华侨城的“隐秘角落”︱旅读财报④

文︱房小旅

作为央企文旅一哥，华侨城给外界的感觉一直都在卖卖卖，小到出售公司股权，大到文旅小镇签约建设的取消。8月20日，华侨城发布的2020年半年报暴露出三大财务痛点：利润下滑、现金流吃紧、短债偿还能力不足。

01营收与利润双双下滑，地产收入仍是最大利润来源

上半年，华侨城实现营业收入171.08亿元，同比减少3.09%；净利润20.56亿元，同比下降29%；归母净利润约21.38亿元，同比减少23.91%；归母扣非净利润约为20.35亿元，同比减少23.41%。

对此，华侨城方面解释称，受新冠疫情影响，公司园区及酒店业务显著弱于去年同期，房地产及旅游综合项目工程进度延后，叠加去年同期投资收益高基数（主要因出售子公司股权）的影响，共同导致上半年公司盈利同比下跌超两成。

值得注意的是，定位“旅企”的华侨城，利润贡献大头仍是房地产。

在华侨城上半年利润构成中，房地产业贡献利润55.6亿元，占总利润的59.22%；而旅游综合业务利润为37.46亿元，占比为39.9%。事实上，在旅游综合业务利润来源中，很大比重仍来自文旅地产的贡献。

按照官方说法，其旅游综合业务主要包括欢乐海岸、欢乐谷、酒店、租赁等综合业态，之所以未做拆分，是由公司商业模式的独特性所决定的。在旅游综合业务收入构成方面，公司景区、酒店以及商业物业的收入和利润贡献近几年呈稳健上升的态势。也就是说，这其中，本应属于地产业务且比例未知的收入，被划到旅游综合业务收入范畴。

所以，华侨城的纯旅游业务究竟赚不赚钱，赚了多少钱，是个谜。

02现金流吃紧，不得不频频通过变卖资产回血，这其中不少还是文旅大项目。

上半年，华侨城经营现金流净额为-95.95亿元，较上年同期增加负数10.5亿元。而2014年与2015年、2017年至2019年间，华侨城财报中的经营活动现金净流量均为负值。

“主要是公司进入快速发展阶段后通过土地招拍挂方式获取了较大体量的优质地块，导致经营性活动现金流净额有所下滑。”华侨城方面称。

上半年，华侨城投资活动现金流净额为-58.41亿元，这一指标更是自2006年以来就持续为负值，显示出十几年来华侨城激进扩张的投资路线。

上半年，华侨城筹资活动现金流净额为163.69亿元，期末现金流净增加额为9.27亿元。

近几年，华侨城的资金链一直就没宽松过，这也是扩张型房企的通病。华侨城甩卖资产已成常态。

据不完全统计，2018年，华侨城转让了18家子公司股权和1个资产包，2019年其拟转让19个子公司股权，转让价格总计超过百亿。进入2020年，其甩卖潮仍在继续。7月底，其相继转让/出清与万达地产合资公司、潮州华侨城实业、太原侨辰置业有限公司的股权及有关债权。

华侨城方面的解释是：剥离劣质资产，属于正常现象。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，华侨城转让地产项目主要是因为旅游开发模式出现问题，一是销售回款缓慢，投资开发周期过长，二是净利润降低得非常快速。华侨城转让项目是在收缩战线。

而另一面，华侨城仍在土地市场上重金购地。

7月21日，它经过232轮竞价，以50.01亿元拿下上海唐镇新“地王”，成交楼面价4.42万元/平方米，刷新唐镇楼面单价。而早在去年年底，华侨城便已出清了旗下上海项目子公司上海华合、上海华筵各50%股权。半年后又以重金重返上海拿地。“缺乏上海新增项目，补土储是当务之急。”有市场人士置评道。但拿下如此高昂的地块，如何去化也是个难题。

需要指出的是，变卖了那么多资产，华侨城整体土地储备仍相当充裕，是一家缺钱不缺地的央企。

半年报显示，截至2020年6月30日，华侨城累计土地储备2802万平方米，对应总建筑面积5283万平方米。从城市能级看，土地资源主要集中于一二线城市，土地面积及建筑面积均到占总面积的80%以上。按2019年252万平方米的销售情况看，剩余可开发面积可供未来10年的销售所需。

03短债偿还之忧

负债高是整个房地产行业的通病，但短债偿还能力不足却是个不容忽视的大考验。

半年报显示，截至2020年6月30日，华侨城手中货币现金余额为384.68亿元；而短期借款281.08亿元，应付账款、应付职工薪酬、应交税费及利息共计206.26亿元，一年内到期非流动负债79.09亿元，这几项短债共计566.43亿元，资金缺口巨大。

缺钱，仍是华侨城首要面对的难题。这个问题解决不了，文旅城镇化转型注定难以推进。