对标示范区，深圳这个片区竟悄悄领下“两千亿大红包”

10月15日上午，罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，至此，拉锯近十年的罗湖木头龙片区旧改终于落下帷幕。

作为深圳首例政府插手的旧改项目，引发了社会各界的强烈关注。

据信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣分析，“城市更新以市场为主导，城市更新办法里没有征收的条例，木头龙旧改十几年都推进不下去。政府以行政征收为兜底的城市更新模式，这是一个创新举措。”

笔者认为，在示范区的大背景下，深圳城市更新的进程正全面提速，对标示范区，深圳的城市面貌将焕然一新。

先行示范，城市更新释放空间

对标先行示范区的相关要求，未来深圳将涌入大量来自全球的高资本人群，随之产生的住房、医疗、教育、交通等基础需求也越来越多。

然而，深圳的土地供应极为紧缺。随着各区域的不断发展，深圳的土地资源也进入了“只有存量、没有增量”的时期。

▲数据来源：公开资料整理,图源：中国产业信息网

从居住用地供应总量上来看，在深圳整体建设用地紧缺的环境下，居住用地五年规划供地规模呈减量趋势，从年度数据来看，2017-2020年四年规划供地规模逐年降低。加之深圳土地供应的紧缺及相关政策的严控，各大房企的拿地之路也变得越发艰难。

随着大量产业和人口的集聚，城市更新已成为了深圳现阶段突破土地瓶颈的必由之路。

目前深圳10个区的旧改已全面展开，龙岗、宝安、龙华、罗湖等片区仍是旧改的主要着力点。其中龙岗的更新面积达到了1560公顷，成为今年深圳旧改的重点片区。

▲深圳各区城市更新计划

此前，深圳市规划和自然资源局公布了2019土地供应计划，今年全市旧改项目面积246公顷。其中，龙岗旧改面积达80公顷，位列第一。

大体量的城市更新为深圳盘活了土地存量，也让各大房企嗅到了新的机会，纷纷抢滩布局龙岗旧改片区。

交通TOD+千亿产城，平湖爆发

在示范区的大背景下，龙岗旧改如火如荼，作为深圳东进桥头堡——平湖也再度迎来新的发展机遇。

从地理位置上看，平湖在深圳版图的中心，是深圳与东莞、龙岗与龙华区的交界点，与深圳各CBD距离不远，堪称深圳北部的王者，随着粤港澳大湾区和先行示范区的推进，平湖终于迎来属于它的时代。

▲平湖所处地理位置，图源：行政区划网

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深圳北站2.0——平湖枢纽

得益于独特的区位优势，平湖目前正着力打造由城际铁路、地铁、高速、城市干道构筑的“1+2+3+5”的全维交通枢纽。

轨道交通方面，有已开通的广深城际、规划中的惠深城际高铁线，预计2020年通车的地铁10号线及规划中的17、18号线等3条地铁线路；此外还汇集了清平高速、丹平快速、沈海高速、水官高速、南坪快速等5大高速路网。

在1个平湖枢纽站，2条城际地铁线，3条地铁线，5条高速路网的加持之下，平湖的出行方式将更加多元快捷。

平湖综合交通枢纽建成后，将成为广深铁路、深惠城轨和地铁10、17号线的换乘站，这是继福田、罗湖口岸、深圳北站之后的深圳第四大交通枢纽，平湖半小时生活圈的范围也在逐步扩大。

由于占据“深圳地理中心”，同时也拥有距离全市各个区域的最近的先天优势。深圳壹地产认为，平湖综合交通枢纽完全有实力成为比肩深圳北站的下一个价值高地。

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“千亿红包”——价值爆发

此外，平湖还隐藏着两个“千亿红包”，其一是平湖的高新产业聚集将带来的千亿产城，其二是平湖千万体量的旧改带来的价值爆发。

在产业升级上，平湖借鉴了硅谷的“科创+金融”双核发展模式。目前，平湖产城区域内聚集了华南城、海吉星及平湖金融产业基地等一大批产业巨头，未来将打造以航天科技产业为主导，金融、高新技术为支柱的全新产业格局。

与其他区域相比，平湖作为政府牵头唯一“前海后陆合作区”，收到了金融服务、科技创新、创业投资鼓励、基础设施建设等多个领域的政策红包。

其中包括深圳17个重点发展的区域之一的平湖金融产业服务基地，双方合作采用“前海注册，两地经营”的形式，吸引了招商银行、杰美特等重要企业入驻，将形成以“金融+科技+总部”为特色的新兴产业基地。

▲平湖金融中心效果图

随着平湖产业基地的建设和大批优质企业的引入，片区的人口结构发生变化，随之而来的高净值人口暴增，对于片区的居住、消费、休闲等需求自然也会增加，进而助推区域升级。

与此同时，千万体量的城市更新规划，将焕新平湖的面貌。

随着平湖的千万级体量的旧改提速，平湖片区陈旧的格局将被重塑，其价值也将被重新定义。

▲平湖部分旧改项目

▲平湖部分旧改项目

据了解，目前平湖规划旧改项目超30个、旧改规划体量超1000万㎡，千万规模的旧改释放了巨大的土地空间，已经吸引特发、佳兆业、华侨城、央企保利等知名房企抢滩进驻开发。3

价格洼地，平湖未来已来

买房，就是买未来，一定不能看眼前，要注重地段的成长性。

深圳北站枢纽建成后，龙华的房价在短短7年间涨幅近600%！据乐有家研究中心数据，2011年龙华新房均价仅“1”字出头，2018年却已高达57763元/㎡，7年间涨幅近600%。

十年前的龙华和前海，都是毫不起眼的区域，如今，这两个地方早已成为楼市热门，甚至有人直呼“高攀不起”。

相较之下，平湖的价格要低调的多，甚至低于深圳均价，实属深圳的价格洼地。随着平湖TOD综合枢纽的开工建设，在千亿产城和巨量旧改的加持之下，平湖的物业有更大的想象空间。

一线湖景，特发新盘惊艳

从平湖目前规划的旧改项目来看，位于雁田水库的西北侧的天鹅湖工业区旧改所处位置极佳，是为数不多的几个拥有大面积水域资源的项目之一。特发集团早已抢先布局平湖拿下了该地块，如今项目已开放样板间，即将入市。

▲来源：咚咚找房，家在深圳

据悉，特发·天鹅湖畔总占地面积约 5 万㎡，建筑面积约 36 万㎡，项目共分三个地块打造，绿化率达到40%。共规划10栋高层住宅及部分商业裙楼，规划总户数2161户，是一个体量规模都比较大的住宅社区。

▲项目现场实拍图

目前特发·天鹅湖畔楼层建设已过半，该项目89㎡、96㎡以及115㎡精装样板房户型已经开放，现场究竟如何？跟着老谭的脚步一起来看看吧。

名校加持，全龄无忧

值得注意的是，该项目引入了一所公立学校即华南师范大学附属龙岗平湖学校，据悉，该学校受龙岗区教育局和华南师范大学的双重领导，是一所小学+初中的九年一贯制学校，这一举措，无疑补齐了平湖教育的短板，孩子在家门口就能上名校，这一点也十分难得。

▲华南师范大学附属龙岗平湖学校效果图

此外，该项目还规划有一所3年制的社区幼儿园，旁边有公立养老院和一块规划绿地，据了解，该绿地可能会建成市政公园。从小孩的上学到老人的养老，都一一考虑周全，真正实现了全龄无忧。

南靠雁田水库，瞰靓丽湖景

推门而入，秀美的湖光山色映入眼帘。这里有宽敞的阳台近可供休闲，尽情感受雁田水库的碧浪清波。

▲样板间实拍图

在阳台上极目远眺，清风徐徐，湖光潋滟，蓝天、白云、绿树、高楼在湖面相映成趣。若是下雨，湖面泛起圈圈涟漪，远处的群山、高楼在沉沉的雨幕里若隐若现……

▲项目实拍图

据了解，雁田水库作为珍贵的一级水源地，前方的农田属于禁止开发地带。建设时特意做了楼层的抬高，采用蝶形设计，这样就不会造成楼层之间的视角遮蔽，可尽情享受无遮挡的湖景。

大部分户型都是朝南设计，户型均带飘窗，南北通透，阳光透过窗户洒向屋内，窗外波光粼粼，带来一整天的好心情。

▲样板间实拍图

本次开放的96㎡和115㎡的样板间均为朝南户型，均可瞰湖景；为了更好的湖居体验，项目采用标准的3米层高，打造更好的观景效果。

▲样板间实拍图

客厅和厨房均采用U型设计，干湿分离，动静分区，无论是卧室还是厨房，户型的设计将每一寸空间都得发挥到了极致。实用而温馨，一家人的相处时光，其乐融融。

▲样板间实拍图

值得一提的是，为了做到极致的湖居体验，每个户型的主卧都有一整面的落地窗，无论什么样的天气，窗外水天一色的景致都充满诗意。

出行便捷，配套齐全

从交通来看，项目北临东深公路，连接平湖大道交汇平龙路，南至沈海高速。项目附近有规划中的雁田路可直通丹平快速，沿丹平快速出九尾岭隧道半小时可直通罗湖中心区。

另外，项目距离地铁10号线和规划中的17、18号线都比较近。工作人员表示，为方便业主的出行，项目西侧还将规划公交首末站，可以说是非常贴心。

值得一提的是，该项目的建设聚集了实力雄厚的国际班底，精工铸造。

施工单位由世界500强企业中建三局建设，建筑设计方面聘请了曾参与设计上海国际金融中心、港珠澳大桥的AECOM公司，庭院设计由曾打造过广州星河湾的知名园林设计单位贝尔高林公司打造，样板间和营销中心由屡获殊荣的香港pal梁景华设计顾问有限公司打造。

园林建筑与自然山水融为一体，人与自然和谐共生。项目打造了集少儿娱乐、运动健康、休憩广场、老年活动于一体的多元公共空间，各个地块之间设有连廊，可以共享休闲设施。还规划有近8300㎡的全态商业街满足住户日常生活所需。

楼市火爆，稀缺湖景别错过

自8.18示范区政策出台后，各路资金纷纷也闻风而动，深圳楼市再度火爆，成交量一路攀升。

▲图源：Jonyking,http://www.polayoutu.com

深圳中原研究中心数据显示，9月深圳新建商品住宅推售面积合计53.32万平方米，环比激增149%，创下年内新高。美联物业全国研究中心的数据显示，国庆黄金周期间全市深圳一手住宅成交412套，一手住宅成交量同比大增了82.3%。

▲来源：深圳市住建局、美联物业

在深圳楼市成交如此火爆的情况下，拥有稀缺湖景的特发·天鹅湖畔项目就显得更加可贵，近年来，湖景物业不断突破想象力，据了解，香蜜湖水榭花都、华侨城纯水岸等湖畔住宅十多年来涨幅高达2025%—2233%。

▲项目效果图

可以预见的是，拥有广阔湖景、名校加持、交通便利、配套齐全的特发·天鹅湖畔有望成为深圳今年下半年的“网红盘”。

这样难得的机会，可千万不要再错过了……

最后，送一波福利：

据工作人员透露，特发·天鹅湖畔项目正在举办“湖居护照办理”活动，集齐湖居护照的印花可获得开盘的额外折扣。

该项目样板间已开放，感兴趣的朋友可以去现场了解详情。

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