最落寞的“新一线城市”，房价4年不涨，还有戏吗

文 | 白羊

这几年，天津怕是国内最落寞的新一线城市。先是经济被挤水分，如今楼市似乎也要撑不住了。

日前，据中新经纬报道，不管是新房，还是二手房，价格下跌都已成为天津房地产市场的主流形态，天津市区内的很多楼盘，都出现了数千元/每平米的跌幅。

先涨80万，再回跌70万！这剧情是不是像极了股市。那些在天津买到高点的购房人，怕是都要承担至少数十万元的账面损失。

另据当地一地产中介表示，“相较于2017年，天津市区内的房价每平方米平均降了5000元。”

除了这些直观的感受外，更全面客观的数据也佐证了天津近两三年楼市的低迷。

贝壳研究院的数据显示，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。疫情之下，今年1-7月的成交量，较去年同期下降了23%。

没有量的支撑，更为市场化的二手房价格自然也就难起来。2020年天津二手房成交均价较2017年下跌了9%。

值得一提的是，不同于重庆等其他新一线城市那种“二手房压力山大、一手房坚挺”的局面，天津一手房市场也是愁云惨淡、量缩价跌。

数据显示，2016年是天津楼市的高光时刻，得益于去库存救市，当年天津全市新建商品住宅和二手私产住宅成交量分别比2015年增长75%、51%，成交价相较2015年上涨了16%、19%，创近年最高纪录。

然而这种热度并未维持多久随即又被调控新一轮的调控浇了个透心凉，从2016年下半年、2017年初数次出台重磅调控政策，从限购、限贷等多方面抑制天津当时过热的楼市。

结果就是2017年天津新建商品房成交量暴跌45%，2018年再下跌15.7%。2019年成交量虽然回升了18.3%，但仍未超过2017年的成交规模，且销售额增幅仅有13.3%，还不及成交规模的提升，于是成交均价反而下跌了。

若把三年数据放在一起看，天津新建商品房成交均价几乎在原地踏步走，仅增长了不到50元。

由此可见这三年天津楼市的萎靡，也可以想象，在天津混饭吃的开发商日子有多苦逼：要量，量上不来；要利润，利润也上不来。

这种局面最直接的原因就是上面所说的调控，有业内人士所言，由于北京在楼市调控的示范效应，整个京津冀城市群的调控政策都非常严格，这在很大程度上打击了投机炒作需求，加上这几年的严格执行，整个京津冀区域的房价都出现明显回调。

从2016年国庆节算起，天津本轮房地产市场调控政策即将满4周年，时至今日，还没有出现明显的松动。

但更深层次的原因是，近几年，天津经济和人口增量不行，单纯靠存量支撑，稍微加大点压力立马就趴下了。

天津经济有多差呢？见下图

因挤水分2019年天津GDP比2016年还低了近4000亿。若说GDP数据有较大操作空间，再看反映经济真实水平的税收（税薅的经济的羊毛，GDP可以造假，但税收却没法造假），过去4年，天津税收收入增长停滞。这也说明，过去几年天津经济盘子基本没做大，完全分食存量蛋糕。

从另一个角度看，也说明天津居民收入增长也是停滞的，也仅是在分存量蛋糕，甚至蛋糕分量在减少。当天津居民的购买力没有明显增长时，自然也就很难撑起房价的增长。

除了财富增长停滞外，经济挤水分也会令人们看衰天津前景，进而对投资购房预期形成打压。

此外，天津外来接盘侠的增长也几乎在原地踏步。

2018年5月，天津“海河英才”计划宣布实施，由于落户政策大幅降低，引来一大批外地人排队落户，轰动一时。

当时有舆论认为，户籍政策的松动，将会推动天津房价的上涨。但这种局面并未出现。

上个月天津有关部门在公开回复网友提问时称，2年多来，该市共引进人才近30万人，其中战略性新兴产业从业人员、技能型人才均占到1/4左右。

为什么会出现这种局面？为什么大量人口落户，却未对楼市形成明显支撑呢？

因为天津新增落户人口主要源于存量人口（常住人口）的结构性转化，而非外来人口的大幅增长。

见下图，过去4年，天津常住人口几乎在原地踏步，2019年的常住人口比2016年还要少3000人。

再反观户籍人口，2019年较于2018年确实增加了30万人，较于2016年增长更大达60万人。

这样的人口“引进”显然与杭州、深圳等城市每年动则新增几十万、十几万常住人口的“引进”显然有着本质性区别。

作为国内9大国家中心性城市之一、4大直辖市之一、环渤海地区的经济中心，如今天津几乎成了一线及新一线城市中楼市最弱的一环。

天津，会成为国内楼市信仰破灭第一张多米诺骨牌么？