◎原创撰稿丨楼兔子 胡春
◎转载自公众号： 楼兔子兄弟
上周末（10月15日），台风卡奴侵袭深圳。凉意沁人。
深圳楼市当天最大的新闻是龙岗中心城的央企大盘中粮祥云开售！早上9点开始网络选房。据传，仅仅1秒钟就几乎全部红盘！
网传中粮祥云1秒红盘
这个消息立马让很多深圳楼市购房者想起了今年7月份的坪山泰禾中央广场。当时，泰禾中央广场一期也是全城轰动售房，附近街道人车接踵而至，最终实现了2天内清盘的罕见盛况。
于是，很多读者朋友和楼兔子小密圈圈友就提问了：同是深圳东部的网红级公寓盘？选龙岗中心城还是选坪山？
我的理解是：深圳东部未来最有前途的两个价值高地，一个是大运中心，一个是坪山中心。投资买房，应该选这两个区域的核心盘，核心标杆盘最好！
泰禾中央广场一期销售现场
NO. 1｜绝密数据
中粮低价上市，开盘当天销售率约44%
我们先来看一下中粮祥云当天的实际销售情况。
楼兔子拿到的一份内部数据显示，中粮祥云当天实际推售公寓1179套，成交了约500套。推售办公产品361套，实际成交大约100套。推售住宅产品144套，据说当天全部售完。整体销售率大约是44%。
应该说，这个销售数据在目前深圳楼市调控态势下，战绩还是很不错的。网络选房瞬间红盘不算离谱。
网传上周秒选盘的销售核心数据
如果仅仅以公寓和办公产品论，销售起步价每平米3.4万和每平米3.3万，这个价格并不高！但实际销售率要降低到大约38%。算是回归如今深圳楼市常态了。
对于龙岗楼市的发展态势，我认为大致会呈现这样两个大方向：大运中心和龙城广场附近。
1、大运中心往西北方向。这里有680米的深港中心地标、大运场馆。这是一片相对干净的土地。白纸上作画的空间和想象力极大！NBA中国赛就是在大运中心举行。大学城的深圳北理莫斯科大学开学典礼，中俄两国首脑都致电贺礼。
深圳北理莫斯科大学开学典礼
2、另一个方向是龙城广场往东走。这里有万科广场、龙岗区政府和龙城广场、龙城文化馆等成熟资源。往东进入远洋项目那一大片，有大量的旧城改造项目。
在龙岗中心城买房，尽量还是在这两个中心点上挑选吧。
NO.2｜买房看大势
深圳东部的楼市大势在坪山方向
对于房地产投资来说，踩准城市发展的大势至为关键！
过去十年，深圳城市发展的重心是西移！这是深圳楼市投资的大势。顺势重仓西部的投资者都赚的盆满钵满。
但如今深圳城市发展大势看，粤港澳大湾区架构下，深圳东进已成风口！这是城市发展的大势。
那么，深圳东部的大势在哪里呢？
楼兔子的理解是：坪山要起势了！“西有前海，东有坪山”。不是说闹着玩儿的。
坪山占据了深圳东进的咽喉位置
坪山占据深圳东进的风口，首要原因是坪山的地理位置。
就在两天前，深圳圈内流传了一份有关未来20年深圳城市规划主导思想的文章。
核心意思是：深圳必须紧紧依靠自身的2000万平方公里土地发展壮大。深圳必须是粤港澳大湾区的核心城市、引擎城市。深圳必须主动修地铁轨道加强与周边惠州东莞中山江门等城市的互联互通。深圳必须引领周边兄弟一起探索出新的发展模式，这是对国家的最大贡献。
那么，这种城市定位就很清楚了！
深圳不会谋求“吞并”邻居的土地，但深圳一定会与周边一起繁荣。
坪山中心区规划鸟瞰图
在这个角度看，你就会发现，坪山比龙岗中心城更贴近城市发展的战略设计！坪山才是深圳东进，贯通惠州、大亚湾乃至深汕合作区的桥头堡！
坪山的优势，是天生的地理位置决定的。人比人，气死人。很多时候，你得相信命。
NO.3｜坪山价值
1.6万亿东进资金，6027亿元砸向坪山
理顺深圳城市发展的大势之后，我们再来看深圳政府的一些具体动作，你就会醍醐灌顶豁然开朗啦！
说到底，深圳政府对坪山区是真爱，真有期待啊。具体表现我帮你梳理如下：
1、对坪山区是真爱，要钱给钱！
坪山是深圳最年轻的区，是深圳30年发展体制转型的引擎。政府启动的1.6万亿东进资金中，约6027亿元投入到坪山区！
这是什么概念？对比一下就好了！打造前海，政府预计投资3898亿。打造龙华新城市门户，政府计划投资3700亿。罗湖东进第一站，政府计划投资2500亿。也就是说，前海、龙华和罗湖，声比天高，但政府实际投资额仅为坪山的一半或不到！
坪山是深圳东进的第一桥头堡
2、架桥修路，高铁地铁一起上！
坪山是东进的桥头堡，那自然必须是有快速通达深圳核心的交通网络。厦深高铁已经通车，从坪山17分钟到北站，25分钟到福田。坪山高铁站未来最有可能成为名副其实的深圳东站。
深圳地铁14号线从福田出发，过坪山到惠州南站。这是深圳东进的主干线，快线车。泰禾中央广场就在地铁14号线沙湖站，预计9站30分钟到达福田岗厦。
另外深圳地铁16号线和坪山比亚迪云轨等城市轨道交通也已经规划设计。
快速路也不差。南坪快速三期连接水官高速直通前海，预计明年6月通车。往盐田的坪盐通道预计明年6月通车。东部过境通道连接莲塘口岸，驱车20分钟快速通达大小梅沙及香港，计划2018年建成通车
3、培育科技中心，直追南山科技园
我们知道，深圳是国家级的创新经济城市。但很少人知道，深圳只有两个产业园区是达到了国家战略级别。一个是南山高新技术园。另一个则是坪山高新科技园区。
尤其难得的是：坪山的高新科技园区体量是南山的3倍，面积高达51.6平方公里。大家都知道目前深圳的高科技企业都面临一个土地成本高，人口饱和度高的问题。南山高新技术园区由此面临这个发展瓶颈。在这方面，坪山显然更具优势！
坪山高新产业园区实景图
坪山高新技术园区重点打造的新能源产业、生物医药产业、新一代信息技术和智能制造业等3个千亿级产业集群，已经聚集了一大批产业龙头企业。
比如新能源汽车龙头企业比亚迪、动力电池著名企业沃特玛、电动连接器著名企业巴斯巴，生物医药企业赛诺菲巴斯德、微芯生物和国药一致，以及智能制造企业如雷柏科技、中芯国际、佳士科技等等。
正因为坪山高新技术即将迎来爆发性增长，坪山区在泰禾中央广场坪山大道附近规划了一个深圳东部“创新企业总部基地”，设计起点很高，对标的是深圳湾超级总部基地！
按照规划设计，坪山创新企业总部基地未来将聚集至少30万高科技人才进驻。未来坪山实际人口密度可能超过1.2万人/平方公里。这个数据已经超越了香港，甚至追平了首尔、新加坡、东京等国际化大都市。
4、打造区域消费中心，泰禾树标杆
要在坪山打造一座比卫星城更高等级的副中心城市，必然需要高等级的商业配套辅助。好比罗湖又万象城，南山有海岸城，宝安新中心区有壹方城，龙华有招华1979。
坪山的标杆是谁呢？泰禾中央广场。
传闻，在地块规划报建的时候，有关部门就罕见地发了限低令！要求泰禾地标建筑不得低于200米！这是发誓要在坪山打造城市形象地标的节奏。
泰禾中央广场设计鸟瞰图
泰禾应该算是不辱使命。最终泰禾中央城市广场55万平米综合体项目，主塔楼地标高度达到了230米，是坪山区第一高的建筑！泰禾中央广场堪称坪山版本的深圳湾壹号。
再加上泰禾中央广场周边500至800米范围内的龙光玖云著风情商业街、坪山天虹、力高金街、益田假日世界等，片区未来将形成超过30万㎡的商业体量，完全可以满足周边市民的商业购物需求。
NO.4｜下一个宇宙中心？
33个旧改项目聚集，未来房价冲7万？
占据城市发展风口，得到城市发展资金推动。坪山未来势必在5年内大变样。
那么，坪山会是下一个宇宙中心龙华吗？
从目前阶段看，龙华新房普遍售价在6万以上，未来品质盘比如中国金茂和中国电建联手打造的龙华金茂府，售价必定超越单价每平米10万元。
而坪山新中心区，7月份爆卖的泰禾中央广场，公寓售价大多在每平米4万元至4.5万元。坪山未来该卖多少钱？
我们知道，金茂府和泰禾院子都是当今中国地产圈最高档豪宅的代表。泰禾集团目前总资产已突破千亿。2017年上半年销售额突破405亿元，全国排名达到第21强。其以“文化筑居中国”理念，打造的中式豪宅——泰禾院子系列在国内外都享有极高声誉。
北京泰禾院子实景图
最知名的泰禾中国院子已经连续6年获得“中国十大超级豪宅”，连续4年蝉联“亚洲十大超级豪宅”，排名中国第一。泰禾集团已经成为业内公认的“中式文化的引领者”以及“中国豪宅的缔造专家”。目前在全国28个城市先后开发建设了泰禾院子、泰禾广场等高端精品项目超过50个。
泰禾中央广场产品打造的都是大型城市地标高端综合体，目前已经在北京、上海、福州等地成功开发了多个广场项目。比如福州东二环泰禾广场项目，投资高达200亿元、建筑面积达150万平米，光商业就相当于三个万象城。
深圳泰禾中央广场规划设计图
坪山泰禾中央广场是泰禾进入深圳的第一个项目，泰禾集团把自己最好的奢侈品商业购物中心、头等舱超感泰禾院线、五星标准精品酒店、深度整合全球领先医疗资源的国际健康管理中心和泰禾星级物管等资源都带进了坪山。
呕心沥血打造，力求一举奠定泰禾集团在深圳的高大上形象。也为接下来的坪山信达泰禾金尊府、尖岗山泰禾深圳院子等项目积累市场口碑。
深圳泰禾中央广场规划设计及图
更为重要的一点是，在坪山，泰禾集团可不是孤军奋战！
在坪山区，当前已审议通过的城市更新项目就超过33个，整体建设规模超过1500万㎡！而且都是像泰禾、万科、招商、心海、恒大、龙光等等全国知名的品牌开发商。
以泰禾中央广场为中心，方圆1.5公里-2公里范围内，分布约17个旧改项目，占坪山旧改总量的60%，中心价值在这里非常凸显！
坪山区旧城改造项目示意图
目前，很多项目已经开始动工，比如就在华谊兄弟文化城，是建面超250万平米的超大体量项目，打造影视文化产业基地，将会给坪山影视文化产业的质的飞跃。
保守估计，坪山标杆盘新房价格有可能在三五年内超越单价每平米7万元！享受地铁口+公园+地标商业综合体+全球资源配套的泰禾中央广场值得关注。
楼兔子小密圈
楼兔子胡春。从2001年起至今，一直混迹在深圳地产媒体圈，先后担任南方都市报、深圳特区报、晶报等传统媒体的地产新闻记者编辑主编。完整经历了近15年深圳楼市的数轮起伏涨跌。踩盘超过1000个，专访大佬不下百人。对深圳楼市各大片区的现状与走势有独家理解与思考。有意进楼兔子小密圈的朋友加微信号58142696，私聊。
以下是圈友部分探讨话题
1、前海的QCC前城和龙华的鸿荣源尚峻，长持5年以上，买哪个？
2、龙岗爱联地铁站附近的中粮祥云公寓3.3万起，能买吗？
3、龙华红山的绿景1866单价7万还值得出手吗？
4、蛇口的老破旧小区，哪个最适宜博棚改红利？
5、光明新城和大运中心，哪边更有投资价值？
6、银监会严查消费贷，投资客该歇一歇了吗？
7、最新的深圳未来20年城市规划透露哪些玄机？
8、大运中心的未来城、御景中央和中海云麓怎么选？
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