为什么今天光明比沙井房价贵？

《楼兔子》微信公众号：LTZ107

新闻爆料+业务合作，请加个人微信号 hfsense

◎原创撰稿：楼兔子 胡春

上周末，台风山竹逼近深圳前夕，楼兔子和陶文杰在光明玖龙台举办了一场楼市讲座，主题是高铁时代的深圳城市变革与楼市投资机会。100多位购房者与会听讲，甚至有楼兔子粉丝特意从广州赶到现场。会后，购房者还实地踏访了玖龙台的园林与样板房。会后统计，有10多批客户明确表达了购房意愿。

在这次楼市论坛上，楼兔子旗帜鲜明地表达了一个观点：9月23日开通的高铁，是深圳城市轨道时代的新标志。未来深圳房价的至高点，必定是前海、深圳北站、光明城高铁枢纽、机场东枢纽这四个轨道枢纽中心。短期5年时间看，光明的机会要大于沙井。

以下是楼兔子当天演讲的内容速记整理，略有删减。

1

大家顶着台风山竹的压力，来到光明。来到龙光玖龙台。显然，大家是依然关注深圳楼市的。我在前期的活动预告中，也发了几张龙光玖龙台的实际照片，非常靓丽。预估，这些实景照片，也激发了大家到现场看房的欲望。

既然大家都是关心深圳楼市的，那么我想先请大家看两张图。

这是一张深圳湾后海，华润总部大厦的照片。拍摄者是我们深圳地产圈的另一个美女大V呆呆咖啡馆。呆呆取景极好。拍出了华润总部大厦的气势。

但我们今天看这张图，我是想大家记住一点：这张图附近是目前深圳楼市的至高点。你清楚的，这里普遍二手房都已经卖到了每平米15万左右。尽管前期有精装修品质的纠纷，但依然不排除这里是深圳房价的至高点。个别新盘尾盘已经卖到了每平米18万至25万。而最高点的二手房甚至已经超过了单价30万。

第二张图是深圳典型区域的房价热力图。

从圆心的10万+级别的，到最外环的均价4万以下，深圳房价大致就是这样一个阶梯递减扩散的趋势。

我请大家看这两张图，就是想弄清楚这些问题：

在过去的城市格局下，我们深圳的新房价格是这样一个形状。那么，在下一个三十年，深圳房价结构是否依然是这样的层第趋势呢？如果有变化，那么哪些区域有可能掉队，而哪些区域又可能爆发增长呢？

这些前瞻性的预判，正是我们投资买房的钥匙。

2

过去三十年，为什么是这样一个楼市价格热力图？

很简单，过去三十年，我们的城市建设是以公路，高速路为依托来扩张的。汽车时代，我们的城市扩张极限就在30分钟车程左右。我们喊了快十年的2小时生活圈，其实是没有实现的。

在滨海大道修通的时候，我们启动销售南山的蔚蓝海岸房子。当时的口号是：海风一路吹回家。但我们大部分的人依然习惯于罗湖、福田。

改变其实甚为缓慢。

我们无非就是从罗湖中心，转移到了福田中心，再转移到今天的前海中心。顺带着把福田后花园的龙华搞成了宇宙中心。

我们城市扩张的步子就只有这么大。因此，我们核心区的楼市版图，也就大概这么大！

这就是汽车时代的城市版图与楼市版图。

3

2018年深圳城市改变迎来了两个巨大的推手。这必然改变深圳楼市的版图。

第一个要素是粤港澳大湾区。

粤港澳大湾区概念下，我们深圳就不只是1997平方公里土地啦。当然我们又新增加了一个汕尾深汕合作区。但更重要的是，粤港澳大湾区框架下，深圳全部的土地都将成为大湾区的核心。这个城市定位，就远远超出了此前我们所说的福田罗湖中心和前海中心，两大城市中心的概念。现在乃至将来的下一个三十年，我们一切工作的指导思路，都将变成：深圳是大湾区的核心。

从这个角度看，深圳还会有洼地吗？和整个大湾区相比，深圳的每一寸土地都应该是大湾区的高地！这就是深圳核心强者恒强，深圳原关外区域急速补强的机会。

第二个要素是高铁城轨布局。

粤港澳大湾区11个城市，如何实在地实现都心融合？当然是我们的老思路：要致富，先修路。只不过，我们现在不只是要修高速路，我们更要规划并修建城际轨道、城际高铁。

很简单一个道理。汽车时代，我们很难真正实现大批量的港人自愿工作居住到粤港澳大湾区。港人会住到哪里去？就在上沙下沙向西村而已。就在罗湖口岸和皇岗口岸附近。他们双城融合的空间距离，是以最短时间距离来划定的。

现在，香港提出在粤港澳大湾区租借30平方公里土地来建设香港城，触觉很远。我得到的消息是，大亚湾惠东，广州南沙，甚至佛山、中山和珠海，都有可能。为什么？因为9月23日开通的广深港高铁和10月1日开通的港珠澳大桥，以及将来规划的城际轨道等等，港人完全可以在1小时内住到广州去！

高铁时代，轨道时代。城市与城市之间的距离，不再是自然地理距离。通勤时间缩短，变相压缩了城市的距离！这就赋予了粤港澳大湾区11座城市融合的可能！

4

大湾区城市融合，深圳房价会有怎样的变化呢？

很简单一个道理：9月23日开通的广深港高铁，香港西九龙附近的楼盘，以天玺为例，基本上每平米售价超过了50万元。非海景园林房也往往在每平米30万元左右。一大批香港老破旧二手房在去年也突破单价10万元，纷纷冲击单价20万元。香港高房价压力下，1小时高铁通勤到广州，30分钟通勤到光明。光明现在房价是单价5万元左右，广州南沙大约是3万元左右。你觉的，港人是否有意愿品质移居到大湾区来呢？

港人外散移居住到大湾区，这个情况和“深圳人搭乘地铁住到周边去”，道理是一样的！

因此，很明显了！下一个30年，粤港澳大湾区时代，城市发展的模式，将不再是以福田罗湖前海为中心，摊大饼式地往外扩张。而是以高铁、地铁、城轨为抓手，网络扩张延伸。

那么，至为关键的节点就是轨道枢纽中心！

轨道枢纽中心一定会成为深圳房价的发动机，并最终孕育出下一个城市最高点！

5

那么，深圳下一个30年，哪些轨道中心最值得重点关注呢？

我请大家看一下这张图。

重点是看四个地方：1，前海地下轨道枢纽中心。2，深圳北站轨道枢纽中心。3，光明城轨道中心。4，机场东轨道枢纽中心。

为什么重点看这四个地方呢？第一个理由当然是因为这些地方，基本上都是轨道交汇的中心。第二个理由也很重要，这些轨道中心附近都存在大面积城市开发建设的可能。

大家是否注意到一点：福田站也是高铁和多条地铁交汇的轨道中心。但这里，将来必定不会是深圳房价的引领者。为什么？因为这些区域已经开发完毕，政府很难再大规模投资，当然开发商也不会投钱。自然，购房者也很难投资推涨这里的房价。但它也不至于太跌。更涨大势吧。

但前海、深圳北站、光明和机场东就不同了。这些区域都还有巨量土地待开发，政府还在源源不断地投钱，开发商在扎堆进场。新楼盘在一栋又一栋的崛起，自然这些区域的房价上涨空间也极大。

一个典型判断是：前海中心有可能成为下一个30年深圳房价的至高点！我一直有个判断，前海中心的房价现在被严重低估了！经济学家金岩石说前海房价会卖到单价每平米50万以上，我是赞同的。我认为第一目标是单价20万元，这个距离已经不远啦。前海3年见成效，5年成规模，10年成熟。看着吧，大概率不需要5年。

光明现在单价5万元，看似已经接近福田关内的很多二手房了。但我想说的是，这里最贵的楼盘，龙光玖龙台现在售价也就单价5万左右，还没到深圳房价均价呢！机会还在！

6

最后一个问题，沙井附近有机场东枢纽中心，光明有光明城高铁枢纽中心。现在买沙井还是买光明呢？

我想说的是，沙井和光明都极好，会是未来30年深圳城市最有爆发潜力的区域。具体买房要看个盘并结合自身需求来选择，但仅仅是从大趋势判断，以5年为限，光明的机会可能要大于沙井。

原因很简单，沙井的最亮点是空港新城和西部海洋新城。规划图已经出来了，从图纸变成现实，我个人预判大概需要5至10年时间。光明不一样，光明区政府早就建好了，全新规划的凤凰城，其实招商智慧城和华强创意创业园等科技园区也已经成型了，南山科技园的产业转移已经实实在在地在进行中。另外，中山大学和武汉大学的大学城也进展神速。

地铁6号线2020年通车，地铁13号线2021年通车。

一句话：光明的起点和速度比沙井要好一点，短跑沙井更有优势。但从粤港澳大湾区大框架看，沙井长跑的机会比光明要好。

因此，我的建议是，如果你有钱，不妨今天先在光明吃顿大餐。5年之后，再转移阵地去沙井，正好又踩点到了空港新城大爆发前夜。岂不妙哉！

文后提示

楼兔子小密圈 楼兔子小密圈圈主胡春，2002年起至今，一直从事深圳地产传媒工作。先后担任南方都市报黄金楼市记者、编辑，深圳特区报地产新闻记者、主编，晶报地产新闻主编。2016年5月起全力运营楼兔子微信公众号。超过15年时间里，始终奋斗在深圳地产圈。实地踩盘的国内外楼盘超过1000个，面对面专访过的地产老板、上市房企高管、地产职业经理人超过1000人。见过看过思考过。楼兔子小密圈，给你另一个视觉观察深圳楼市。欢迎加入。

半岛城邦四期预计批售什么价？哪个户型性价比最高？华润城三期后期两栋住宅什么时候卖？预批批售价格是多少？宝安中心区壹方中心附近那几个新盘预计什么时候卖？能批售价超过10万吗？为什么东莞最近土地市场火爆，中国金茂、中交地产、卓越地产、万科地产和华润集团纷纷拍卖拿地？万科在凤岗囤积了两块土地，周边有哪些新盘可以潜伏？

以上资讯，楼兔子小密圈的朋友都有探讨过，欢迎加入。相当于一顿海鲜大餐的付出，为动辄数百万上千万甚至过亿的深圳楼市投资集思广益。这份投入性价比很高。楼兔子小密圈目前会员人数290人。都是密切关注深圳楼市投资动向的实力投资者。这是一个有投资实战经验、有深厚市场资源、愿意信息共享的高智群体。圈子的力量，无穷大。