏上，可石景山是货真价实的城六区之一，这是很多区域都比不上的。相对于门头沟房价都五六万元的市场现状，有人觉得，石景山房价七万元也并不夸张。还有业内人士分析，东边热度高那是东边需要炒作，西边的房不声不响就都卖完了，还炒什么热度？不炒当然就低调了，这才是真正的闷声发大财。

事实上，随着冬奥会的利好，老首钢搬家，新首钢园区启建，众多品牌开发商入驻，商业配套升级，石景山区域整体已经处于上升趋势。而在2019年11月已开工的，被定位为东西向加密线的地铁11号线，更为区域价值加分。即使如此，相比通州、房山、门头沟，好像石景山区域的声音也不算多，只是苹果园附近的限竞房中海寰宇天下静悄悄地连续两年拿下北京楼市销冠。

尝到甜头的中海在石景山已经布局了十多个楼盘，中海之外，远洋、融创、华润、万科、绿城、首创……石景山早已大牌云集，成为房企的“必争之地“。回头看，这两年其实是限竞房暂时按住了石景山跃跃欲试的房价，而随着前面所说的几块商品房地块入市，区域房价必然会步入新阶段。

最后说说项目

如果说区域内早就大火的中海寰宇时代和已经售罄的中海首钢长安云锦让石景山区热度上升，在整个北京楼市里崭露头角，那下面这些新项目或许就是让石景山房价一步一个台阶的核心力量了。

中海金石公馆&中海金玺公馆

之所以在这里提到这两个早已售罄的项目，主要是因为这是中海在石景山布局最早的两个楼盘，正是这两个楼盘拉开了中海在石景山频繁拿地的序幕。两个小区的户型产品差别不大，建成时间也相差不久。二手房房价行情最好的时候，中海金石公馆单价已经突破7万元大关，与边上的限竞房中海寰宇天下形成一二手倒挂。这两个项目在区域内的精良品质和标杆地位，奠定了中海产品在石景山区域的口碑和人气，二手房的升值空间也让人看到区域楼盘的升值潜力。

远洋天著春秋

远洋天著春秋是石景山的别墅项目，也是个老项目，目前已接近售罄。作为区域内的高端豪宅，这个项目单价早就接近十万元了，之前在售的产品有平墅、类独栋和联排产品，容积率只有1.1，物业费7.9元/平方米/月，毛坯交付。二期别墅产品在售，仅剩少量房源，主力户型建面都在300平方米以上，均价95000元/平方米。不过因为豪宅不具普遍代表性，所以远洋天著春秋的价格并不被认作为石景山区域价值的代表。但从这个项目上，其实已经可以看出区域的价值空间。

长安九里

长安九里是华润和电建合力拿地开发的，长安九里售楼处在7月25日已正式对外开放，两个样板间分别是120平方米和138平方米的户型，目前项目二期顺销中。正是长安九里71000元/平方米的价格，正式把石景山普宅价格拉上7万元大关，项目总价大概在570万元-1000万元之间。

中海·天钻

关于天钻项目，前两天有一篇专门的踩盘稿，这里就不再赘述，详情大家可以点击《市场不好？这个盘排队抢着买》查看了解。天钻刷新了区域普通住宅的单价，夯实了石景山“7W+”的价格，并让区域房价直指八万元大关，即使如此，项目依然因其品质让购房者趋之若鹜。目前看来，这个项目一旦热销，很可能让区域内房价站上一个新台阶。

中海首钢·天玺

与中海·天钻同期的，还有一个项目，这就是中海首钢·天玺，两个项目的官宣仅隔了86天。项目预计售楼处8月会开放，目前价格还暂未对外公布。天玺目前主打122平方米三居和147平方米四居两个主力户型。天玺地块当初拿地的楼面价比天钻低了近7000元/平方米，但从目前对外宣传来看，产品力上并不天钻定位低。天玺的定价备受关注，有人预测会直接突破8万元大关，但也有业内人士认为，石景山古城版块房价已经被预期透支，短期内再大涨的可能性不大。而天钻展出的户型图看，亮点更多，如果天玺定价过高，那市场前景反倒不好说了。小J觉得，都是中海自己家的盘子，人家肯定心里有数，天玺只有300多套房源，以目前中海产品在石景山区域的热度，销售压力估计不大，反正答案也即将揭晓，我们静观其变。

中海首钢·长安云尚

这又一个中海和首钢合作项目，首期已于今年6月5日开盘，目前二期属于顺销阶段，三期8月1日启动排卡，据悉此次加推北地块1号楼、2号楼、3号楼为长安云尚最后三栋楼房源。和中海天字系的两个兄弟项目相比，有52平方米的小户型，总价320万元起，亲和力十足，让想要中海品质，又资金不足的客户有了选择的机会。其实长安云尚的均价也在70000元/平方米左右，主力户型总价大概在500万元-805万元之间，其中88平方米的三居据说也卖得很不错。

石景山还有这些项目可考虑

由首创+新城联合开发的禧悦学府是个限竞房项目，首期已于2019年12月15日开盘。销售均价62766 元/平方米，总价在470万元-580万元之间。目前项目顺销中，对外宣传所剩房源不多。禧悦学府离6号线西黄村站很近，共有三个主力户型在售，分别是75平方米的两居、89平方米的三居及120平方米的四居。

另外就是被戏称为“五里坨三兄弟”的远洋五里春秋、卓越万科翡翠山晓和绿城西府海棠三个项目。