导读
近日，深圳人的朋友圈被一则消息刷屏了：深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）获批。
规划形成深圳北、西丽、深圳站及深圳东、福田、深圳机场、坪山站 “三主四辅”客运站布局。
深圳轨道沿线地区的房子将迎来一波利好！与此同时，这类住宅也变得更加稀缺，尤其是改善型。
一方面，改善需求爆发。另一方面，深圳核心区域的改善型新盘太少，而且总有一些不如意，例如户型、装修、面积等等。
今年，想在深圳核心区域买一套大房子，改善自住兼投资，其实选择并不多。
NO.1｜壹
二胎时代来临
深圳改善住宅进入黄金期
三代同堂之下，大“室”所趋。
近年，随着二胎政策的全面放开，深圳新生儿数目持续增长，进入一个“婴儿潮”。而深圳市场需求也在悄然间发生了变化：四房居住需求日益旺盛。
据深圳卫计委提供的监测信息显示：从2012年开始，深圳每年都有20万以上的婴儿出生，2016年飙升达到23万，创历史新高。
2017年24万新生儿再度刷新历史记录，其中有一半是“老二”。2018年数据暂未公布，但相信也不在少数。
越来越多的“422家庭”产生（四个老人、一对夫妻、两个孩子），二孩时代全面来临。
另外，据深圳房网数据显示：2019年4月，深圳改善型新房产品，建面约90~144㎡的3-4房户型成交达1294套，占比约48%。
事实证明，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求出现大幅回升，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局，“换房2.0时代”已然到来。
在“房住不炒”的调控下，深圳整体房价进入相对稳定期。之前被高房价压抑许久的，有一定资金实力的置业者纷纷借机改善换房。
1、4月23日，半岛城邦四期开盘，建面约87-137㎡的3-4房，开盘四个小时卖460套，均价11万+，去化率约70%。
2、4月20日，勤诚达正大城加推487套新品，建面约89-129平3-4房，开盘当天成交约338套，去化率约70%。
3、4月13日，红树湾壹号宽玺开盘，主打178-242㎡3-4房住宅，总价在1500-2200万之间，当天去化约七成。
众多案例切切实实说明，深圳的改善型住宅已经受到买家的追捧。
怎么解读深圳改善需求的爆发？笔者认为：
而从中长期的需求看，深圳住房需求的主流，并不是投机需求，是真实的刚需和改善、以及中长期投资需求。
这种需求不会因为731新政的限售3年而消失，他们只会推迟、慢慢积蓄力量，遇到合适的新盘就会爆发出来。
而今年正是深圳入手改善型住宅的绝好机会，其中南山的核心区域值得重点关注。
持续几年调控，已让深圳楼市进入稳定期，形成阶段性底部。而如果继续犹豫，你会发现改善置业可选择的机会将越来越少。
NO.2｜贰
深圳各大核心区
4房住宅的选择并不多
2018年，深圳实行“三价合一”，提高了换房成本。同年，再次出台“731新规”，对离婚购房也进行限制，首付提高，换房成本再次提高。
那么，如今在深圳的核心位置买一套4房住宅需要多少钱？
福田一手4房住宅（来源：深圳链家网）
先看下福田，据深圳链家网显示，新房方面，福田的4房住宅大部分都已售罄，目前在售的4房住宅均价大都去到了9万+，总价在1500万左右。例如：宝生Midtown、红树湾壹号及中洲湾。
福田二手4房住宅（来源：深圳链家网）
二手房方面，5年楼龄以上的二手房参考价值不大，因而笔者选取了一些5年楼龄内的福田4房住宅以供参考，例如：绿景虹湾，华润银湖蓝山，大康福盈门。这些二手房的均价也都去到了8.9万+，总价1300万+。
南山一手4房住宅（来源：深圳链家网）
再看下南山，不久前半岛城邦四期一开盘就快卖完了。另外，据深圳链家网显示，新房方面，南山的4房住宅极少。目前，曦湾天馥有尾盘在售，均价约16.5万，总价约2700万。前海东岸均价约8.5万，总价约1250万起。
南山二手4房住宅（来源：深圳链家网）
二手房方面，5年楼龄内的南山4房均价也都去到了10万+，总价1700万+。例如：华润城一期、二期、香山美墅三期、半岛城邦三期等。
通过以上数据不难看出，新房方面，深圳福田、宝中、南山等核心区域可选择的4房住宅极少，而在1000万左右的就更少了。
二手房方面，深圳4房住宅的选择有不少，但如果价格定在1000万左右，其实选择也并不多。
需要注意的是上述的选择仅基于户型及价格，还没考虑装修，环境等方面。那么，最近深圳的核心区域有4房住宅的优质新盘可以关注么？
答案是有的！笔者最近踩盘就发现了一个不错的选择——位于南山大学城的宝能城，总价1000万起就能买四房！
NO.3｜叁
总价1000万起
南山核心区买四房
宝能城总建面近百万平，位于留仙大道北侧，毗邻南山大学城，与地铁5号线塘朗站无缝接驳，是一个集人文、创意、艺术、生活于一体的大型综合体。
据悉，即将推出的宝能城新品由5栋塔楼和1栋板楼围合而成，主力户型是建面约120-165平的4房，大部分均采用国际一线品牌，全屋精装交付（极个别毛坯）。
点评下户型：
建面约117平和122平的户型可以做到4房，十分难得，而且各个房间的尺度也不错，南北通透，干湿分离，采光通风俱佳，空间体验感非常好。
而建面约143平和162平的户型更好，阔绰的大四房，通透明亮，超宽的双阳台设计，再配合全屋精装，一看就令人喜欢。
项目部分户型图（上下滑动查看）
宝能城新品实用率约80-85%，可以满足3代同堂需求。而按照深圳目前的限价预测，其价格应该在8万多，那样的话建面约117平和122平的户型总价大概在1000万左右就可以买到。
这样的户型和价格在深圳的核心区域来讲，可谓凤毛麟角，错过就没有了！
而且，宝能城新品除了户型实用，品质好之外，还有丰富的生活配套，性价比非常高。
教育资源方面，南科大强力入驻片区，打造从幼儿园到中学的全年龄段优质教育平台。包括：南科大幼儿园、南科大实验一小、二小及南科大塘朗小学。另外，南科大初中已开工建设，目前借址南科大二小开班。
南科大实验学校均采取互动式教学模式，其创新的教学方法和办学理念多次获得国内外的大奖。据目前入读的学生家长反映，教学效果及能力都很好。
目前项目片区小学，初中皆实行大学区制。积分入学，根据家庭实际积分情况录取，2019年具体就读情况以南山教育局公布为准。
▲西丽交通枢纽规划
交通方面，项目与地铁5号线无缝接驳，2站到深圳北站交通枢纽，25分钟之内可到达深圳国际机场及前海交通枢纽，与香港形成1小时生活圈。另外，未来的西丽高铁站也在附近。
项目自驾出行也十分便利，拥有“三横三纵”的交通格局（三横：留仙大道、南坪快速、北环大道；三纵：沙河西路、塘朗山隧道、福龙路），与福田、南山、罗湖、龙华形成20分钟的通达圈。
商业，项目打造了深圳首个全场景式艺术体验mall——约10万平的宝能环球汇，弥补了片区没有大型商业的空白，将成片区的中心地标。
其是宝能商业2.0版的旗舰作品，集购物、餐饮、娱乐、休闲、场景体验于一体，涵盖艺术主题馆、风景街区、大型休闲广场。目前，宝能环球汇已启动招商，预计年底开业。
除了上述的几个方面，宝能城还有医疗、生态景观等其他稀缺资源，这里就不再一一阐述了，相信仅凭以上几点就已经打动大家了。
目前，宝能城全新精品华宅诚意登记中，开盘在即，有兴趣的朋友要抓紧了！
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