楼市再曝大消息，神了

文： 刘晓博

楼市，永远有好玩的事情等着你。

这次是东莞：端午节小长假前最后一个工作日，出台了一个土地转让的新规，改变了“价高者得”的游戏规则。

有人高度评价，说：东莞破解了楼市的一个难题。这个难题就是：不希望出现地王，又不想抽签决定最终的赢家，还想避免可能出现的腐败，怎么办？

东莞的做法是：搞一个“终次报价”，然后计算平均价。谁的报价距离“终次报价”的平均值最近，谁获胜。

东莞的规则表述非常复杂，大家很容易绕进去，我举个例子，大致是这样的：

一块土地准备拍卖了，设定一个最高限价。比如这块地100亩，最高限价50亿元。达到最高限价，可能还需要竞配建人才房面积、竞自持商业面积等。这些附加的项目，也不可能无限量，最终可能所有的条件都达到了极限，仍然有一帮疯子抢这块地，于是“终次报价”登场。

假设每次加价为100万元。这时候，参与“终次报价”的开发商，只能在50亿元和50亿零100万元之间报价，报价必须比50亿元多1元，比50亿元零100万元少1块钱。

于是，8个竞拍的开发商，都准备报50.00999999亿元，因为报价只能精准到元，不接受角和分的报价。但对于同一个报价，电脑只接受第一个，所以50.00999999元只允许第一个人报。如果剩下7个开发商都减少1元钱报价，依次报下去。那么均价按照四舍五入，应该是50.00999996元，报这个价格的开发商获胜。

所以，必须搅局，不能太老实。

当所有的人都怀着“搅局心态”报价的时候，你就无法预测谁能获胜了。

这时候，就跟抽签差不多了。

是的，这其实就是抽签。只是降低了抽签的时候，个别工作人员可能作假的机会。

我仔细研究了这个规则，的确考虑到了各种情况。比如只有两个开发商进入最后环节的时候，两个人距离平均价可能一样近，这时候的规则是——“所报价与平均价相差的绝对值最小的为竞得入选人，如果绝对值相等的情况下，以绝对值最小且高于平均价的确定为竞得入选人。”

东莞之所以搞出这样一个“类抽签”的规则，是因为此前多个开发商在东莞拿地时候，搞出了“一人竞拍、一剑封喉”的神操作。

5月7日的土地出让中，在没有其他竞价人的情况下，保利自己连续加价至最高限价，并且连续加报自持商业面积比例，最终独自进行30轮竞报后，在挂牌截止日前13天提前锁定该地块。

随后，鹏瑞地产、融创、首创置业等如法炮制，往往在土地挂牌截止时间还有10多天，竞争对手还没有来得及反应的情况下，自己沿着“报价阶梯”不断报价，把所有需要竞争的项目全部推到极限，让对手无法报价。

这种“神操作”用的时间越来越短，往往20多秒，就完成了整个网上挂牌竞价。

东莞之所以出现“一人竞拍”的神操作，说到底还是“最高价”设置得偏低，而开发商又非常看好东莞。

在强调“城市群+都市圈”的“新型城镇化时代”，地处香港、深圳、广州三大一线城市之间的东莞，自然受到各方资金的青睐。

华为终端业务总部从深圳迁往东莞，就是一个强烈信号。这意味着广深港三大城市的外溢资源，很大程度上都被东莞获得。所以，东莞被开发商、购房者看好就不奇怪了。

那么问题来了：这种土地拍卖，将对东莞楼市带来什么影响？

短期看，这种做法避免了地王的诞生，可以缓解焦虑情绪，有利于稳地价。因此，这种做法可能会被一些城市借鉴。

当前经济面临下行压力，地方政府又要稳增长、稳就业，还要稳地价、稳房价、稳预期，所以只能不断创新调控手段。

把竞价变成“竞价+抽签”，不是楼市的首创，上海的车牌拍卖可能是首创。这反映出地方政府的矛盾心态：希望用市场手段来解决问题，但遇到价格不断上涨的时候，又担心有碍观瞻，会加入调控的因素。

上海车牌飙升之后，一直没有突破10万元，就是采取“抽签性质的竞价”的结果。而北京，为了避免出现天价车牌，干脆不拍卖，只提供抽签一条路。否则，中国最贵的铁皮早在北京诞生了。

但对于开发商来说，“抽签性质的竞价”会让热点城市的土地越来越难以拿到，项目多少只能看运气了。而楼市，似乎越来越变成一门玄学，拿地更是！

对于普通投资者来说，你其实没有必要关注土地拍卖规则，你只需要关注哪些城市有持续的人口、资金流入就可以了。“有显著人口增量的、高级别的城市，以及其都市圈”，未来20年都值得看好。所有的调控，都只能产生短期效果，而无法改变基本趋势。