燕郊房东：房价跌到底，好不容易利好来了，现在卖房才是傻子

燕郊楼市的确火了。

贝壳研究院Real Data数据库显示，新房已经普遍超过2万元/平方米，二手房成交均价从2018年10月份的16722元/平方米上升至2019年1月份的18805元/平方米。

安居客的数据更夸张，2018年11月份为18397元/平方米，而2月份已经来到了19365元/平方米。

我一直强调，燕郊这种地方，地段优势太明显，虽然本地收入非常一般，但架不住离北京太近，这种案例在全中国都找不到几个。

过去两年的暴跌不过是调控所致，七寸打得准，房价自然下跌。说白了，当大量的炒房客正在前赴后继杠杆入市，开发商也正开足马力盖房子来满足炒房客的购房需求的时候，一纸通知落下，3年社保直接斩断这根链条。供需脱节，资金中断，杠杆要断，房价不跌，是不可能的。

在燕郊买房的，绝大部分是炒房客，还有少部分人是在京工作，被逼去燕郊买首套房的这些人，他们也根本没打算在燕郊长住，我的朋友圈中有几个就是在燕郊买的首套房，他们无一例外对这次燕郊楼市迅速回暖非常开心，这些人也不为再买两套房，手里也没有多少钱，他们的目的只有一个，高价卖掉，换得一套北京的房子。

调控持续两年多，市场也消化得差不多了，该出清的也出清了，扛到现在的炒房客，资金链也没啥大问题，而现在货币趋于宽松的形势对他们也是利好。

当然，刺激本轮燕郊楼市的直接原因仍是政策，核心还是地段。

副中心开始正式办公是一点，北京地铁平谷线调整规划是二点。这种利好是刚性的，市场必然要做出反应。

我们常说地铁房购买的时机有三个阶段，规划阶段，动工阶段，通车阶段。对应风险从高向低走，而收益也是从高向低走。

燕郊这一波行情，就副中心这个概念而言，它其实已经进入第三阶段了收益是偏低了，但地铁房的概念还只是在第一阶段的规划阶段。这种规划一出，市场必然要做出强烈反应，调控是挡不住这种热情的，更何况是这种调控已经持续两年多，市场早已消化，该跌的早跌了。

其实这一波燕郊房价上涨，跟燕郊楼市的整体结构有很大关系。目前燕郊楼市已经基本没多少新房可卖，想买房的也只能寻求二手房，但二手房掌握在房东手里，他们对政策和规划也及其敏感，大多有炒房背景，一个电话就能让挂牌价瞬间上涨。

政策利好，新房奇缺，二手房东惜售，待价而沽构，咨询的越多，涨得越狠，越惜售，没有卖盘，推动了本轮燕郊房价迅速上涨，这就跟股市中的一字板涨停一样。你想进场，太难了。

燕郊楼市畸形的供应结构，说到底这样也是调控的副作用。

燕郊的盘子太小，热度太高，后续房价压力是很大的，而且会带动整个北三县房价上行。当前燕郊楼市的热情，对于政策来说，其实是比较尴尬的。因为上一次调控已经精准打到七寸了，现在升级的空间是比较小的。

一城一策当然可以做到对症下药，但不要忘了，货币在紧了两年后，目前已经转向，看了1月份的社会融资报告，你就会知道，大家手里有钱，但就是不投实业，还想着走房地产和金融强强联合的老路子呢！

面对燕郊楼市这种基本面，政策即使收紧，也很难直接影响房东的预期。针对二手房市场的调控，其他城市已经出现的，无非就是限售，再狠点，提高交易税费等等，都起不了太大作用。

有位燕郊的房东就对我表示：“房价已经跌到底了，卖了一套房扛住了贷款，现在好不容易利好又来了，卖房子的才是傻呢！”

从周期和地段来说，燕郊房子确实是目前楼市为数不多的优质标的，就看你能不能买得到了。近来纸媒的报道，对燕郊楼市上涨的态度也比较温和，其实也是默认了。

倒是现在有不少浑水摸鱼的，挺值得警惕。现在的销售贼得很，特别是新房的销售，散播的内容很多都是嫁接的，假的。

比如最近有个很火的售楼处视频，其实是北京的某个楼盘，还有的销售借机推销燕郊的商住房（燕郊新房纯住宅很少），这都是坑。燕郊楼市这么火，其实商住仍然是弃子，价格还在跌。

至于二手房的销售，现在其实并未跟房东一条心，他们想的是趁着热度多买房子，多赚佣金，但现在房东的心态对他们的诉求是背道而驰的。

现在的燕郊楼市，其实就是当前整个房地产市场的微缩版，在城镇化的大潮下，基建得继续，人口继续进城，即便一大堆楼市指标早已爆表，但谁在乎呢？