成都最贵起拍价商业用地流拍，凸显长效机制缺失的行业尴尬

8月8日，成都上市一宗有史以来最高起拍价的商服用地，最终因报名开发商数量不足取消拍卖。

此番流拍并不意外，这宗地本身就自带极高的建设要求，同时成都商业存量较大，许多已修建完成的商业类产品尚处于空置状态。

此时更需要思考的是，这宗流拍地块未来的命运将走向何方，从中又折射出怎样的房地产发展逻辑？

01

光环之下的消费盲区

地块本身的“假口岸”属性，让开发商敬而远之

此次流拍的2号宗地位于锦江区新开街、东丁字街，为纯商业用地。

就该地块自身实际情况来看，地处锦江区繁华地段，毗邻天府广场、春熙路、盐市口、仁恒置地等地标性商圈，是名副其实的城市中心，因此可以称得上成都商业用地“最好”的位置。

然而，地块周边成熟的商业配套，既可以是这宗地作为成都最高起拍价地块的筹码，也成为它在后期运营的桎梏，并使其光辉环绕的同时，无异于成都商业用地“最差”的位置。

多年以来，成都中心城区形成了以盐市口商圈、春熙路商圈、太古里商圈为磁极的商业氛围，路径上存在从天府广场自西向东延伸的特性。

更重要的是，消费者早已习惯了这样的购物路线（如下图所示），此次拍卖的2号宗地恰好处在“消费盲区”中，实属商业用地中的“假口岸”。

如图中红色箭头所示

地块所处的位置，与三个成熟的大型商圈保持着一定的距离，同时又处在日渐式微的盐市口商圈的辐射范围内。

这就让2号宗地在后期开发时面临很尴尬的处境，地块所属的街道并没有形成浓厚的商业氛围。离地块最近的仁恒置地广场与上普财富中心广场所处的位置为干道夹角，而地块所在锦兴路中段，并未处于干道夹角内，邻近建筑均为文化中心与社区，因此对人群的消费吸引力十分有限。

另外，该地块为产业项目用地，须建设办公写字楼，对竞得者的商业运作能力和资金链要求相对较高，再加上小区域内本身就竞争激烈的写字楼环境，让开发商只能敬而远之。

宗地建设要求：

1、竞得人自持计容商业建筑面积不得低于50%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售；

2、出让宗地宗地项目须建设办公写字楼；

3、该地块位于我国安全限制距离内，严禁宗地作为涉外建筑项目（含酒店）用途，所建项目严禁对境外人员销售和租赁。

类似的例子还有不远处顺城大街商圈，同样位于中心城区商圈的辐射范围内，但是由于其距离盐市口商圈有一定的距离，既无法很好的引流，又面临巨大的竞争压力。

相信不少开发商在对2号宗地蠢蠢欲动时，脑海里也浮现过顺城大街的影子。

与盐市口一街之隔的顺城大街商圈

02

成都商业存量去化周期长达6年

住宅投资的高预期下，商业类产品食之无味

事实上，此次商服用地的流拍，也指向另一个老生常谈的话题：成都商业过剩。

成都商业的高光时刻可以追溯到2011年前后，彼时，住宅价格与商铺价格的比值一度达到1:5-1:6，足见商业的市场地位。

没有等到“三十年河东、三十年河西”的时间长度，短短5年间，成都商业的市场状况便改天换地。以去年新川板块某明星盘为例，据安居客，该项目目前商铺单价大多处在3万/㎡的水平，住宅单价却已经高达约2万/㎡，住宅与商铺的价格比例还不到1:2。

价格比锐降也凸显出一个事实：那些早年间购买的商业类物业，增值幅度远不如住宅。

从租金来说，其实住宅的租金收益率与商铺写字楼相比都很低，但住宅这几年增值大，使得人们对住宅的预期利益更加看重，而且这种严重扭曲产品价值的“预期”，很难在短时间内改变，导致开发商闻商不寒而栗。

以拥有大量成品住宅的攀成钢为例，片区多个商业综合体已经打造了近8年时间，却依然难以看到新的进展，背后原因不就是开发商的担忧吗。

攀成钢尚且如此，孤零零的2号宗地有谁敢拿？

来源：安居客

另一方面，根据中成房业发布的成都房地产市场月报，截至7月，成都的商业存量为1482.7万㎡，锦江区存量占比达40.3%。

而7月商业销售成交面积为20.0万㎡，即便此数据环比上涨13.9%、同比上涨18.2%，但按照7月的去化速度，成都商业存量去化需要6年，压力不可谓不大。

同属于商业性质的写字楼市场也不好过，7月成都写字楼销售5.4万㎡，环比上升29.3%、同比上升38.0%，整体存量则高达330.7万㎡。

从投资收益与住宅差异悬殊，到整体存量过剩，在两个不容更改的事实下，商业类物业显然不够吸引力，甚至有如鸡肋般“食之无味、弃之可惜”。

来源：中成房业

成都投资者第一次意识到商业“弃之可惜”是在去年10月，彼时，成都出台限购政策，加大了住宅的购入门槛。

而据锐理数据，成都商业成交量逐步上涨也是在去年10月，并在今年4月达到最高，单月成交套数达5060套。

不过，这样的数据仅限于公寓市场。目前成都公寓的存量依然高达307.1万㎡，7月的销售情况则为21.6万㎡（据中成房业）。

表面的销售数据与背后的存量相比实在“寒酸”，就连那些高呼“商业拐点已至”的人，恐怕也只是心照不宣地选择了自我欺瞒。

03

商业用地前途未卜

折射出房地产行业对长效机制的渴望

商业用地的前途未卜，一方面是存量与城市消费能级使然，同时，也与投资者的期望关系密切。

2016年至今，商品房价格一路高走，即便各大城市相继出台调控政策，并且逐渐显现威力，但人们心中“房产可以带来高额投资回报”的认知已经固化，从而导致住宅量价齐升，商业则一度“刚起”。

以往这种情况下，只有购房者面对高房价的难受，如今随着高地价、高自持等拿地限制，就连开发商也难受起来。如果开发商不敢拿地，从而导致屡现流拍，政府恐怕也不太好受。

这样的“三方困局”，显然并非任意一方所乐见的。

我们不妨猜测一下此次流拍2号宗地未来的命运：

1、政府降价出售，减少开发商的成本；

2、先沉寂一段时间，等商业市场转好时，再进行公开拍卖；

3、调整用地性质，以住宅类土地上市；

在目前严峻的商业环境下，1、2点恐怕都不足以打消开发商的顾虑。第3点则更易推高房价，在这样的绝佳地段，地块性质如若变成住宅，其成交楼面价恐怕2万/㎡都难以收手。

除上述三点外，经此流拍之后，还有业内人士提出建议：将土地性质改为公共租赁用地，即开发之后以公租房的身份入市。

事实上，梳理此前出台的调控政策就不难发现，关于公租房的呼声最为高涨，政府也逐渐开始尝试其可行性，从中不难发现这位业内人士判断行业趋势的逻辑。

7月18日，成都市公共资源交易中心以公开拍卖的方式出让6宗主城区地块，其中5宗为商住混合用地，最终竞自持比例最高达100%，不过当日的成交楼面价也因此得到限制，后续这些地块将有大部分体量被开发为公寓形态，并向租赁市场转移。

7月18日土拍现场

随后的7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，两幅土地采取“只租不售”模式，出让年限70年，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

其中，浦东新区地块成交楼面单价为5569元/㎡，嘉定新城地块成交楼面单价为5950元/㎡，均远远低于此前的土地成交价格。

从中很容易看到双赢的局面，地价得到控制，开发商拿地成本不再高居不下。其次是住宅无法上市出售，便不存在房价变化的问题，其中的不确定因素将更多转移至租金方面。

相比之下，近日北京出台的“租售同权”则显得有些画饼充饥，其中诸多不明朗之处，取得的成效难以判断，不过与从土地根源解决楼市难题自然不可同日而语。

我们再回过头来看流拍2号宗地的命运时，其最好的结局无异于以公租房的身份上市。只有不断地大批量地把配套成熟、交通便利的地块用于公租房，才能去掉房地产市场的虚火！改变人们对住宅增值的“预期”，从而促进房地产市场走入健康状态。

在那句“没有不起作用的调控，只有不够狠的调控”面前，公租房显然摆出了另一种态度——房地产行业不缺调控，缺的是长效机制。