据说这是最科学的土拍方式，而且很可能推广到成都

近日，上海规划和国土资源管理局网站发布公告，宣布于5月26日出让的三宗土地，将以招标挂牌复合方式进行出让。

笔者根据出让公告，提炼出以下几点新颖的土拍规则：

1、申请竞标的有效申请人数在三人以下，则采用挂牌出让，申请人数三人及三人以上，则采用招标出让；

2、采用百分制的评分办法，根据企业经济实力、技术资质、项目经验来确定参与投标企业的得分；

3、评标小组确定排名顺序前3位的投标人为入围竞标人，其它企业连竞标的资格都没了。

说白了，土拍新规就是先招标再竞价，而且参与竞价的房企不会超过三家。

早在公告发布之前，三幅宅地报名开发商数量分别达到22家、18家和12家，所以，基本肯定最终这三宗地都将以招标方式出让。

事实上，招挂复合式在2012年的上海市场曾被启用，并在2014年楼市低谷期被取消，以“直接拍卖”代替。此规则在土地走热、地王频出的市场环境中再次启用，无疑释放出政府控制地价、房价的强烈意愿。

同时，相对熔断、抽签等目前流行的土拍规则，招挂复合式更为长效、合理，有业内人士指出，这应该是目前最科学的土拍方式了，未来有可能在一二线城市得到普遍推广。

笔者看完这项新规的感觉是，如果将这样的土拍规则应用到成都4月6日的土拍上，恐怕地价也就不会上天了。

01

控地价、抓品质

为什么说新规更为合理

面粉决定面包的价格，控制房价最有效的途径，大部分都直接将房价上涨的源头指向土拍市场。就这方面而言，目前出现过的土拍规则而言，新规有着明显的优势。

熔断

去年6月，南京首次在土拍中引入“熔断”机制，随后全国多个城市争相效仿，其弊端也逐渐显露出来。

在熔断线制定方面，土拍市场波诡云谲，即便是政府，也无法完全摸准熔断线的位置，如果价格偏低，政府不赚钱，房企抢着举牌；价格太高，成交之后将直接拉升区域的土地价值，倒逼房价上涨；

在供求关系方面，土地被熔断，意味着流入市场的土地数量减少了，面粉更加稀缺，面包能不涨价吗。比如成都去年底第一次试行“熔断”机制时，7宗主城区用地，3宗触发熔断终止拍卖，最高溢价50%的熔断线，此次土拍也被业界评为“失败的熔断秀”。

随后，又出现了“熔断+抽签”的规则升级，这样一来，拿地成了拼运气而非拼实力的事情，甚至导致一个房企以多个马甲号参与竞拍，该规则仍然不够合理。

限价

熔断之后，开始出现“限地价+竞房价”、“限地价+竞自持”等机制，规定竞拍价格达到最高限价之后，开发商之间开始比谁的房价低、比谁的自持比例高。

今年1月22日，郑州市挂牌出让7宗住宅用地，按照该市在土地招拍挂中实行的“限地价、限房价”规则和“熔断”机制。在整个拍卖过程中，有22家企业竞争，不仅出现了以1元/㎡的综合房价竞得地块的企业，还有一家企业居然报出了0元/㎡的房价。

在出现“1元”的房价后，当地的国土管理部门以不正当竞争为由暂停了涉及的5宗地的出让。

招挂复合式

相比之下，上海新规无论最终是挂牌还是招标，都能避开上述的规则漏洞。

首先，若是以挂牌方式出让土地，少了现场气氛的渲染，而且仅有两家开发商参与，各自都更易于给出合理的竞拍价格。最终价高者得，成交价不会与市场情况出现较大偏差。

若是以招标形式出让，只有三家开发商参与，不仅在氛围上避免过热，竞争企业数量的锐减，还能避免出现众多房企围猎一块土地的局面，从而遏止高地价的出现，进而避免地王的诞生。

另外，新规还传达出另一条线索：将实力不足的房企拒之门外，对综合实力TOP3的房企敞开怀抱。巨头占有的市场多了，整体上让房地产发展更趋稳定，同时TOP级房企的实力也有利于提升城市形象和产品标准。

简单举个例子，在4月6日成都土拍上，万科、龙湖、保利、恒大等实力开发商均有参与，但最终几宗高价地都被外来房企竞得。面对来势汹汹、不惜代价的“入侵者”，上述房企当然有足够的经济实力与之抗衡，但他们并未出手，究其原因，就是他们对成都的市场更为了解，对土地价值有更清晰的判断。

以当日地价达到17160元/㎡的簇桥地块为例，某参与拍卖的房企内部人员坦言，他们的预估价格是14000元/㎡左右，甚至当时数据机构根据科学方法计算得出的土地价值，也仅在14000元/㎡左右徘徊。

显然，这宗地最后的成交价是不合理的。

02

分数评级

中小房企将被大城市边缘化

这次上海土拍新规，下手最狠的一点，莫过于将实力靠后的中小房企完全拒之门外。

根据新规中对竞标房企的打分规则来看，除了要考核拿地房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率等基本指标外，还要考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

具体到上海的市场环境，目前沪深A股房企有140多家，但根据经济实力和技术资质排名之后，也就剩下几十家可以入围，如果再加上绿色建筑资质、全装修面积等其他条件，剩下的企业就更少了。

而考核信用评级这一点，则意味着如果未来有卷款跑路或者项目烂尾可能的企业，都不再有资格拿地，也即表明经济实力不够的企业，或将从上海房地产圈出局。

以往是大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米，现在是直接将小鱼赶出这座城市，为大鱼创造更良好的竞争环境。

无论从开发商的角度，亦或城市发展的角度来看，这样做都有理可循。

政府推进优胜劣汰，将中小房企赶到二三线城市，那里才是更适合他们的战场；一线城市里只留下实力强劲的开发商，自然能提高城市的整体开发水平，避免烂尾楼现象。而在改善时代，实力开发商的手艺，也更符合市场需求。

如果这样的政策用到4月6日的成都土拍上，恐怕很多拿地的开发商连举牌的资格都没有，地价或许也不会突破天际。

对于中小房企，要么在一线城市寻求合作开发，抱紧实力玩家的大腿，要么老老实实接受被驱逐至其他城市的命运。

至于被驱逐了之后怎么办，随便百度一下“房企在三线城市的生存之道”就能搜出一大堆研究报告，总有一款适合你的。

延伸阅读：土拍规则进化史

2016年05月，苏州土拍首次试行“限价”规则；

2016年06月，南京土拍首次执行“熔断”政策；

2016年08月，南京土拍首次举行网络竞拍，如果网上竞价达最高限价九成时，开发商所建商品房须现房销售，超过限价后则通过“摇号”竞拍；

2016年12月，成都土拍首次执行“熔断”政策，最终土地成交率不足五成；

2017年04月，成都土拍引入“熔断+抽签”模式，当日刷新单价地王、总价地王；

2017年4月13日，广东省广州公共资源交易网发布土地出让补充公告，将于28日进入现场竞拍的两宗住宅用地将采取新的出让方式，具体分为四步：竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，若超过，转为竞配建拆迁安置房（最高配建面积占总建筑面积的1.66%）。当配建面积达到最高面积后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。

（这么复杂，无力吐槽）

2017年05月26日，上海土拍将试行招标挂牌复合方式，结果未知。