创新不易，这场峰会告诉你产业地产到底应该怎么玩儿

文/房小业

抓创新就是抓发展，谋创新就是谋未来。

9月29日，一场围绕“协作·共赢·发展 2020第二届京津冀一体化论坛暨中国文旅康养与产业地产创新峰会”在京召开，论坛由中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库、大文旅、产业中国主办。

这场阵容最强的产业创新峰会集聚了产业地产行业的数位大咖，在他们的激烈碰撞中对产业地产未来的发展给出了最有力的回答，那就是创新发展，未来可期。

2020年是极其不平凡的一年，一方面受到国内外经济形势下行的影响，一方面继续笼罩在新冠肺炎疫情蔓延的阴霾中，产业地产行业原有的一些理念和打法已遭遇挑战，它们亦在艰难中探索前行，也在悄然发生着一场多维度、多层次的变革。

从传统到新兴，从单一到多元，从租售到服务，从重资产开发到轻资产运营，产业地产行业不断颠覆传统思维，不断追求园区运营的概念，使得产业园区的“江湖”发生了剧变。

新形势下，产业地产到底应该怎样玩才能实现差异化突围？产业园区赛道如何优质升级，产业如何融变求新，如何以运营去创造真正的增量价值？今天的与会嘉宾中科产城董事长郭莹辉、联科智慧城投资集团副总裁袁建功、中国智慧城市发展研究中心特约研究员、中国城市发展研究院总产业顾问王鹏锦、中关村协同发展投资有限公司董事长高中成、中联智创董事长曹志国、北京百旺丰弘企业管理有限公司董事苗思露分别从不同的角度给出了答案。

本次峰会发布了“2020中国产业地产企业综合运营商TOP10”，华夏幸福、招商蛇口、亿达中国、金科产业等获此殊荣。

郭莹辉：产业为本 平台为器 运营为王

是产城融合核心逻辑

中科产城董事长郭莹辉

产城融合发展为园区运营商带来了空间机遇，人们谈论的城市扩容、城市更新等其实都是产城运营的核心内容，就中国地域、人口和投资导向来看，产城融合空间是宏大的，并不限于房地产住宅，还包括工业地产、文旅地产以及田园综合体等。

“毫无疑问，由地产商发起的‘产城融合’这一词汇已经得到政府的认可，目前地方政府和产城运营商是‘亲家’，主要话题都是如何围绕一个经济区域进行合理的产业规划和导入。最终促进地方城市高质量发展。”郭莹辉表示。

产城融合过程中不论打造何种园区，其核心逻辑都是产业为本、平台为器，运营为王。其中，产业为本即产业需要合理规划，不能像一些地方政府一味抓智能制造、数字经济等‘流行新词’，这脱离了本地资源禀赋，合理的产业规划要依靠空间和政策保驾护航，使产业合理导入既定区域。另外，不论是工业地产、住宅地产还是商业地产，都是承载对企业和人的服务的容器，不要把容器变成了生意的根本。最后是运营为王，资产很难自己说话，一项资产不能没有专业的运营商。

如何做产业他思考了几点：第一，不要再把产业和地产放在一起，时代不同了投资模型也不一样，市场根基发生了巨变，通过产业实现地产的逻辑不存在了，所以产业地产现在已经快到了尽头。

第二，不要把北京园区运营成功经验复制到外地，北京集“万千宠爱”于一身，有资金投资，有政府投资。但外地只是对北京高瞻远瞩，所以我们在北京成功的经验复制到下面往往会犯很多错误。

第三，不要用别人成功案例赌自己的未来。看看文旅地产，多少人想通过做文旅项目来做文旅地产，通过田园综合体想做田园地产，包括特色小镇，中央政府部门严格禁止地产化。很多事不能复制，每个项目放在不同的场景无法复制，给大家做一些警示。

“要去地产化做产业这是主流。”郭莹辉表示。

袁建功：找到通往产业地产的“密钥”

联科智慧城投资集团副总裁袁建功

五年前如果用科技城、生态园等园区产业地产故事，在江浙一带、大湾区还有可能政府和对标谈项目，但是今天再谈做一个生态，建一个平台，这件事就变得很难沟通。但是这个过程映射出一个新问题，那就是平台端口的产业地产“窄门”怎么走？

袁建功认为，产业地产从业的人员现在越来越多，传统地产的商业逻辑、拿地成本，包括可售的价格都被限制，毛利率被压缩非常低，在这个前提下要获得土地就看准了产业用地的价格优势。

“在传统的开发商的运作当中，我们发现真正能通过产业地产快速盈利，本身就是一个大投入、慢周期、通过运营的逻辑，将来能实现盈利的项目，很难。如何找出通往产业地产的窄门，这个过程需要很强有力的前期产业定位，后期的产业招商和运营的逻辑去实现。”袁建功说。

王鹏锦：地产商做产业要转变“勾地”想法

中国智慧城市发展研究中心特约研究员、中国城市发展研究院总产业顾问王鹏锦

目前房地产必须得为产业服务，产业可以摸得着、看得见，通过资金导向可以和政府共同发展起来。原来房地产开发公司都是以产业勾地想法带动产业发展，现在这种思想必须要转变。要想让产业发展，必须得从地产和产城一体的配额进行总体开发和测算。

“房地产行业是非常‘重’的一个行业，‘重’的缺点是不会带动产业，而且中国做产业的行业缺配重（产业），所以导致后期发展受阻，产业链扩展不开，将来（企业）上市都是问题，所以我们现在要推进‘产重平衡’，以及必须将房地产总体开发和产业运营联合在一起做（产业）。”王鹏锦说。

高中成：做地产是“种萝卜”，做园区是“种人参”

中关村协同发展投资有限公司董事长高中成

在以“内循环为主”的大格局下，产业园区应该怎么发展？高中成表示，2020年是不平凡的一年，这一年搞产业地产的人有的很忧患，有的发现了新机会。“循环”两个字非常重要，现在很多地方在内部循环不起来，主要是产业要素很难做起来。

“无论是开发建设还是持有运营，需要盯准未来有潜力的，能够对中国内循环起巨大作用的园区。”高中成说，只要产业要素流动起来后，技术、资金、产业才能留下来，内循环才能建立起来。做产业园区就要淡化产业地产这个概念，真正回归到产业园区的模式。产业地产是地产思维，产业园区是产业思维，这两种思维不打破，产业园区就很难发展。

“我希望原来搞地产的人放弃传统地产的贪婪，耐得住寂寞，增强多的恒心，相信回归到产业园区中前途还是光明的。”高中成说，做地产是种萝卜，做园区是种人参。

对于未来产业园区发展，高中成认为要让创造价值的人分享价值，产业园区是给政府、给地方、给企业、给自己创造价值，从空间、产业、资源要素聚集等多方面创造价值，产业园区商业模式一定是创造价值、分享价值。产业和城市的发展成果一定要开发商、运营商和政府共同分享，而不是简简单单地卖房子。

曹志国：透过用户诉求“反驱动”产业地产发展

中联智创董事长曹志国

经济内循环格局化下，业界更需要通过用户诉求来反驱动企业发展。地产行业过去一般是“正驱动”，考虑企业的自我诉求，思考怎么把房子卖出去、平衡现金流；现在可以“反驱动”，从用户需求出发，比如对中联智创来说，地产企业家是我们的用户，而现在他们的诉求变了。

作为一家产业经济运营服务机构的掌舵人，曹志国对目前地产商的诉求变化体会深刻，在他看来这种变化可以归结为三个方面：第一，部分地产商从原来的重资产的购地、购买不动产，朝向轻资产转型，开始投技术、投产品、投人才；第二，一些企业注重降低成本，有了选址诉求，尤其是中小型企业，需要运营平台方提供解决方案，比如从海淀迁往亦庄，从海淀扩张到保定，需要思考如何解决人才迁移问题；第三，企业更看重效率提升，在这过程中，园区运营、人才配套等都能发挥很大作用。

苗思露：集体土地开发需要产业融合

北京百旺丰弘企业管理有限公司董事苗思露

我们企业作为集体土地持有者，并不是要做一个简单房地产开发或招商运营这么简单。一个集体性质土地的长期持有过程，是社会效益和经济效益的长期平衡。产业和房地产之间关系，特别需要跟合作企业进行理念上转变和配合。

以前做产业园开发，更多地想用产业园区来烘热这个地块，期望住宅能带来一些快速经济效益，但在集体土地上这种行为模式很难打开，造成很多有实力的开发者和运营者经过几轮谈判无法继续合作。苗思露认为，“我们更关注的是一部分承担经济效益，另一部分也承担社会和政府职责，我们是要长期持有土地，希望能够把周围地块以及给百姓和股东带来更长期效益，这样合作才会长期持久下去。”

最后，苗思露还借用老子的《道德经》的观点，她认为做集体土地开发的核心是能够达到产业的融合和房地产开发的效益螺旋式，互为借力上行的逻辑理念。