楼市下行已成定局，新房主导的城市不建议买房

8月份的金融统计数据报告于近日公布。数据显示，8月份住户部门中长期贷款增加4540亿元，环比多增加123亿元。数据还显示，2019年1-8月份住户部门中长期贷款共增加3.65万亿，比去年同期多增加0.25万亿。显示房贷投放量依然稳健，并未明显下滑。

上述统计数据跟房地产市场整体运行情况保持一致，前8个月全国房地产开发投资依然同比增长10.1%，新开工面积同比增长15.9%，8月单月新开工面积同比增长26.57%。

从信贷数据和房地产市场运行情况来看，虽然当前政策层面降温信号不断加强，但市场总体仍保持平稳运行。

统计数据一般是相对滞后，但最前沿的业务环节，现在已经有明显变化了。

在北京，中国证券报的消息显示，首套房贷款利率为LPR+55个基点，二套房贷利率为LPR+105个基点，分别相当于基准利率上浮10%和20%。基本没有多大变化，但大家应该清楚，这个计算公式是比全国平均水平高出不少的。全国平均水平是首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点。

换算成大家熟悉的方式，那就是北京的首套房和二套房贷利率比全国平均水平高0.55个百分点，达到了5.45%和5.9%。别小看这0.55个百分点，如果以贷款总额200万计算，月供要增加740块钱，利息总额要多支付26.6万元。

北京如此，南方的深圳同样也不太乐观。每经网实地采访多家银行房贷口业务人士，结果显示，当地二手房贷款明显缩水，整体房贷审批相当严格，放款时间都更加不确定，房贷业务员们都相当佛系。也有部分股份制银行的房贷业务当前处于全部停摆状态。

深圳的房贷利率也比全国平均水平高，首套房是LPR+30个基点，二套房是LPR+60个基点。这是先行的两个城市，其他城市尚未有明确公布，但北京和深圳的房贷利率就是风向标，绝大部分热门城市都会像他们看齐，全部一线城市和新一线城市大抵如此。

我们早就说过了，用LPR来代替基准利率，基本上就是为了降低利率水平，与降准是保持步调的，但房贷利率却通过这一系列操作，变相实现了与LPR脱钩，LPR继续降，但可以通过加基点的方式实现房贷利率逆势上涨，现在的定价策略就是按照这个路数演进的。

实际上，相关报告也显示， 全国房贷利率仍在上涨，8月全国首套房和二套房贷款平均利率继续保持上涨，达到了5.47%和5.78%，已连续上涨3个月。

其实一切都早就明确了，在宣布实施LPR之初，刘国强副行长就已经明确表示，房贷利率水平不会降，只是参考的基准变了而已，而实施LPR为的是市场化，为的是给实体经济提供一个更为灵活的利率机制。

相比2018年，2019年的楼市在政策层面异常错综复杂，对购房者来说，简单看空或者看多都不可取。

第一、从主线来看，短期就是偏看空，因为短期走势由政策来主导。这一点不仅从房贷利率，从开发商层面来看更是如此。之前我们讨论过房企大规模促销，其实从上游的土地市场，我们能感受得更为强烈。

昨天北京孙河迎来土拍，仅有两家房企参与竞价，举牌竞价都没有，溢价率仅有1.5%。开发商们普遍预期，接下来的11/12月份地价还有可能下降，现在非常不愿意拿地。

而8月份二线城市流拍率达到了4.62%，环比上涨。70个城市土地8月份流拍了72宗，年内最高值。8月单月土地成交额远低于之前几个月，土地溢价率几乎是断崖式下跌，大量底价成交地块出现。一线城市土地溢价率仅有0.71%，二线城市也只有6.77%。

第二、从成交来判断，我们建议大家多关注二手房主导的城市，新房主导的城市短期风险也是大于二手房主导的城市，这也是因为后者市场更为成熟，流通性更好，在抵押下行压力方面，韧性更强。二手房主导也说明这个城市房子比人少。

遵循以上原则，大体会比较安全。​