731新政后，谁是最大受益者？

文|岛主

随着826这个日子进入倒计时，深圳的楼市风起云涌。

715楼市新政，让一半“打新族”失去深圳房票；

731楼市新政，又让深圳商务公寓成为绝版珍品。

不足2万套的深圳商务公寓，成为了全国淘金客最后围猎对象。

01

深圳公寓突然火了

短期内，深圳楼市格局发生了明显的变化。住宅遇冷，公寓变热。

数据显示，7.15新政实施前后，住宅市场的成交量呈断崖式下滑。

而随着7.31新政的叠加效应，深圳公寓市场的成交量却呈现稳中有升的态势。

为什么？

1、不限购、不限贷。对于看好深圳前景的全国投资客来说，商务公寓是购买深圳资产的最好机会，而对于深圳没有房票又急于上车的刚需族来说，也不失为一种较好的投资兼自住产品。

2、总价低、拎包入住。与住宅相比，商务公寓一般来说，大都以小户型为主，也都带精装修，甚至是拎包入住，这对年轻的商务人士来说，正对胃口。

3、投资回报率。大放水时代，房产还是最靠谱的投资品种，即便是5年限购的商务公寓，其投资回报率，也远远跑赢大多数投资品种。

那么是不是所有的公寓都值得买呢？

答案是，片区规划好、城市核心地段、配套好、性价比高、生活便利的真公寓才值得买。

在深圳，真正的商务公寓并不多，有很多其实只是类住宅公寓。据深圳住建局发布的2020年计划入市房源信息数据，2020年将有18732套商务公寓入市。

与商务公寓具有居住属性不同，大部分的类住宅公寓是用于实体经济，服务于商业。包括商办公寓、商业公寓、产业公寓，这些类住宅公寓并不是真正的商务公寓，与真正的居住，差别很大，而且具有政策上的风险，比如，没有独立卫生间，贵得吓人的物业费等。具有居住功能的真正的商务公寓，才是置业者可以放心购买的“真公寓”。

02

龙华公寓为什么这么火？

而在商务公寓的成交中，宝安、龙华、福田、是目前深圳最热的区域（如上图所示）。

根据深圳中原研究中心数据，目前深圳在售商务公寓总计53个项目。其中，宝安以13个楼盘位居供货量榜首，而福田和龙岗各以8个楼盘位居第二阵营，而龙华则以5个楼盘与罗湖、南山、光明、坪山位居第三阵营，而盐田和大鹏各以1个楼盘敬陪末座。

值得注意的是，8月伊始，龙华以供货量第三阵营的5个，成交量仅次于13个供货量的宝安，大幅跑赢了龙岗、福山、南山、罗湖，成为深圳楼市新政最大的受益者。

为什么？

深圳最牛的枢纽资产在这里

随着中国城镇化的推进，交通已经成为改变城市经济的最重要因素。而以高铁、地铁、城际为依托的枢纽经济，则是交通运输与经济社会融合发展而产生的新的城市经济发展模式。这种经济发展模式，由于其吸引产业、聚集资本、容纳全球高端资源，从而推动本地经济发展，而被各地政府视为城市竞争的主要引擎。

从投资角度来讲，投资一个城市，最稳定的收益，便是拥有一个城市的枢纽资产。而判断其是否为枢纽资产，便是其与该交通枢纽的距离，以及与该枢纽商圈的关联度。

从中心区后花园、城市次中心到新枢纽、新中心、中轴新城、高铁新城，深圳北站的名称变迁背后，是深圳对于这块6.1平方公里土地价值的重新发现的过程。2000亿的投资，25万高端白领就业，11万人口居住的设计，深港国际会客厅，五大总部基地之一的高定位，告诉人们，深圳最牛的枢纽资产就在这里。

作为链接大湾区城市群的超级枢纽总部CBD，深圳北站是深圳规模最大、设备技术最先进、客流量最大的特大型综合交通枢纽。深圳北站年客流量约7000万人次，日客流量约20万人次。深圳北站总部基地，是深圳“6+1”总部中唯一超级枢纽总部。

高定位带来的是交通与人流的巨大提升，也是投资价值提升的重要保障。未来十年，深圳最牛的枢纽资产就在龙华。

未来十年，深圳最牛的商圈在这里

高定位的交通与产业引来了巨大的人流，然而，真正能够留住人的，是一个片区的配套成熟度。

在过去，深圳人购房首选原特区内的福田、罗湖和南山。一方面的原因是，这三个区集中了深圳绝大多数的就业机会。另一方面，也是因为在这三个区生活很方便，交通便利，城市繁华。也就是说，生活很方便。其中，人们选择购物消费的场所，首先想到的便是罗湖的万象城、福田的COCOPARK、南山海岸城。如今，这一格局正在发生变化。

在《深圳城市总体规划(2010-2020)》中，政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全球影响力的世界级CBD。而450万商圈体量的规划，无疑将预示着，龙华，将成为未来十年，深圳最牛的商圈。

而这一最牛商圈的主体，将集中体现龙华的双核“北站商务圈”和“现代商贸圈”。作为龙华老城区，现代商贸圈除了已经开业的山姆会员店、壹方天地外，还规划了包括中洲龙华商业中心旧改项目、德业基龙华中轴央城改造项目、龙华海岸城、鸿荣源·壹城中心四个巨无霸大型城市更新项目。四个总体量超过110万平方的购物中心的建成，将会极大改变该商圈的城市面貌。

最牛的枢纽资产+最牛的商圈，龙华的公寓想不火都难！

03

龙湖春江天玺：据说是北站绝版真公寓

在商务公寓成为深圳楼市新热点之际，位于龙华油松片区的龙湖·春江天玺龙湖来了。8月15日，龙湖将推出的新品，是当前最热的商务公寓——玺悦。

作为中国地产TOP10，有着“园林大师”和“别墅专家”之称的龙湖，此次入市的“玺悦”，带给“龙粉”们更多的喜悦。

首先，从规划上来看，作为未来世界级CBD的中心地段，玺悦让投资者赢在了起跑线上。作为龙华新中心、深圳中轴线、现代商贸圈、华为产业区、富士康集团总部众多资源交汇点的“枢纽资产”，购龙湖房，做华为房东，将会成为“龙粉”们的共识。

其次，从交通上来看，与深圳北站3.4公里的路程，未来深圳地铁22号地铁油松站200米的距离，都让这份“枢纽资产”名副其实。

再来说说配套，商业将是这里的最大亮点。除了已经开业的山姆会员店，壹城天地外，项目周边的巨无霸旧改项目，将使这里成为深圳最牛商圈。

市政配套方面，项目三公里内，有深圳最大美术馆、深圳第二图书馆（在建）、音乐公园、龙华文化广场、龙华文体中心（在建）、龙华文化艺术中心。被深圳人称为龙华“市民中心”。

产品方面，此次龙湖推出的，是41-48-70平方的精品公寓，有可能是北站绝版真公寓。

• 70年产权

在深圳的近2万套商务公寓中，绝大多数都是40年产权。而70年产权，便是玺悦带给人们的第一大“喜悦”。

• 双阳台设计

阳台是房间的眼睛，尤其是小户型中，为了增大房间面积，很多开发商就放弃了阳台的设计，而玺悦的70平方二房，却是双阳台设计。

• 3米舒适层高

与普通住宅相比，3米的层高，带来的不仅是实用面积的增大，更是住户心理上的愉悦。

• 共享住宅配套

商务公寓一个最大的弊端，就是容积率过高，无法享受到普通住宅小区的配套。

然而，玺悦与其住宅天玺业主共享的是春江天玺的配套。龙华首个社区天空农场、星点灯光与月亮雕塑交相辉映的星空广场、全龄化泛会所、双层儿童活动场地……

• 与住宅相同物业费

比住宅贵得多的物业费，也是人们吐糟公寓的地方，然而，在玺悦，人们完全不用为这个担心。

• 户型方正

在玺悦，小户型中常见的户型不规整现象，是看不到的。取而代之的是，视觉上带来的至少少出10几个平方的错觉，因为它的户型设计非常方正，没有一处多余的面积。

• 用心到极致的精装修，拎包入住的极致体验

一线国际品牌精装，涵盖汉斯格雅、TOTO、耶鲁等国际高端品牌；容纳一键断电、风暖浴霸等人性化魔鬼细节打造精品公寓；41-48平的一房，还包含精致软装，特别适合喜欢拎包入住的城市精英。

• 小面积低总价

对于刚需一族来说，低总价是上车的前提。而41-70平方的小面积设计与4.8万/平米起的单价，首期20万起就可上车，无疑是投资者加自住者的最爱。

深圳公寓进入卖一套少一套时代，有可能是北站绝版真公寓的玺悦，已经成为众多淘金客的围猎对象，要上车的“龙粉”们，可要抓紧哦，手快有，手慢无。

温馨提示：8月15日龙湖春江天玺 玺悦新品上新，41-70㎡北站精妆真公寓，上门送大闸蟹（数量有限先到先得），成交抽宝马，全城聚焦。