重磅，降准落地，调控升级，2019年楼市遭遇“冰火两重天“？

5月初的降准政策最近落地了，对于房地产市场有什么影响？

资本市场的各路专家目前预计2019年将有3-4次降准，2019年的第一次降准发生在1月4日，央行公告称，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。

今年的政府报告提出的货币施政方向是：发挥好宏观政策逆周期调节作用，丰富和灵活运用货币等政策工具，增强调控前瞻性、针对性和有效性；适时运用存款准备金率、利率等数量和价格手段；加大对中小银行定向降准力度。

不论最近降准会不会落地，可以预期的是信贷宽松将平稳，这种情况下，对于楼市可能这算是好消息，可以看到的是窗口期会拉长。目前看这种分化趋势也在延续。

1：最近几天，各地出现了普遍性的土地市场复苏

截止5月20日，合计全国50大热点城市卖地1.37万亿，同比2018年同期的1.25万亿同比上涨了9.3%。年内开始实现了明显的同比上涨。

在前3月下调10%以上的基础上，4月来卖地数量明显增加。

合计48个城市卖地年内超过百亿，其中最高的杭州卖地1129亿，另外还有北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市卖地超过300亿。

3月份到四月份部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加，部分区域的土地市场在最近楼市波动下，有所恢复

全国单宗住宅地块成交金额超过10亿的合计有45宗，其中溢价率超过100%有5宗，主要在合肥。徐州。泉州等地。最近部分城市楼市出现小阳春，房企融资压力降低，抢地现象再次局部出现。

累计超过50%溢价率的达到了15宗，占比33%。虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。从总体土地市场看，三线城市成交额下调下，不排除有进一步微调楼市的政策出现。

2：市场稳定是政策取向

三稳成为最关键的政策方向。一城一策的核心就是三稳

稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。大部分省份都明确提及。

最近是各地大会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

3：楼市会如何？

历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力，最近房企融资难度明显降低。

降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。

从18年10月份降准开始，市场的信贷利率其实已经见底逐渐降低，部分城市的首套房贷利率有所降低。如果再降准，对于购房者来说，一方面优惠利率会越来越多，首套房贷利率有望逐渐回归到基准周围。部分银行也会出现针对首套房认定标准的调整，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。

上周，各地包括住建部等部位再次发布针对房地产的调控政策接近10次，其中大部分都是收紧调控：

在2018年四季度到2019年一季度，整体房地产调控处于平稳与部分宽松周期下，信贷的增量供应下，部分城市在2019年出现了小阳春，房价出现调整的城市在最近几个月出现了明显的价格上行。这种情况下，房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。

从4月开始到现在，已经有接近20个部委与城市发布了各种房地产收紧类的调控政策，对于房价明显上涨的城市收紧政策频繁出现，包括苏州等连续发布收紧政策。

住建部连续2个月发布城市价格上涨预警。预警、约谈、问责机制再次出现

近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

归根结底，降准是利好房地产的，降准肯定会带来贬值预期与购入资产的需求。

当然是不是货币政策的全面转向，还需要继续看后续。可以明确的是，过去2个月，整体资金成本是平稳下行的，最近楼市政策再次有收紧表现，后续下一次降准对市场的影响将会非常大！