深圳40周年大礼包，已经来了

今天是2020年8月20日，还有6天就是8月26日，这是一个特殊的日子，40年前的1980年8月26日，深圳经济特区正式成立。在粤港澳大湾区、深圳先行示范区的双区背景下，今年这个40周岁生日尤值得关注。

几乎从年初至今，深圳人就在猜测，40周年之际会有什么大礼包。坊间有诸多猜测，比如深圳扩容、深圳扩权、前海双扩容等等，此类猜测火了东莞惠州、火了宝中、大空港。

越是临近8月26日，这种期待越强烈，同时也越忐忑：万一没有大礼包，种种期待落空怎么办？

其实，淘哥觉得，深圳人不用忐忑，今年深圳一定会有大礼包，而且，事实上，一系列礼包已经在路上。

比如说，前海双区扩容，去年官方已经明确上报，批准只是时间问题。

比如说：创业板注册制。深交所日前宣布，计划于8月24日组织创业板注册制首批企业上市。这是足以载入中国金融发展史的历史性事件，就是给深圳的超级重磅金融利好。

创业板注册制，既有利于罗湖、福田、前海等深圳金融业聚集区大踏步发展，也有利于深圳企业尤其科创企业发展，注册制批量制造的亿万、千万富翁，对深圳楼市也是重大利好。选在8月24日这个节点首批企业上市，明显有给40周年献礼的意味。

除此之外，很多深圳人或许并没关注到，深圳各个区其实今年陆续收到了一系列大礼包，最典型的就是罗湖！

1、最近中国最火的是以海南为龙头的免税概念，A股的一只股票中国中免，从3月份的66.5元，前不久涨到249元，整整3.7倍只花了4个月。可是你知道吗，罗湖、文锦渡口岸片区将建免税购物区！

2、罗湖口岸重建，变身“高铁+城轨+城际”的湾区超级交通枢纽。未来的罗湖口岸枢纽或许不逊色于前海枢纽。

3、国家商务部调研，要求把东门老街打造成为城市会客厅、城市名片，成为享誉国内外的步行街；

4、罗湖区商务局提出了东门改造2.0版，打造具有国际影响力的顶级商圈；

5、华侨城宣布操刀东门老街，正式签约改造运营项目；事实上，不光是华侨城，包括万科、华润、招商等在内的一大批一线房企悄悄布局罗湖，例如华润，宣布投资千亿，焕新罗湖。

6、搁浅23年之久的深圳“第一烂尾楼”东门大厦，启动综合整治。

历史总是有惊人的巧合，40年前，深圳发轫于罗湖金三角，40年后的今天，深圳在双区背景下再出发，罗湖这个城市“原点”又迎来新生！罗湖即将发生天翻地覆大变化，首先就是从东门、罗湖口岸这个“金三角”开始！

01.

罗湖两大礼包：

将建免税购物区、变身湾区高铁枢纽

40年轮回，深圳老大哥罗湖，终于迎来了历史性时刻！

一是罗湖、文锦渡口岸片区将建免税购物区！

近期南方都市报等媒体报道，根据罗湖区《深港口岸经济带罗湖先行区发展规划》，罗湖口岸、文锦渡口岸片区将建设免税购物区，优化口岸免税店品牌布局，支持国货精品进入口岸免税店，丰富口岸免税商品种类。

通过口岸“人文景观+免税购物+商业配套”相关制度供给和基础设施升级，释放口岸“免税载体”、“城市名片”等商业、形象功能，在保障口岸通关功能基础上，将口岸片区打造成深圳国际化城市名片和特色旅游消费极点。

这就意味着，深圳将在罗湖实施“跨境购物免税”政策。

注意这里的表达：深圳国际化城市名片、特色旅游消费极点！在深圳特区40周年即将来临的背景下，深圳的野心已经表露：要打造国际消费中心！

2020年深圳市政府工作报告提出，要“加快打造国际消费中心城市，建设国际化核心商圈”。2018年发布的《深圳国际消费中心城市建设行动计划（2019-2021年）（征求意见稿）》，也明确提出将深圳建设成为国际消费中心城市的目标任务。

在这样一个背景下，我们重新审视“罗湖、文锦渡口岸片区将建免税购物区”这个政策，将给罗湖带来巨大的历史契机！

二是罗湖口岸重建，变身高铁+城轨+城际”的湾区超级交通枢纽。

罗湖区政府已于2018年12月启动了深圳火车站与罗湖口岸片区更新统筹规划国际竞赛，推动深圳火车站融入国家高铁网络，新增联络线，引入赣深高铁、厦深铁路，南向接入广深港高铁，预留东铁线接口，将深圳火车站打造成大湾区高铁枢纽，规划采用“站城一体+对周边区域城市更新”模式。

根据香港《星岛日报》最新消息，深圳计划把港铁东铁线北延过深圳河，以及预留接口位置与香港在内地实施“一地两检”，并且在罗湖口岸连接深圳铁路两条线路——17号线、11号线，这意味深港两地的交通接驳将会无缝交接，互相接通两地的市区。

罗湖枢纽集铁路、城际、城轨、口岸于一体，此次改造旨在加强交通枢纽的作用，发挥其先天优势。

改造后，深圳火车站-罗湖口岸片区将集深港高铁站、深港城轨站、粤港城际站三站于一体。

02.

国家商务部、罗湖政府高度重视

东门2.0版：具有国际影响力的顶级商圈

俗话说：“不去东门老街，不算来过深圳”，罗湖东门老街是深圳历史最悠久的商圈，更是深圳市唯一拥有深厚历史底蕴、独具岭南风格的街区式商业步行街。

20年前，中国第一家麦当劳就开在这里，当时罗湖东门老街是全国首屈一指的商业中心，不仅是深圳市旅游地标，也是全国交易额最高的商业地标之一。数据显示，东门步行街单日客流量历史峰值达到100万人次以上。

20年过去了，东门老街历经沉浮，如今凤凰涅磐，迎来新生：

其一、国家商务部高度重视罗湖东门老街，要打造成享誉国内外的步行街。

首先，商务部派人实地调研，现场指导。去年12月5日，国家商务部及省商务厅调研组实地调研东门步行街，指导推动步行街改造升级工作。

国家商务部流通业发展司司长郑文表示：

“东门墟积淀了深圳数十年发展的文化历程，要高度重视......推动步行街改造工作提质加速，打造成为城市会客厅、城市名片，成为享誉国内外的步行街。"

其次，优先列入全国步行街改造升级试点。今年7月22日，商务部副部长王炳南，在步行街改造提升工作专题新闻发布会上宣布：深圳东门等12条步行街，列入第二批步行街改造升级试点！将大范围升级改造。

“城市会客厅、城市名片、享誉国内外的步行街”，很明显，国家对东门老街的升级改造定位很高、赋予厚望，未来东门老街不只代表深圳的新城市名片，更要打造成有国际影响力的中国顶级商圈。

其二、东门2.0版改造高大上，打造具有国际影响力的顶级商圈，湾区设计品牌最强集合地。

前几天，深圳特区报专版报道《积极融入国家发展大局，构建“一主两区三带”格局，在先行示范区建设中全面推进罗湖振兴发展》，其中明确提到：启动东门2.0版高品位商业街建设，高质量打造国际消费服务核心区。

罗湖政府高度重视东门改造，按最严要求打造最高品质。罗湖区委书记罗育德，前往东门专题调研步行街区改造升级工作时说：“东门历史悠远，商业和文化氛围厚重，要坚持最高品质、最严要求，着力打造成高品质商文旅特色街区。”

具体来看，东门2.0版改造有4大定位：

1、具有国际影响力的顶级商圈；2、深圳创新创意之都鲜活样本；3、商旅文融合的国际时尚街区；4、世界级能级、国际化属性、跨境旅游消费合作区。

东门改造是个超大项目，从约20万平方米的范围，拓展到周边130万平米左右的区域，形成“东大门片区”的规划改造概念，并提出了“一带两轴三园四组团”的空间再造架构。

“一带”利用东门步行街以西的布吉河，打造沿河休闲带，发展休闲产业；

“两轴”则是把过去老城区垂直交叉的两条路人民北路和解放路做成两个轴线，布局岭南风貌和现代时尚风貌；

“三园”即片区内的工人文化宫、人民公园和儿童公园三个公园；“四组团”包括商业、教育、文化、娱乐组团。

淘哥认为，未来“东大门片区”是深圳巨无霸的顶级商圈。在130万平米的空间架构内，把生产、生活、消费、文化、创意及其他社会事业融合在一起，打造商业氛围浓郁的国际化现代社区，东门改造升级2.0版也从20万平米左右的商业核心区域，拓展到周边包括文化组团、教育组团、娱乐组团以及生态组团的一个大片区。

不仅如此，东门商圈拥有深圳其他商圈所没有的独特文化底蕴。罗湖区工业和信息化局局长周建军介绍。“改造完成后的东门商圈将会成为一座岭南文化风格的‘空中园林’。”

升级改造后的东门一景。（此为效果图，最终以政府公示为准）

淘哥注意到，规划中提到，通过地下通道和天桥，东门、蔡屋围、湖贝巧妙连接在一起，这样三大片区无缝连接，将形成深圳最大的国际性商圈——罗湖“金三角”，其中东门商圈是湾区设计品牌最强集合地：

西至蔡屋围、东至湖贝的范围将通过地下通道和天桥实现巧妙连接，建设二层公共商业廊道。

改造工程将联动起周边的布吉河休闲带与集教育、娱乐、商业等为一体的商旅文生态复合功能环，接合东门、湖贝、蔡屋围三大片区，形成商务、教育、文化、旅游、娱乐等功能互补的新格局，打造城市会客厅。

以此优化商圈内零售和文化的比例，将东门商圈打造成湾区设计品牌最强集合地。

湖贝片区将建成集购物中心、总部办公、会议展览和公园等元素融于一体的超大型综合性商业中心。

蔡屋围规划建设为国际化金融商贸中心，建设代表深圳特区形象、媲美国际一流的地标性城市建筑群。

03.

华侨城打造罗湖版“欢乐海岸”

东门商圈是世界的消费中心

华侨城签约深圳东门老街改造运营项目，打造罗湖版“欢乐海岸”。

去年12月，华侨城宣布正式签约东门老街改造运营项目。华侨城能操刀“东门老街”改造，无疑对于东门老街将产生“质”的飞跃。

华侨城以操刀高端商业而驰名，旗下的南山“欢乐海岸”，是深圳具有代表性的高端商业街，宝安“欢乐海岸”——宝安滨海公园，更是让宝安人民所津津乐道。

东门老街改造后，被罗湖人民期待，很有可能迎来“罗湖版欢乐海岸”。必将极大提升东门商圈的品质与影响力。

东门老街的改造在加速，如整治东门标志性建筑——深圳东门大厦。

深圳东门大厦地处罗湖黄金地段，坐拥东门、人民南两大商圈，是业界公认的优质商业项目，自1993年动工以来，工程被迫一停再停。2020年4月，罗湖区政府经过多次前期评估、调研、协调、统筹后，针对大楼重大安全隐患积极开展“东门大厦综合整治项目”。

这标志着搁浅23年之久的深圳“第一烂尾楼”东门大厦终于迎来希望的曙光，也标志着东门老街迎来重生和新的辉煌。

淘哥觉得，国家商务部大力支持、罗湖政府按最高标准打造，文旅IP缔造者华侨城操刀的东门商圈，未来将成国际型消费中心，成为湾区设计品牌最强集合地；并与湖贝、蔡屋围形成商务、教育、文化、旅游、娱乐等功能互补的罗湖“金三角”，联动拉动整个湾区的价值。

目前，罗湖已有多家知名高端商场，引进许多高档次的精品潮牌。罗湖商圈的整体层次都处在全市上游水平。据悉，到2020年末罗湖国际一线品牌引进率将超95%，超1000家国际知名品牌专卖店将入驻罗湖，这里也将成为华南区国际品牌集聚地，将成为深圳最“潮”，商业档次最高的区域之一。

加上罗湖的产业蓬勃发展、金融企业不断入驻、消费人口日趋增加，位于深圳商圈核心的东门商圈，也会发生一个本质性的变化，东门商圈不再深圳的商圈，而是世界的消费中心，无论是全国乃至世界的人流、物流、资金流都会在此产生交汇。

04.

东门商圈承租能力强

金三角项目回报率高达4%

东门商圈未来升级为国际消费中心，对标纽约、东京、香港等国际商圈。对周边物业无疑是最大利好，东门商圈位于深圳核心地段，租金收益率原本就很高，未来还有更大的想象力。

对比2019年纽约、东京、香港核心区及周边租金，淘哥发现全球湾区中心资产，较周边投资回报比率最高达2.25倍，作为粤港澳大湾区内排名首位的深圳，已成为资本的竞逐地，核心地段的资产是首选。

东门商圈无疑就是湾区中心资产。中指研究院的报告称，2019年下半年，在租金环比上涨的商圈中，深圳东门商圈、深圳福田中心区商圈等10个商圈租金环比涨幅较大，其中深圳东门商圈租金环比涨幅最大，达2.38%。

举例说明，福田罗湖中心区域公寓/小型办公物业中，唯有位于金三角区域的项目回报率可突破4%，其他福田区域标杆项目，回报率普遍在2.1%-3%之间，当中仅君临天下一个项目可高达3.89%。

我们看看投资回报率怎么算的：

汇金天琅大厦一套37平的房子，总价326万。

1）月租金：11100元/㎡；2）年租金：11100元/㎡*12个月=133200元；3）投资回报率：133200元/326万=4.09%。

以总价326万，首付45%计算，10年期，4.9%利率计算，月供达15488.20元（仅供参考，下同）。

按照年租金涨幅5%计算，大概在2027年，通过长租完全可以实现“以租抵供”。

此外，还有租金上涨的可能性，随着东门商圈改造成功、蔡屋围和湖贝的旧改建成、金融企业入驻，未来该片区产业或将得到升级，人口吸附能力将加强。随着人口的流入，片区居住需求的增加，或将助推片区租金上涨！

05.

兆鑫汇金广场——

“金三角”地标项目

湾区核心资产

715之后，深圳购买力外溢，公寓成为投资的热土，东门商圈的公寓肯定会吸引不少有敏锐嗅觉的投资者。

在这个片区，淘哥推荐一个地标项目——兆鑫汇金广场，项目地处罗湖“金三角”的核心，占据深南大道400米封面，享受蔡屋围超级总部基地、湖贝商业中心以及罗湖口岸三大超级辐射利好，是继京基100后，区域内的又一大型商业综合体。

项目效果图

项目有8大亮点：

1、汇聚湖贝、蔡屋围、罗湖口岸更新片区，未来的价值不可想象。

具体有：华润湖贝旧改约200万㎡，商业等于3个万象城，2019年一期正式动工建设；京基蔡屋围旧约273万㎡，等于4.5个京基100，2019年5月开始启动拆迁，罗湖口岸——预计投资千亿，改造口岸集观光旅游、休闲娱乐、时尚购物于一体的“城市会客厅”。

据统计，2020年近20个大型综合体项目相继落地，罗湖金三角将迎来价值爆发前夜。

2、配套顶尖：项目位于万象城、东门、国贸三大商圈交汇，近80万㎡高端MALL集群

。未来将建深圳首个免税商城。

为什么罗湖的租金如此高？因为万象城、人民南、东门等汇集全市年轻最有活力高消费人群，以及港澳台、日本等高端境外人，消费水平在深圳名列前列。

项目周边超大商圈集聚，目前拥有万象城、金光华、KKMALL、国贸天虹、茂业百货等大型购物中心，估计近近80万㎡高端MALL集群。

未来华润湖贝旧改、京基蔡屋围旧改等海量商业聚集，很容易形成规模效应，国际消费中心已初步成型。

3、交通枢纽：全市唯一周边拥有9条地铁3个口岸以及双高铁站的地方。

项目周边轨道交通非常发达，所在区域内已建成1号线、2号线、3号线、7号线、9号线5条地铁，再加上规划中的5号线、8号线、11号线、17号线4条地铁，共计有9条地铁线贯穿。

项目坐拥3个地铁口，区域地铁站密度达5个/km²，是福田中心区的1.5倍，后海中心的2倍，是大湾区内目前唯一可以媲美东京地铁密度的片区。

此外，兆鑫汇金广场所在的片区，还拥有3个口岸、双高铁站，半小时即可覆盖整个粤港澳大湾区生活圈。

项目效果图

4、项目地处罗湖“金三角”的核心，以其262m的地标高度傲视深南大道，是占据深圳经济动脉深南大道的400米沿街封面。

深南大道是经济命脉，更是深圳财富名片，汇聚了深圳约30%的GDP产值。大道之上见证超140家世界500强企业、超100家中国顶尖企业总部，一条经济命脉连通东西，如同第五大道之于纽约、银座大街之于东京。

目前深南大道封面资产，几乎都是10万+的标杆产品，譬如中心天元、东海国际公寓。尤其是深圳公寓停止审批后，兆鑫汇金广场这样的核心资产，越来越稀缺，必然会受到高端人士的追捧。

5、商业招商运营升级，直通地铁5号线建设路站及1/3号线老街站。

项目拥有约4.7万㎡商业，地下商业无缝接驳3地铁（1/3号老街站，5号西延建设路站）。

项目2期未来将全面天桥连接，通过连廊与项目1期直连，沿路即是三大知名商圈。

据内部消息透露，国贸天虹正在与兆鑫汇金广场接洽免税商业入驻。届时，产品种类更为丰富，顶级大师的豪华阵容也将引领产品品质再升级。另外，在商业运营、配套服务、物业服务上均实现价值升级。

6、产品对标国际一线豪宅，全奢系精装交付，高端室内泳池及艺术空中花园配套。

项目主入口幕墙单块超200万造价，与平安金融中心同款，高大、庄严、气派。力邀国际顶级设计团队操刀，设计艺术性屋顶花园、恒温游泳池。

由曾经一手打造了东京阿玛尼“银座塔”旗舰店、意大利米兰新国际会展中心的国际知名建筑大师福克萨斯设计，造型别致，建筑曲线流畅，整体观感兼具俊朗与柔美。

为了达到最好的视觉呈现效果，外立面由全球高端幕墙第一品牌江河幕墙倾力打造，15+16+15mm三超白双银中空LOW-E玻璃，两倍于市场常规品质。

项目效果图

项目产品的室内设计由建筑室内设计之东方主义集大成者，荣获超40项国内外建筑大奖的程绍正韬负责，打造独特东方美学体验。其代表项目有：汉京九榕台顶层复式，华润深圳湾悦玺三期等。

产品挑高11m，超600㎡奢阔全石材美学大堂+劲性柱结构匠心建筑打造，全智能安防系统及访客系统，安全无忧。

项目还配备了儿童游乐园、泛会所、室内恒温泳池、艺术空中花园，3层设有老年人日间照料中心，4层局部架空区位为老年人日间照料中心活动场地。

7、万科物业操盘式服务：顶级团队打造服务标杆，确保物业升值保值潜力。

项目与万科物业深度合作，由万科物业顶级服务体系团队提供操盘式服务，确保项目服务品质的体现的同时，让优质物业服务保障物业的升值保值潜力。

8、兆鑫汇金广场作为深圳金融商务中心，片区强大租赁需求和稀缺的高品质物业，项目租赁价值还有很大的想象空间。

想象一下，未来几年，罗湖变成了类似香港一样的购物天堂，项目就会面临非常庞大的承租需求，不管是来自入驻的商家、企业，还是来自全国各地的游客。

随着罗湖慢慢接过香港零售消费行业的优势，其核心区金三角的物业价值也会慢慢和香港趋同。兆鑫汇金广场拥有强大的交通网络，注定会成为人流、物流、钱流汇聚的焦点。

当下，深圳和香港的物业价差还存在很大的空间，香港楼市价格世界第一，高端豪宅动辄100万+/㎡，而深圳豪宅刚迈过10万+/㎡的门槛，所以占据金三角核心区位的兆鑫汇金广场，其未来价值前景，还很有想象力。

项目效果图

同时，兆鑫汇金广场是罗湖十大重点城市更新首发项目，项目所在的片区，区域面临整体改造，未来发展潜力巨大，未来的国际消费中心必有兆鑫汇金广场的一席之地。

据悉，兆鑫汇金广场体验中心已经开放，建面约51-106平的云端美学空间即将推出，全奢系精装交付，不限购不限贷，有兴趣的粉丝可持续关注项目进展。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）