房地产长效机制意味着政策巨变？无知者最爱发骚！

房地产调控政策与风向，将会发生重大变化？

针对中央政治局12月9日会议的最新措辞，冒出来一大堆不同解读。

这次会议，主要是分析研究2017年经济工作，其中提出：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

什么是“长效机制”？望文生义，应该是与“短期机制”“短期措施”相对应的。于是就有很多专家学者，据此简单推测：当前限购限贷限价等措施将被否定！房地产调控、房地产政策将“另起炉灶”！

老杨的观点是：上述观点，完全错误！

首先，中国的房地产政策，常常具有沿续性，即便是政策府换届，也不可能发生大的变化。何况，当前并无换届因素。

9月底国家有关部门开会部署20余城调控，这才刚刚过去不到两个月，难道政策就将推倒重来？难道就会取消限购限贷？没有一丁点可能！

其次，“长效机制”，在官方正式、重要文件中，并非第一次提到，比如以下三次。

第一次：2013年3月27日 李克强主持召开国务院常务会议，研究确定2013年政府重点工作的部门分工。根据中央经济工作会议精神、政府工作报告和国务院第一次全体会议要求，会议确定了今年政府6个方面及相关部分共48项重点工作，并将任务逐项分解到国务院各部门、各单位。其中包括： 要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

第二次：2014年3月，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》中提到：健全房地产市场调控长效机制。

第三次：2015年4月的政治局会议要求：要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。

从2013年开始，每年都提及“长效机制”，今年这次算是第四次！如果你无知的认为这是第一次提及，并推导出房地产调控政策将出现巨大转变。我能拿你有什么办法呢？

既然这是连续四年、第四次提出“长效机制”，老杨认为：政策面并无重大变化，甚至基本没有变化！哈哈。

也可以说，只是那些不懂政策的专家学者在发表一些吓人的言论，而吓着了你这不懂政策的吃瓜群众！

如果说有变化，那也得将时针拔回了四年前。

2013年2月20日，上届政府的最后一次国务院常务会议，出台了房地产新调控新政“国五条”。而那个政策的在落实过程中，却是相当扭捏。而那一年的楼市，有些小变态。

对此，老想不想再写很多新文字了。偷懒，引用一篇2014年2月我发表在东方早报上的文章吧：

房地产调控应转向长效机制建设

早报特约评论员杨红旭

一年之前的2013年2月20日，国务院常务会议推出“国五条”，标志着新一轮的房地产调控启动。一年之后，调控效果如何？媒体上的观点可谓众口一词：调控目标落空。理由是，很多城市的房价不跌反涨，其中一线城市房价更是暴涨。

值此国五条推出一年之际，我们认为可以从以下几个方面总结国五条的经验和教训。

首先，调控没落到实处。国五条的新意其实不多，但去年3月1日公布的国五条细则，在限购、限贷、个税、限价等方面明显升级，尤其是“二手房转让交易所得20%交个人所得税”的规定，影响面甚大。但在后来各地出台的地方细则中，并没充分反映国五条细则，即便提及部分内容，在实际操作中，也没从严执行。

值得一提的是，国五条出台之后，去年二、三季度一线城市和部分二线城市房价涨幅仍然偏大，而且土地市场更趋火爆。于是，在四季度有十几个城市再度出台了地方新政，对某些环节加强了调控，比如限购、二套房贷首付、预售监管、价格管制等。

其次，调控效果很不理想。国五条及其细则的调控目标是稳定房价，这也是一般民众所期望的。但事实上，国五条出台以来，全国房价继续上涨，其中少数城市涨幅相当大。比如，按70个城市房价指数，2013年底相比2012年底，北上广深四个一线城市商品住宅价格涨幅皆超20%，重归2007年和2009年的爆热状态。其中北京很多区位的房价暴涨四到五成。

按国五条要求，去年3月底35个重点城市公布了年度房价控制目标，除了北京和上海提出房价基本稳定外，其他城市的目标是：2013年房价涨幅不超过人均可支配收入增幅。结果2013年全国新建商品住宅成交均价比2012年上涨7.7%，而同期全国城镇居民可支配收入，扣除价格因素实际增长7%。如果按全国70个城市的房价指数，2013年12月总体上同比上涨9.7%，由于房价增幅全年各月的走势是前低后高，若换算成年度涨幅，估计为6%左右，而北上广深四个一线城市的房价换算成年度涨幅，估计为16%左右。另外，厦门、南京、郑州等二线城市也难以完成房价控制目标。

再次，调控并非全无效果。跟过去多次调控一样，国五条的效果虽不如预期，但假如当初没有这国五条，想必楼市将会更热。国五条的效果主要体现在对房价涨幅的控制上，70个城市房价环比涨幅自2012年6月由跌转涨后一路攀升，最高点出现在2013年3月，其后涨幅持续收窄。道理很简单，假如没有去年2、3月间推出的国五条，这些城市房价的环比涨幅绝不可能恰好在去年3月见顶。调控虽然抑制了房价涨势，但要做到让房价止涨或下跌则尚需时日。

回顾从2003年开始的历次房地产调控，每次调控效果都离官方和民间的预期较远。究其原因，一方面，由于中国房地产市场正处于成长阶段，房价上涨的内在冲动强，因此难调控。另一方面，我们的调控方式存在不妥之处，限购、限贷、限外（限制境外人购房）、限价等政策，都是行政性干预政策，而且以压制需求为主要手段，而在增加住宅供应方面的措施不多、不够、不精。

我们建议，调控房地产市场，短期调控措施应转向长效机制建设。这主要基于两点考虑。一是发挥市场机制的作用。十八届三中全会通过的关于全面深化改革的决定，首次强调了市场在资源配置中的决定性作用，因此，在房地产领域，也应尊重市场的作用。即便是有时为了校正“市场失灵”，不得已进行调控，也应在手段上更多使用信贷、税收等经济手段，甚至是法律手段，而非频频采用行政干预和市场管制手段。

二是注重房地产管理的系统性。建立不动产统一登记制度，个人住房信息系统联网，房地产税立法与试点，加强保障性住房建设，设立政策性住房银行，推进土地制度改革，弱化土地财政等，总结以上措施，我们可以看出，长效机制绝非只是简单调控住宅市场，而是要对房地产管理体制机制进行系统地改造、再造。

上述是老杨三年前的政策分析。接下来，再为大家分享一下，官方对于”长效机制“的阐述。

凑巧的是，就在上述老杨的文章发表几周后，国家公布了一个重要政策：《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》。

这其中包括一段话：

”健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。“

下面，是2014年3月该文件公布后我的点评：

这段内容较长，与房地产调控有关，而且“长效机制”也被讨论了两年左右了，官方从未能说得个明白。这是官方第一次系统性的释述“长效机制”。

上面这段话，其实把长效机制的内容与手段，讲得比较明白。它主要包括四类政策工具：住房、土地、财税、金融。

所谓住房政策，主要是编制住房发展规划，这项工作早在2007年前后，各地就曾被住建部要求编制规划，其后又多次被要求重编。笔者就曾参与过几个城市房管部门的这项工作，比如《2008-2012年住房发展规划》、《2011-2015年住房发展规划》等。地方政府通过摸底、测算本地住房需求总量及结构，进而制定住房供应、建设规划。遗撼的是，很多城市在摸底居民需求方面，做得远远不够，以至于近几年有些城市的保障房供应规模偏大，出现“房等人”的不良现象。

所谓土地政策，主要就是宅地供应。近几年，每年4月，国土部都会在汇总各地上报计划的基础上，制定和公布全国及各地当年住房用地供应计划。不过，几乎每年都没完成计划，挺搞笑的一件事，说明这项计划，做得很不到位。当然，有些年份土地市场超预期的低迷，比如2011年，地方政府愿意按计划供地，但开发商不愿积极拿地，最终完不成年度供应计划，也属正常。

宅地的供应原则，按重要性分为四个层次。一是保障性住房用地应保尽保。这是死任务，民心工程，不过还是有些地方政府不愿免费供地，更愿卖商品房用地。二是优先安排政策性商品住房用地。这个界定有点暧昧，“政策性商品住房”，这东西应该指代“限价房”，北京的“自住型商品住房”也属这个范畴吧，介于保障房和商品房之间的“非驴非马”的产品，少做为宜。三是合理增加普通商品住房用地。主要中低价位、中小套型（140平米以下）的住宅，这条很正当，满足刚需的产品。四是严格控制大户型高档商品住房用地。这与抑制投机投资需求相匹配，但也会误伤部分高端改善需求。

所谓财税、金融政策，主要是指代:实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。针对两类需求采取两种做法：支持自住，抑制非自住。所谓差别化，主要是契税、营业税、个调税、个贷首付与利率等，在首套房、二套房、多套房、普通房、非普通房等方面，松紧程度不同。然而，当前政策存在很多不足，还无法真正到位的支持自住、抑制非自住，比如首套房贷利率优惠不固定、没有常态的支持政策。而原本应该抑制的多套房交易者，通过假离婚等手段，仍然能够“偷享”政策支持。

最后，“建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。”这一条内容，2013年来频频被拿来说事，被诸多人想象为打压房价的利器！其实只是空想而已。这只是基础制度建设，通过统一登记和全国联网，确实能让少数多房之贪员望而却步、望风而抛（房），但并不构成对房地产的直接调控。其关键在于，这些基础而又重要的信息建立成库、形成使用机制之后，官方会否据此而制定某些调控政策，这才是值得关注的重点。比如未来的房地产税立法，会否据此设计住房免征面积？但至少是未来的一两年，这两条内容，两项工作，难以实质性影响全国楼市走向。（备注：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施）。

2016年12月9日政治局会议，是为接下来的中央经济工作会议定调的。大家很关注很快就将举行中央经济工作会议中，将会如何界定房地产调控。 我们一起回顾一下过去五年的相关内容吧。

2011年12月的中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

2012年12月中央经济工作会议会议：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

2013年12月中央经济工作会议会议，并没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

2014年12月中央经济工作会议会议，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。

2015年12月中央经济工作会议会议：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

其实，过去五年，有根隐性的政策脉络，那就是紧缩型的房地产调控一年比一年降调。2013、2014、2015年根本就没提房地产调控。

按此发展趋势，今年中央经济工作会议，应该不会提及”房地产调控“，而很可能重申和略加阐释：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

展望2017年政策。相比2016年的主攻方向是去库存，2017年的目标是比较复杂：一方面继续在三四线和商办市场中去库存，另一方面抑制少数城市的房价泡沫。与之相适应，政策面也将”左右为难“，只是继续实施”因城施策“。不过，货币与房贷，渐紧是大势。

而大家所关注的房地产税改革，可能会加快推进节奏，但2017年仍难出台，不会对楼市构成实质性影响。况且，2017年下半年全国楼市降温后，加快推进的动力重新减弱。房产税这家伙，麻烦呀麻烦。因此，老杨建议大家，根本没必要在房产税身上浪费感情。

这篇文章，写得有些长了，很多资料，加上评论。活像懒婆娘的緾脚布。我知道很多网友，肯定看不下去。

而这也正是多数人不懂政策，也不可能搞懂政策的原因！研究政策，需要一点点的积累，理清脉络，把握逻辑。如果你仅靠听消息，那么你也就不可能真懂政策，凑个热闹，跟帖牢骚，仅此而已。

最后，老杨小结一下吧：长效机制提出四年多，奈何中国楼市波动大，头痛来时猴急抓西药，身懒体乏闲来喜中医。关于这摊事，谁管都不易。大国熬粥，哥们，你别急！

【公众号：1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】