“租售两难”的老破二手房：涨不动 难成交…

说起二手房，济南市民徐先生陷入了“租售两难”的尴尬境地。

“哎，现在是出租出售都好难啊！” 徐先生表示，自己位于济南老城区汽车站商圈的房子，如今挂在中介快1年了仍没有卖出去。在刚开始时，还有中介或个人零星的打电话询价，现在陷入了无人问津的阶段。

“后来，我就想着反正也是空着，就改为出租吧！为此，我还特意粉刷墙壁、简装了一下。可是，或许因为老房子没有电梯，户型面积也比较大（120平方米），不论是楼层还是户型方面都不占优势，虽然报价1700元/月，挂了半年多至今也没有租出去。”

其实，徐先生所面临的情况并非个例。日前在周边中介的走访中了解到，济南二手房的行情并不太乐观，房源挂牌量不断增加，而成交量却停滞不前，整体来看存量处于高位，目前已有不少业主转售为租。

（链家网济南站页面截图）

根据2020年10月14日实时数据显示，链家济南二手房挂牌量为53198套，较昨日53183套增加15套。加上，未在网站挂牌的在售二手房源，真实数字可能会更高。

对此，业内人士表示，所谓“老破小”其实是一个民间俗称，主要是指房龄老、外观破，建成年代较早的房改房、福利房、单位房等。它们占据老城区的地段优势，但在道路规划、停车位、社区环境等方面与新建小区存在一定差距。

就目前看来，济南市场上老旧二手房供应充足，在供需关系方面，价格上涨乏力。加上，自去年以来济南市场的新入市楼盘数量较多，在特惠房、立减、特价等促销活动方面截留了不少改善或刚需客户，也是拉低二手房房价的一个原因。

比如，毕业2年的王冬（化名）目前正在看房，他表示相对于二手房，自己会选择新房，毕竟新房在户型设计、社区环境、停车管理、居住人群等方面更具吸引力。

尤其，目前随着私家车+移动互联网+地铁多元化交通+半小时生活圈的影响下，年轻人对市中心传统配套的依赖性减弱，新房的居住体验度更得年轻人青睐。

如此看来，在房龄、价格及未来配套环境因素方面不占优势的二手房显得有些举步维艰。

正在看房的张先生这样表述自己的情况，“我在县城的房子也是降得厉害，同样的户型，对门邻居在去年初卖了110万元，而今年有人出价85万元时我就卖掉了，虽然很心疼，但越等越看不到涨价的希望。”他表示，与其继续等下去，还不如及早卖掉做其他选择和打算。

诚然，在二手房供应充足的情况下，卖方市场略显劣势，对买房来说占据了主动的议价空间。

然而，也并非所有的“老破小”都处于尴尬的境地。

（来源网络）

像在今年七八月份，冠以“学区房”二字的“老破小”也曾“火”了一阵，当时单价超3万元，卖出了不少新房都难以企及的高价。一房产中介的工作人员这样表示，“在济南，不管二手房市场的价格如何波动，一些口碑好的公办小学的二手学区房价格一直是比较平稳的。”

据了解，目前选择新房的客户占比较大，但其中也不乏有一小部分购房者看重老城区二手房的地段、教育、上班便利、配套成熟等因素。

对此，他们这样认为，作为首次置业的年轻人，与其在远郊买房，把时间贡献给交通往返，或期房等待成本，抑或是对未来配套建设的期待上，不如将“老破小”当成人生的一个“跳板”，所以优先考虑了主城内房型方正、房龄较新的二手房源，然后再根据情况考虑进阶。

正所谓“仁者见仁，智者见智”，买房亦是一样。就像二手房的“老”伴随着“破”，是无法逆转的四维时空，但也存在“出则繁华，入则静谧”的内在价值。济南市自2015年济南开展老旧小区改造试点，多个小区进行了“提档升级”，通过内外墙粉饰、加装电梯等改造正陆续呈现出全新面貌……