卖房的和买房的一样愁 唯有套现才能解忧

衣食住行，人生基本；当下对基本的解决是什么呢？衣，快销品牌解决了；食，食品CPI一直很乐观；行，公共交通、共享交通如火如荼——唯有住，总是让人揪心；不光是没有买到房的刚需购房者揪心，投资多套房的一样揪心。

“房子如葱”“年轻人不买房”“开发商准备迎接价格下行的冲击”之类的话语惊世骇俗，迷惑着买房人的思路。最后很可能的结果是：刚需犹豫，错过了价格调整期；投资者没有正确指导（因为都在按着房价那点破事扯皮），错误的配置了本不该买的房子；投机者依旧我行我素；尤其对于多套房持有者，他们已经愁云密布，因为房屋的价格涨起来容易，而卖出去难。

为什么曾是香饽饽的房产市场，在本应是“红五月”之后热闹起来的时候，却显得格外冷清呢？

首先是银行信贷不断收紧，从全国20银行停发房贷，到北京等城市取消房贷优惠，并开始执行加倍利率。这无疑收紧了购房者的资金来源，使得购房者不得不暂缓交易，寻求有效的资金支持，这就导致了市场冷清的另一个原因，投资者的凝望。

比如说，一小伙子想买房，手上也有个钱了，想找父母凑个首付；事实上可怜天下父母心，早就省吃俭用地给孩子备好了；然而，最近调 控开始，各种价格下行的声音、各种“房 价 要 跌”的判断，以及银行房贷的“扭扭捏捏”，不但让这小伙子举棋不定，也让父母觉得，现在买房并不是好时机。

这并非个案，在全国各大城市，随便找家中介聊聊，都会发现再也没有当年房 价上涨时候的盛气凌人；政 策变动频繁，导致购房者多是观望状态，成交量缩水，二手房市场可谓遇冷。

那么问题就来了，尽管价格没有下滑，但交易量锁死了，最终实际收益又从何而来呢？不管房 价是上升还是下降，如果不考虑现金流，造成资金链断裂；如果只关心价格高低而丢弃价值判断标准，盲目追高之后发现无法变现，且物价水平同样上涨、M2增量抵消了房价上涨带来的利润；如果仅关注项目本身而忽视市场的数据，造成价格与市场的严重背离；如果忽略了未来持房成本（比如月供）及房产传承的问题；那么房产持有者就要警惕，自己对于房地产市场的无知与盲目，给未来的投资前景和收益蒙上了一层阴影。

所以说，有了房子不一定有了财富，多套房意味着锁死了更多现金流，账面财富上涨又有什么意义呢？此时，作为合格的投资者，应该研究政策走势，预判市场形势，分析哪些房产并不适合长期持有（比如“老旧小”），趁市场余温尚存及时出手。要知道，走错路的话，走得越快，离真理就越来越远；机会错过了，恐怕只能在地平线上去寻找了——地平线是什么？就是你看得到，却一直走不到的那条线啊。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。