专家火线解读 | 土拍盛宴要来？实探龙华宅地，旁边6大项目在建

“金九银十”还没结束，又有大新闻爆出！

昨天（10月23日），深圳市土地房产交易中心一口气挂牌了7宗居住用地出让信息，分别位于龙华、光明、坪山、大鹏，总建筑面积超过100万㎡。

其实，四个月之前，深圳就公开出让了5块宅地，被业内称为深圳“史诗级土拍”。这次再次挂牌7宗宅地，又创下了新的记录。

与此前的拍地不同，这次要出让的7块地中，有6块宅地都是“双限双竞”地块，土地未来建设的房屋都限定了最高房价，并且对户型结构也都严格执行“9070政策”（降低豪宅可能性）。

这六块宅地，商品房最高售价大多都不超过周边的新盘价格，比如光明新湖宅地，最高销售均价为47250元/㎡，龙华上塘地块最高销售均价为71400元/㎡。坪山的三块宅地最高销售均价都不超过4万/㎡。

那么为什么这次会再次集中出让7块宅地？限定了销售均价，未来会对周边房价带来影响吗？

壹地产第一时间采访了多位地产专家，火线解读本次土拍盛宴。

Part 1

专家火线解读

（以下排名不分先后顺序）

城市经济专家委员会副主任、

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

保证GDP增长稳定，吻合二次房改的大方向

其实是6月份那次一次性拍5块地的延续。

1、从面上来看，体现了去年二次房改之后，要加大土地供应，来确保住房供应的这个大的方针，就是也是房住不炒，增加保障房建设面积。

2、另外一点，就是保证GDP的稳定增长。其实，上半年6月底的土拍，就是通过土地出让的方法来去获得大量的土地出让金来填补GDP的缺口，保证GDP的稳定增长，11月底这次拍卖，我觉得这个意图非常明确。

▲6月份土拍现场

对周边房价的影响，我觉得不会太大！现在深圳房地产市场主要是存量市场，市场交易70%都是二手房，你管得住一手房，但是管不住二手房价。而且这次限制的是最高均价，限定的是均价，就意味着开发商有操作空间。比如龙华上塘地块限制最高均价7.14万/㎡，完全可以有房子卖到8万、9万、10万，再有一些便宜的价格，只要均价保证不超过7.14万就可以了。真实的市场价格，还是要看二手房的成交价格，当然会对周边卖房人的心理上有一定影响，但不会太大。

资深媒体人 曲线买房：

本次拍地是为了完成筹集保障房的任务未来还会有大量宅地入市

大家也许忽略了10月23日早上发布的一条重要信息，深圳市政府日前召开了一次公共住房专题会议，会议上透露，深圳将全面落实中央“房住不炒”要求，加快推进公共住房建设，确保做到开工一批、储备一批、谋划一批，着力构建深圳市安居工程的“基本盘”，以创新的举措稳定市场预期，破解大城市住房困难的困局。 会议早已说明，深圳市、区两级已经大规模开展人才住房、安居型商品房用地梳理和选址，并明确了用地供应时间计划表。本月底至明年1月，深圳市总共将出让34宗公共住房用地，总用地面积超过1平方公里，预计可建公共住房超过6万套。在加快土地出让的同时，深圳市将掀起公共住房建设开工建设的高潮，从本月开始到年底连续3个月，将举行3个批次的公共住房集中开工活动，可建设筹集约2．6万套公共住房。

所以在这个消息的背景下看，此次出让宅地的核心目的是保证深圳在明年底前完成40万套公共住房的建设筹集任务。还不仅是这7块宅地，未来到明年初，深圳还会有大量宅地入市。

地产火线、陆家嘴创始人 陆剑伟：遏制房价上涨预期，加大人才房建设应对人才大战的战略布局

今年的住宅用地的供应量，相当于可能近8-10年以来住宅用地的量。之所以出现这么大的力量的供给表明：主管部门增加土地源头供给，遏制房价的一个的信心已经达到了空前的程度。第一要限制房价的非理性上涨，第二，在源头上加大供给，尤其是对人才用房的一个供给的这个加大趋势已经非常明显了。现在各地都在搞人才竞争啊，我们之所以深圳加大配合力度去建设人才房、保障房，实际上也是响应我们这个人才大战的一个未来的一个中长线的战略布局。

这个限定的最高销售均价，对周边的房价这个影响应该是很明显的。因为无论是光明还是龙华，大家都有一个预期，可能在明年或者是后年，房价可能还会保持一定的幅度的上涨。之所以现在出现一个这么大力度，一个限价的土地供应，实际上就是在这个预期上，打消了市场对房价进一步上涨或者是短期有上涨可能的一个预期。

全国知名自媒体朱罗纪创始人 朱文策：

给市场降温，不要再出地王

用这种方式压制周边房价，不现实

政府的意图自然是想给市场降温，不想再出地王，我个人估计：未来控制地王会常态化，让大家少一点炒作。

但我觉得，想要通过这种方式压制周边的房价，是不太现实的。因为这是人为的价格不是市场竞争的价格，只是代表了政府的意图，但最终怎么样，还是要靠城市价值、市场供求关系来说话。

大幅增加人才住房比重，显示深圳在落地“二次房改”（6:4）的意图。这7块地，其中，11.22出让的6块，全部要求配建一定比例的人才住房，并且要求开发商增加竞争配建比重。大概匡算，这6块地起始配建的人才住房就超过了9.6万平米。

政府卖地必须捆绑人才住房，才能完成人才住房的建设目标，这个是以后所有卖地都会做的。

深圳壹地产总编辑 陶文杰：龙华限价地对金茂府没有任何影响普通住宅与豪宅根本不是一种产品

龙华上塘地铁口附近的一块地，未来商品房限价7.14万。这个消息对龙华的刚需房会有些短暂冲击，但是对于类似龙华金茂府这样的豪宅，其实并没有什么影响。

因为既然限制售价，那么这块地未来做出来一定就是个普通住宅，本质上和金茂府属于完全不同的两类产品，除了位置靠近，其它方面都不具备可比性。

同样地段，品质不同的楼盘价差能到什么地步？

1、最近恒裕滨城二期出现了接近25万的的成交价，可是你们知道吗，不远处的金色海琴苑，还有7万多的房子呢。

2、福田CBD的超级豪宅深圳中心天元，售价也要到15万以上，一路之隔的彩虹新都，还有3万多一平米的房子。

大家明白了吧？都是四个轮子几张沙发组成的车子，劳斯莱斯卖幻影可以卖800万一辆，而奇瑞QQ只要4、5万，这是同样道理。

淘哥提醒大家一点：现在已经进入房住不炒时代。

一方面房价居高不下，另一方面楼市流动性整体紧缩，对概念炒作退潮，流动性退回优质物业，强自住物业。

如果说原来地段决定一切的话，这个时代，真实的居住价值，居住品质越来越重要。

Part 2

实探龙华上塘宅地

周边6大项目在建

在即将要拍卖的7块地中，最受关注的就是位于龙华上塘的宅地，最高限制销售均价为7.14万/㎡，这个价格究竟高还是低，周边环境如何？贰哥第一时间去现场进行了踩盘。

▲地块A816-0068 图源：咚咚找房

龙华上塘地块位置非常优越，紧邻地铁4号线上塘站，贰哥探访发现，这个地块周边有5大在建项目。

恒裕未央花园

龙华宅地A816-0068北侧是恒裕在龙华的住宅项目——恒裕未央花园，目测已经建设到20层左右，未央花园地块原本为邮政福利房建设用地，该地块将规划7栋100-150米住宅、商业等组成的商住项目。

莱蒙简上工业区旧改、简上体育综合体

龙华宅地A816-0068的南侧，是莱蒙简上工业区旧改项目，目前已经有大型机械进场，平整土地、地基勘测。

龙华宅地A816-0068隔着莱蒙简上工业区旧改项目，再往南就是简上体育综合体项目，目前建筑已经出地面5层左右。

规划显示，简上体育综合体建筑面积约6.4万平方米，功能定位为集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆。

▲简上体育综合体项目效果图

龙华金茂府

龙华宅地A816-0068隔着腾龙路东侧，就是龙华著名的豪宅新盘——龙华金茂府。

与周边楼盘相比，金茂府外立面挺拔，极具豪宅气质。目前项目已经开放展示中心，即将推出155-248㎡纯大户型产品。

该项目也是全国首个现楼发售的项目，贰哥走访发现，金茂府配套的幼儿园已经开学，裙楼商业也在陆续开业中。

▲金茂府幼儿园

恒大岳盟工业区旧改

龙华宅地A816-0068东侧，金茂府隔壁还有一个在建项目——恒大岳盟工业区旧改，近期已经正式开工，大量重型机械设备已经进入。

目前，工地大门旁边已经贴上了标记着恒大的公示牌。

该项目紧邻地铁6号线上芬站，将由4栋45层超高层住宅、3栋40层、30层写字楼及1栋45层保障房组成，地块内还规划有一所54班的九年至公立学校。

据了解，金茂近期签约引进了华东师范大学附属龙华学校。

最后，龙华宅地A816-0068限定最高销售均价不超过7.14万/㎡，这个价格贵还是便宜呢，目前看算是市场价格。

根据贝壳网上挂牌的周边二手房小区价格，除了中海锦城、鸿荣源尚峻的二手房挂牌价高于7.14万之外，其它周边小区二手房价基本上在5-7万之间。

关于这次公示的7块宅地出让，壹地产也将持续关注。关于龙华宅地以及龙华的买房相关问题，可以添加地产贰哥微信dichanerge交流。

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