能贷款的房子你抢不抢？

限购之下，实际上也是提示房产投资者小心风险。然而总有些人想钻空子，逆流而上。那么问题来了，买房是为了赚钱，还是为了钻空子呢？“买的不如卖的精”，钻空子真的就不会把自己贴进去吗？

前阵子“商住”被真相之后，现在新的“空子”卷土重来——“一铺养三代”。最近如果去售楼处走一走，街上看一看，地产的广告又开始铺天盖地的推广商铺了。毕竟能贷款，不限购，有钱就来。然而，广告不是合同，未来养不了三代，没有人为你负责。

问题是，有的人就真信了，还不在少数。

N年前我就给大家讲过我的真实见闻：理发时候和理发师闲聊，他接手了一个“转让”的商铺，还沾沾自喜以为抢到了好的赚钱项目。面对我的质疑“都没人要了，又怎么能赚钱？能赚钱的商铺会卖给你吗？”，人家还振振有词“你不懂，买到就是赚到。”

N年过去了，似曾相识的一幕又要上演。

其实，多去街上走一走，你就会发现，除了核心商圈还看见点人气，位置稍微差一点，底商不是空着，就是挂上“转让”的牌子。或者也可以问问自己，多长时间没有去过实体店买东西了？即便逛街，也不过看看样子，回来再去网上找便宜渠道。

由于电商的兴起，加上近两年实体经济不景气，越来越多的消费者选择更多元化的渠道消费；实体商铺几乎沦为了电商的展示柜，还是免费的。数据显示，2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%，相比上年同期回落了4.2个百分点；而且随着更多电商平台开展竞争，未来电商价格优势更加明显，零售企业的销售额只能更加不乐观。

确实，“一铺养三代”还真的风光过，那时候随便一个临街建筑，都会被用来开个小店；小店生意好了，房东也笑了。

谁知道马 云、强 东来了……没有买不到，只有买不起，足不出户就可以收到商品，也不用担心还价之后不买遭到店员的白眼。总之，游戏规则变了，而受到影响较大的就是商铺了。“一铺养三代”对于大多数商铺来说，现在只是遥不可及的奢望；高价接盘、高额信贷，未来更有可能是“三代养一铺”。

综上，从“一铺养三代”到“三代养一铺”，这里的玄机归根到底还要从研判投资对象说起。养三代，是因为彼时商铺可以带来持续的正向现金流；而这个现金流要看清楚，并不是商铺本身创造的，而是市场大环境创造的。而且这比投资住宅要更复杂，对于住宅，只要人们没有回到风餐露宿、或者住在树上的时代，房子就能卖；而商铺的盈利，不仅仅要有人租，租的人还要能赚钱才有房东赚钱的机会。也就是说，商铺的盈利不仅仅看需求，还要看市场，可谓“乱花渐欲迷人眼”，一不留神做出错误的判断，财富也就落了空。因此，要在房产投资的浪潮中立于不败之地，就要学会放眼市场、科学分析，不能再用历史经验研判当下形势，否则很容易犯“一铺养三代”这种刻舟求剑式的错误。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。