时隔15个月，一线城市二手房真的下跌了

8月份的70个大中城市房价数据昨天出炉。先来说几个我关注的数据。

1、6-8月份，已经连续三个月，二手房价格环比下跌的城市都稳定在20个。

2、6-8月份，新房价格下跌的城市分别为5个， 3个 ，10个，8月份明显增多。

3、一二线城市的新房和二手房价格环比涨幅，同比涨幅均保持稳定，或者收窄。其中最值得关注的是，一线城市二手房价格同比终于转跌，本月同比跌幅为0.2%，时隔15个月了。相比较而言，一线城市的新房环比保持微涨，随着时间的推移，新房和二手房之间的价格差有望继续收窄。

4、8月份35个三线城市新房价格环比上涨0.7%，同比上涨9%，该数据说明三四线城市现在新房价格也在大幅放缓。

综合以上几点，我们得出的结论就是，房地产现在真的进入了异常稳定期，特别是一线城市，现在基本朝着利好刚需的方向发展，这些城市住房交易以二手房为主，新房为辅。二手房价格偏贵，但是整体在下跌，新房价格虽涨，但整体位于外围，房价门槛是低不少的。

以北京为例，截止到2019年9月15日，期房的库存继续上涨，随着限竞房的持续入市，新房价格也会极其稳定，而且我得到的消息是，不少开发商正在启动促销，未来几个月，新房的实际购房成本是会逐步走低的。

对于二手房同比转跌这个信号，目前还只是开始，我们仍然需要未来几个月的数据来判断趋势，但可以肯定的是，二手房相比新房，目前要稳定得多。而且，一线的中介们也发现，当前二手房成交时间在变长，房东接受的砍价空间也在增大，这对于买二手房的朋友来说，是个好消息。

结合前天公布的1-8月份房地产开发与投资数据，当前全国新房平均价格的确在下跌。8月份的全国商品房成交均价为9346元/平米，低于7月份的9590元/平米。整个8月份，全国商品房成交面积仍在增加，成交金额却在下降，这很大程度上源于全国性大房企启动的大规模促销行为。还没等到金九银十，开发商们就已经开始行动了。考虑到新房的购房周期，上述数据会反映到9-10月份的70城房价数据上，也就是说，未来两个月70城房价数据有望继续下跌。

对于开发商来说，金九银十注定只能在大规模打折促销中度过，全国性大房企领头，区域中小房企跟进，谁卖得多，谁诚意大，谁才能在下行中的金九银十稳住阵脚。当前总需求是不可能在房企大规模促销中迎来爆发的，只可能利用促销来切存量的蛋糕。

这种局面不利于现金流紧张且规模不大的房企。大房企几十几百个城市几百个盘一块拉进来搞促销，你几个城市十几个盘的小房企怎么可能竞争得过。竞争越惨烈，市场集中度也就越高，中小房企考虑的可能不仅仅是促销问题，而是如何生存，如何把自己卖个好价钱了。

对于整个房地产走向来说，当前虽然有下行压力，但不会一路下行至一种危险的水平，这一点必须要承认。我昨天说过了，房地产开发和投资增速下行，但是相比去年同期要稍微还是要好一点。而且今年有一个必须关注的事，那就是老旧小区改造。一定程度上，补上了房地产开发下行的缺口。

最新的老旧小区专项资金管理办法已于8月22日制定完成，9月17日公开，未来3年内，专项资金怎么花，怎么分配，总额度多少，都已经相当详细。它带动的将是每年超万亿的投资，这对大的住房市场是有支撑的。

所以，新房大规模促销活动，二手房稳中微跌，从购房的角度来说，刚需的窗口正在逐步打开。