房子不能炒，科学持有房产才是关键！

又一城市十 年限 卖，而北京对商住悄悄“松口”；扑朔迷离有些让人看不清楚，但有一点是毋庸置疑的，房子不是用来炒的。买房人须认识到这一点，才能科学的配置自己的房产财富。

首先要搞清楚一点，买房是为了住还是为了卖。为了住，叫刚需，如果你不想下半生周游世界四海为家，那么这套房子多少钱都不能卖。除非你改变了生活观念，除非能持续的让手中卖房套现的现金可以持续地抵御通胀、超发、汇率的冲击。

如果是投资，就要考虑什么时候卖。会买更要会卖才能获得收益。房产的规模并不代表财富的多寡，只有正确处置（出租或出售）才能带来真金白银。老话说得好，是骡子是马，拉出来遛遛；房子也一样，值不值钱，市场上挂一挂就知道了。

有两类房子，是经不起这种“考验”的；持有这类房子，未来收益很不稳定：

一、老房子、旧小区、小户型。多层，公摊少；老小区配套成熟，往往都在市中心区，方便。问题在于，这种房子，趁现在的房价形势基本上企稳时，可以考虑出手了。不要再幻想下一个涨价周期，就算还会涨，那时候房龄超过30年，银行基本上是不会放贷、或者评估价格很低，要求更多首付。对于刚需客来说，这无形中提高了投资难度。最终可能会形成有价无市的局面。

二、学区房。尽管很多人已经认识到学区房实际上是“学区坑”，但要说溢价，一般物业还真比不过学区房。只不过，学区房再拖下去，会不会跟老旧小区一个结局呢？很有可能。

基础设施建设不断推进，学校肯定会越建越多，一校难求的局面会被打破。同时，随着人们观念的改进和收入的增加，与其做学区房的冤大头，不如去读好的私立学校。此外，学区是行政规划的结果，城市不断发展，说不定哪天就变了。尤其是新建小区，地基还没有打好广告就已经上街，周边还是荒草丛生就敢说是“优质学区”；等到房子盖好，市政规划做好，发现一夜之间失去学区身份，无异于被打入冷宫，溢价的资格不复存在，不降价出售就不错了，谈何收益？

事物都在不断变化的，“学区”本身就是历史的产物，这种人为因素而产生的少许价差，经不起长期验证。这也就是说为什么当所有人都鼓吹“位置、位置、位置”，而真正的房产投资者一直要考察“趋势、趋势、趋势”。学区就是典型的位置理论的失败案例。

此外，还有一种房子，和上面两种不太一样，但十分类似，那就是用“小房子”换来的“大房子”，这种房子也要谨慎入手。

为什么？看似换了大房子，生活更加舒心，个人房产财富也增加了。但实际上，在现实生活中，他们却更加“贫穷”了。

也许这类人会觉得，房价涨了，自己当年投入的钱也就翻番了；这时候加上自己手中的存款，完全可以买到更好的小区、更大的面积，不但住进新房子、大房子舒服，而且住进城市中的高端社区，面子上也好看；后期增值机会也比老旧小区多，不是说要出手“老旧小”吗？

然而，财富和面子无关，和享受无关；小房子换大房子的实质是消费，而不是扩大再生产，这种仅仅为了享受进行的购房行为，在成熟的、专业的投资人严重，根本算不上投资行为。至于说出手“老旧小”，那是值得多套房的持有者。如果是自住，那根本不属于投资考虑的范围。

举个例子，去年房价同比上涨幅度较大的城市，涨幅达到60%；假设某位投资者，大型企业职员，收入在当地达到平均水平。他之前有一套价值100万的房产，并且还清了贷款，于是，随着房价的上涨，他账面上可以说拥有了160万的财富，加上这些年攒下的40万，在他看来有200万的个人财富了。

如果他现在换一套350万的房子，最终需要贷款150万。似乎是没毛病，实际上问题大了。不换房子之前，月薪10000的他，生活滋润得不要不要的；换了房子，看似坐拥300万的“豪宅”，实际上带来的除了朋友打照面时候的羡慕表情，还有就是每个月近8000的月供。表面上生活水平提升了，进入了高档社区，但月实际收入还不如一个新入职的员工，各种奢侈品也不敢问津了；房子大了，物业费、水电费也就相应上涨，之前根本不考虑这些，但现在就要精打细算。更可怕的是，事业有成不等于事业稳固。近来大公司频频爆出新闻，“不养闲人”“KPI不合格高管立马走人”“996、997的作息”……这一切都带给中年人巨大的压力。一从资方来看，宁可雇佣十个没有经验的人，也不愿意雇佣一个老职工；这样一种形势下，背负巨额月供的他，每天战战兢兢、诚惶诚恐，怎么能说是幸福的生活呢？

买房，归根到底是为了住；即便说，我想买套房等升值，或者说我住的房子升了值，是否能获得真正的财富，也要从住的角度去衡量。如果徒有其表，如果仅仅是位置、学区之类的，如果仅仅是看中面子而让自己背负更多负债，那只能说虽然买到房，但不等于拥有财富，虽然住到大房子，但不等于拥有幸福。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。