7天内4件事，扩容扩权信号？新版图下，会出现大片区中心

一周之内，4件事发生，且都让人联想到了深圳的扩容、扩权，以及深圳都市圈建设。

先是7月28日，东莞发文宣布暂停滨海湾新区范围内各类建设行为，从区位上看，滨海湾新区正与深圳宝安大空港相连。

仅一天后，惠州惠阳也发布了废止相关建设用地规划控制的通告，且这次涉及到的12个区域，恰好是此前议论可能被深圳扩容的区域。

紧接着7月30日，中共中央政治局会议在北京召开，提到了推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。

到了8月2日，港媒的一篇《深圳扩权，研联东莞惠阳建合作示范区》报道，更是让网友炸锅了。

从7月28日到8月2日，短短一周，接连四件事的发生，引发全网关注，网友激烈讨论难道真的有大事要发生？扩容？扩权？抑或是两者皆有？

这里重磅通知下，8月9日（本周日），壹地产将举办一场关于“2020临深置业新风口”的主题论坛，特邀中国知名财经评论员、刘晓博说财经/刘晓博说楼市创始人--刘晓博现场解谜最近市场新政，另外有着十五年地产经验、《深圳壹地产》/《湾区壹地产》总编辑--陶文杰也会出现，大家可以留意下此次论坛活动。

之所以能引起强烈关注，只因几件事的发生时间，距离8.26深圳特区40周年不到一个月，早先一直传闻40周年深圳要收到大礼包，可以说这个时间节点，任何的风吹草动都会让人敏感起来。

就连中国知名财经评论员--刘晓博，也发文重磅建议深圳扩容，个人一直深信深圳扩容只是时间问题。并认为中国还应该增加更多直辖市，其中最应该升格为直辖市的是深圳，深圳如果要升格为直辖市，可以把东莞、惠州、汕尾并入。

实际上，不论深圳是否扩容或扩权，随着深圳都市圈的融合，片区的发展都是好的，且在这一大环境下，有两个地方的版图会被改写：除了临深，还有深圳的东部，将出现大片区中心。

01.

新版图下

会出现大片区中心

暂且不说深圳是否扩容或扩权，今年以来，深圳官方却是首次提出要“编制深圳都市圈规划”，并明文规定了其范围。

而随着深圳都市圈发展，大深圳时代，深圳版图将会被重新划分，包括深圳东部，会出现大片区中心。

不妨看看下面这张深圳都市圈图，看范围，包括了深圳、东莞、惠州、河源、汕尾；看方向，基本是往东部去。

如果深圳地理版图从深圳拓展到深圳都市圈，深圳东部包括龙岗、坪山在内，将直接从深圳的东部城区，演变为整个大深圳最为中心的城区。

换言之，深圳东部龙岗、坪山的定位，已不单单是在深圳或者深圳东部之内，而是在深圳都市圈的范畴内。

其实站在更大的格局上看，龙岗、坪山跃升为大深圳中心，有两个好处：一是深圳有了东西“双翼”；二是能协同大东部发展。可以畅想到，扩大后的深圳，东部的龙岗、坪山将会得到极大的跃升。

尤其715新政的出台，更是助推了一把东部。因为这次新政对西部热点片区是打压，对东部是保护。

比如750万以上为“豪宅”这条，意味着福田南山前海宝安相当一部分住宅要交“豪宅税”，这是打压。但东部依然享受普通住宅的税收优惠和首付成数优惠，这是保护。

所以部分人群的需求会从西部流向东部，而且临深楼市已出现跳涨行情，倒逼深圳东部的性价比更加凸显，慢慢填平东西部差距。

截图：咚咚找房

还有一点要注意，2020年上半年一波行情中，楼市热度已从西部向东部蔓延，加上与西部价差越来越大，东部本身存在一定的补涨、轮动需求，当下深圳715出台，反而给了东部更大机会。

因此，深圳都市圈加持+深圳715新政助推，东部的龙岗坪山从东部中心上升为都市圈中心时，就需要重新审视其价值了。

而最能担任大深圳东部中心的，要属强势注资6000亿资金，是100倍于2001年南山高新园的投资额的坪山了。理由很简单，有深圳面积最大的高新区、有非常重要的地铁线路，以及规模超大的大学城。

而且回头看坪山定位就会发现，坪山早就做好了准备，2018年时坪山中心区扩容到了24.08平方公里，并提出了明确定位：建设成为“深惠集合城市中心”，和“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”。

新的坪山中心区示意图

02.

最大高新区+重要地铁线

这里要打出“王炸”

东部版图改写，坪山之所以最能打出“王炸”，最重要的暴击点有两个：一是产业、二是交通。

先看产业，可以说坪山高新区的存在，让坪山更有了底气。

第一，体量很大且位置特别。

看体量，坪山高新区达到了51.6平方公里，占到了整个坪山的1/3，是南山科技园的6倍，更是深圳面积最大的园区，并以新能源汽车、生物医药、新一代信息技术为主导，培育发展战略性新兴产业，这正是未来科创产业的方向。

看位置，坪山高新区沿着深圳边界布局，这里土地资源充裕，深圳既然想有“集中连片的高端制造业、设计加工区”，就必须要有土地资源做支撑，而坪山高新区，恰好能承接大规模的科创产业落地。

而且，坪山高新区一墙之隔就是白云新城，也是一个产业重地，两者能最快速的进行产业上的融合，这是特有的产业上的优势。

白云新城规划示意图

第二，政府很重视，不仅重金砸入2200亿，且规格很高，对标的是南山园区，成为深圳仅有的两个国家级高新区核心园区之一，是与南山平起平坐的未来核心。

日前深圳政府更是发文，明确坪山高新区将对标平均每天创造4项专利的荷兰埃因霍温等世界一流园区，着力培育一流的高新技术企业，可见其地位再度拔高。

第三，坪山高新区很争气，截止2019年底，园区内国家级高新技术企业数翻了近4倍，并聚集了494家生物医药企业，产业集群上是比亚迪、赛诺菲巴斯德、中芯国际、华为5G技术等一批行业领军企业。

而且今年抗击新冠肺炎疫情期间，各行各业受到了严重困扰，但坪山生物医药产业却表现亮眼，瞬间凸显了坪山地区的产业优势。

图源：坪山发布

第四，坪山高新区的野心很大，目标产值是前海的约6倍，到2030年总产值达到8千亿—1万亿元。按照张五常的观点，一个地方科技越发达，最终制造出来超出社会平均水平的利润、钱，一定会跑到地价里面去。

坪山高新区效果图

再看交通，14、16号线，是东部最具意义的两条地铁线，未来将成为坪山暴击的关键。

一直以来坪山没有通地铁，如今在建14、16号线，将改变这一局势，对坪山而言，相当打通了其“任督二脉”，是脱胎换骨的作用。

其中14号线不仅是坪山首条地铁快线那么简单，还是东部战略的一个串联线，起自福田中心区岗厦北枢纽，经罗湖、龙岗，止于坪山沙田站。

并且，14号线预留了延伸至惠州惠阳条件。可以说，目前深圳对外的地铁中，当属14号线最为重要，能加速深圳与临深区域的发展。

惠州市域线路仅为示意，以官方发布信息为准

同时，深圳17个重点科创中心，6个在14号线沿线上，自然能看出14号线的重要地位。可以说14号线意义，不亚于11号线之前对西部沙井福永的作用，预计2022年正式通车，届时从坪山出发，半小时就能到达福田中心区。

16号线，则是一条东西向的线路，串联起了坪山--龙中--大运三者之间的联系，打通了东部两大核心大区龙岗和坪山的内循环，促进东部第三极发展，预计2022年建成通车。

所以这样的坪山，显然在会在深圳“扩权赋能”的过程中地位实现跃升。

03.

还有超155公顷大学城

开启“硅谷”的图谋

不仅如此，坪山还握有第三张“王牌”，周边建设有大学城，且规模超过了155公顷。

继南山西丽大学城、龙岗大运国际大学城后，坪山是深圳第三个提出兴建大学城的区，且直接对标硅谷，将建成世界一流的开放式、创新型、国际化的高水平应用技术大学城区。

坪山大学城效果图

与其它大学城不同的是，坪山大学城的设立可谓是点睛之笔。因为目前来看，已引进深圳技术大学、中国药科大学、北京中医药大学、深圳大学—希伯来学院等。未来还将与名企合作共建共管二级学院，如腾讯学院、中兴学院等。

从这些办学特色可以看出，培养的都是“量身定制”的人才，自然会成为坪山高新区稳定的人才“血液库”。

而且从产学研角度看，坪山大学城还可以将科研成果直接进行产业转化，与坪山高新园进行互补融合，这是其他园区不具备的优势。

因此，坪山高新区+大学城的配套组合，正如斯坦福与硅谷的关系。或许，坪山真能成为深圳下一个“硅谷”，将会带来资本和人才的持续流入。

目前坪山科技园处于起步阶段，落到置业投资，存在长远的价值红利。且据统计，到今年，坪山高新区要打造3个千亿级产业集群，集聚超过35万的高端就业人才、50万居住人口，计划2030年是50万高端就业人才、70万居住人口。

当然，不管是资本还是高端人才的流入，最终都需要有品质产品作为承载体，就壹地产获悉，目前区域内的碧桂园深荟城又重磅推出了三期新品，已开放临时接待中心，预计很快开盘入市。

项目即将入市的消息出来后，关注度非常高，前来咨询的人很多，因为这是碧桂园深荟城前期产品售罄近2年时间之后，重回市场推出的新品。最关键的是，项目位置非常特别，距离坪山高新区仅100米距离，并且还是地铁沿线盘。

04.

“真临深”

100米一步进深圳

碧桂园深荟城，是碧桂园在惠阳白云新城打造的建面约72万㎡的生活大城，目前该项目三期工程已开始建设，正是要推新品的地块。

相比前期产品，壹地产认为，三期是全新进化的一期，有两大非常重要的价值。

第一，“真临深”，100米一步进深圳。

从区位上看，项目三期更近深圳，距离坪山高新区仅一墙之隔，百米距离，旁边就是坪山比亚迪，可以说基本就在高新区里面了，一步就能进深圳。

说实话，临深片区置业，很多楼盘都会说是“真临深”，可是与深圳真正一路之隔、一墙之隔的楼盘却屈指可数，而在建的碧桂园深荟城三期，正是其中一个。

当然，处在这样的位置，自然是能享受到产业红利和人口红利的，也是能同时享受到深圳扩容或者扩权，亦或是深圳都市圈发展红利的。

第二，临近地铁14号线站点。

值得注意的是，项目处在深圳地铁14号线延长线上，目前近沙田站，约2.3公里距离，等线路开通后可实现福田上班。

长远来看，14号线延长线惠州段建成后，项目就更近地铁站了，距离白云站只有三四百米距离。

其实惠州是否能通地铁，一直是大家非常关注的点，不过现在有两个消息：一个是之前报道中提到了惠州正在施工地铁通道工程，另一个是惠州日报刊登了一则《惠州北站开挖地铁通道》的新闻。所以，可以自行脑补下惠州是否能通地铁了。

除此之外，据悉项目三期产品进行了升级，从外部开始，10栋高层住宅、1栋九班幼儿园采用错开式设计，目的是为打造疏朗开阔社区空间，让出土地给绿树水景。

与此同时，内部的园林、户型、装标上也进化了。比如打造有四大主题空间园林，包括有惠湾首个都市沙滩泳池；户型有约99㎡三房、117㎡三房、129㎡四房，具有超高利用率，且带精装；装标上则从收纳空间、实用性能、健康生活等方面进阶。

项目效果图

据悉，碧桂园深荟城三期近期即将入市，感兴趣的可到现场了解情况。