679万元别墅一元起拍“捡漏”与风险并存

提问：一套房子值多少钱？回答：一线城市的房子几百万元到上千万元不等，其他城市的房子至少大几十万元。但是，一套679万元别墅1元起拍你见过么？难道有漏可捡？购买法拍房我们需要注意什么？

1元起拍的别墅

近日，阿里拍卖平台上挂出了一套特殊的别墅类法拍房。这套别墅在宁波市鄞州区姜山镇的望府雅园内。

这是一套联排别墅，建成于2015年，毛坯，地上4层，顶楼带阁楼，南面带庭院。目前处于空置状态。

其证载建筑面积258.93平方米。其中，住宅建筑面积185.46平方米、车库建筑面积73.47平方米。土地使用权面积有232.72平方米。

评估公司对此房给出的市场估价是679万元，折合单价26224元/平方米。但这套联排别墅起拍价却被定为1元，拍卖保证金则要136万元。

据法院公开的刑事判决书所示，该别墅房主因涉嫌犯非法吸收公众存款罪，在2018年被依法逮捕。公诉机关指控其以高额利息回报为诱饵，共向200余人非法吸收资金1.6亿余元，未兑付金额1亿余元。

根据《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，今年6月起，刑事涉案财物网络拍卖，均实行一元起拍、价高者得的竞价规则。

从前面的信息我们能知道这样几个信息：这套房在非一线的宁波，市场估价679万元、起拍价1元、拍卖保证金136万元、联排别墅2015年建成毛坯，目前空置。虽然起拍价只有1元，但是保证金不少，这就让很多准备凑热闹的却步，房屋为5年左右的准新房，无人居住；目前是空置状态，购买后没有后续麻烦事。这样看来，购买这样的法拍房还是比较安全的，网上因为未看清房屋信息，购买后因为有人居住或房屋处于租赁状态给自己添了很多麻烦的案例不少。

买法拍房需要注意什么？

1.实地看样房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解，如未实地进屋看样，请以毛坯为现状来参拍。

2.法拍房占用及腾房问题（重点）有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。

3.法拍房租赁问题。如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

4.法拍房税费问题房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。

5.查清房产的属性购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

6.法拍房限购问题。在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。

7.法拍房解抵押问题。部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。

8.法拍房贷款问题。贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。

9.法拍房出手续办房本问题。购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的，只需要拿着法院出具的相关材料即可过户，可有很多法拍房拍成后，竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户，如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。

其实，如果把问题都搞清楚，法拍房还是可以购买的，毕竟这样的房子比市场价能便宜20%以上呢，有便宜的为什么还要买贵的呢。不过，法拍网上的信息一定要确认完全，确认好是“捡便宜”，确认不好就是给自己“挖了个大坑”。

信息来源：前瞻网、知乎