前海的巨大悬念：哪里才是前海的顶？

2020年对于深圳而言，是前海年。

前海“国际化城市新中心”的建设，前海双区扩容，将对深圳的楼市格局产生深远和根本性的影响。尤其是深圳豪宅市场，如果你要买豪宅，一定要认识清楚这一点。

宝中的火热，宝中房价的变化，只是“前海年”这出大戏的上半场。

接下来，更具有悬念的下半场即将开场，这里面有两个最核心的问题：其一，哪里才是前海的边界，其二，哪里才是前海的顶？

边界是指前海扩容范围，哪些区域将收到这个大礼包，鲤鱼跳龙门。

而顶部是指前海物业价值的至高点，前海资产到底能到多高的高度？类比香港，香港最顶级的是半山豪宅区，代表的是城市、人文、山与海完美融合的终极豪宅区，那么，哪里才是深圳类似的“前海半山”豪宅区？

01.

前海扩容的边界

蛇口大小南山——海洋新城

前海扩容是板上钉钉的事情，只不过是个时间问题。去年深圳已经明确表示，前海双区扩容方案已经上报。

今年宣布前海扩容的可能确实也不小。2010年的8月26号，在深圳特区30周岁之际，中央给深圳送上了一份生日“大礼”：批复同意了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。

今年8月26日是深圳特区40周年，也是前海成立10周年。10年来，前海的发展得到了肯定，面对粤港澳大湾区，先行示范区的新的历史背景，在这个关键节点，再给前海一个大礼包，也情有可原。

注意，距离8月26日越来越近了，这个预期会越来越发酵，如果想要提前布局，一定要抓住机会。因为现在还只是预期，真的变成现实的化，情况又不一样了。

不久前，淘哥针对前海双区扩容，从城市发展、产业发展角度，大胆提出了自己的建议：将蛇口大小南山、宝安机场、国际会展中心、会展田园城、海洋新城等板块，统一纳入前海范围，让前海总面积达到约120平方公里甚至更高。详情见：《前海扩容大猜想：建议把西乡、宝安机场、国际会展中心、海洋新城全纳入，120平方公里》。

巧合的是，淘哥文章发布几天后，官方正式印发的《广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）》，其中关于前海合作区连片扩容作出明确批示：

《规划》写道：条件成熟时推动深港合作区创新发展。以粤港澳深度合作为主题，推动前海合作区实现连片扩区，将蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入，并在新扩区域实施前海有关支持政策，叠加自贸试验区改革创新政策。

前海合作区连片扩区示意，具体范围以政府公布为准

大家看到没有：“蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入”，和淘哥的建议，不谋而合，这可能就是未来前海的范围。

02.

银湖—香蜜湖—深圳湾——前海

深圳顶级豪宅紧跟城市中心

第二个问题是，前海的顶在哪里？

前海“国际化城市新中心”的建设，前海双区扩容，将对深圳的楼市格局产生深远和根本性的影响。尤其是深圳豪宅市场，如果你要买豪宅，一定要认识清楚这一点。

“以史为鉴可以知兴替”，沉下心研究，不难发现，过去40年，深圳的顶级豪宅区都是紧紧跟随城市中心发展起来的。

比如罗湖中心时代，深圳的顶级豪宅区是银湖。

因为既临近市中心，又有银湖山、银湖水库等山水资源，银湖成为深圳闻名的豪宅区，汇集了银湖公馆、银湖山庄、齐明别墅、银谷别墅等豪宅小区，是深圳最早一批富人扎堆的地方。

图源银湖山庄

后来，深圳的中心区转移到福田，香蜜湖和华侨城便趁势而起。

香蜜湖豪宅区紧邻福田中心区CBD，拥有香蜜湖、香蜜公园、深圳高尔夫球场等自然资源和休闲娱乐景观，还集聚了深圳外国语东海小学、荔园外国语、深圳高级中学等多所实力雄厚的学校。

凭借均衡的自然资源+城市资源+教育资源，香蜜湖成为深圳赫赫有名的豪宅区。

华侨城则因为有世界之窗、锦绣中华、欢乐谷这些享誉世界的主题公园，还有燕晗山、天鹅湖等山湖资源，诞生了顶级豪宅波托菲诺，是和香蜜湖齐名的豪宅区。

香蜜湖

近些年，南山中心区起来之后，深圳湾又成了深圳豪宅的代名词。

尤其是深圳湾1号、悦府和恒二的相继问世，让深圳湾迎来了历史上的辉煌时刻，当前，是深圳豪宅的天花板。这里既有海景，又有南二外、深圳湾学校等名校。

深圳湾 图源深圳梦

回顾深圳每个时代顶级豪宅区的历史，有两点非常重要。

其一：顶级豪宅区的崛起，和城市中心发展息息相关。每一代城市中心，就将催生一代城市顶级豪宅区！

其二：豪宅区可以有很多，但是顶级豪宅区却很稀少。因为它需要各种稀缺资源的叠加：城市核心的地段资源、山、湖、林、海等稀缺自然资源、还要有优质的教育资源，最好还要有历史文脉资源。

所以，继银湖、香蜜湖、华侨城、深圳湾之后，哪里会诞生深圳下一个顶级豪宅区？

答案自然就是前海区域，因为未来深圳新城市中心在前海，以前海为中心，寻找具备优良山海、山湖等自然资源，以及优质教育资源的地方即可。

03.

前海的顶在于前海半山

真正的前海半山在哪里？

很多人想不明白，为何宝中的房价已经开始超越福田CBD，追赶深圳湾了。本质上是因为，市场已经认为宝中是前海一部分，是深圳未来的中心区，所以已经开始用深圳中心区的坐标体系来估值了。

但是，宝中还只能算是CBD豪宅，不会是前海的顶。因为香蜜湖、华侨城、深圳湾的经验告诉我们，顶级豪宅区除了需要靠近城市核心之外，还需要稀缺的自然资源，如湖、海、山等，以及优质的教育资源，最好还需要一些历史文脉。

国际大都市同样是这个规律，无论是香港还是纽约，除了CBD豪宅之外，还有一种更顶级的产品：山海兼备的半山豪宅。

比如香港，最著名最顶的豪宅区，并非在中环、在维港边上。而是在半山豪宅区、在浅水湾，这两个区域都有一个共同特点：坐拥山海双重资源。

香港浅水湾的房子能贵到什么程度？一套别墅的放盘价，高达520万人民币一平米，全球最贵，算下来可以直接全款在深圳买套房了。

香港半山豪宅区同样如此，有山有海，加上又临近上环、中环、金钟等城市核心，吸引了国内外富豪的关注，马云豪掷12亿元于此，他的邻居除了商业巨头李嘉诚家族，还有澳门赌王何鸿燊家族、影星梁朝伟、林青霞、周星驰等人物。

淘哥要提醒大家注意的是，香港的半山豪宅区，除了具备城市核心资源、稀缺山海资源之外，非常重要的是，还有历史文脉资源！半山豪宅区的历史悠久，香港殖民时代主要是西方人居住，后来逐渐允许华人的达官显贵居住，住在这里就是尊贵、权力和财富的象征，一个门牌号就代表一切。

前海城市中心的出现，也会催生出“前海半山”这样的顶级豪宅产品，那么，深圳的“前海半山豪宅区”到底在哪里呢？淘哥认为，就在大小南山半山之上，或者说蛇口半山，原因有几点。

1、范围

按照上文提及的广东省开发区整体发展规划，前海扩容方案：“蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入”，这意味着蛇口半山就是纯正的前海。

2、距离

蛇口半山与前海湾、前海CBD核心区（桂湾、前海、妈湾）的距离恰当。香港的半山豪宅区其实也是紧邻中环和维港，但又不在中环里面。

这样有几个好处。一是可享受CBD的繁华，二是拥有山居的宁静。三是有无敌的海景、也有CBD的城市景观。

3、教育

香蜜湖、深圳湾的案例表明，真正的顶级豪宅区依然需要优质的教育资源。华侨城这些年慢慢显现颓势，和教育资源不及香蜜湖和深圳湾也不无关系。

蛇口区域，拥有深圳老牌的教育集团：育才。蛇口还有8所国际学校，算下来每2.75平方公里就至少有一所国际学校，现有的国际教育资源能够覆盖深圳80%以上外籍儿童和部分中国国籍学生。

比如说蛇口半山最新的住宅新世界临海揽山，1公里范围内集结了南山育才一小、南山育才二中两大育才集团名校，以及八大国际学校豪华阵容。

4、配套

这里有成为一个国际化的顶级半山豪宅区，最为完备的国际化配套。蛇口长期以来一直是深圳国际化氛围最高的区域，国际学校、国际医院、海上世界、太子湾邮轮母港和未来的K11等配套丰盛，未来前海范围内，还有哈罗公学、荟同国际学校和其它一系列国际化配套。

邮轮母港

邮轮母港的K11淘哥要重点提一下，K11在香港、上海、北京等一线大都市都有进驻，但深圳这个是中国首个一线临海K11，也是亚洲旗舰店，目前正处于打地基阶段，预计2022年10月左右开业。目前已确定入驻的品牌多为深圳首店乃至中国首店，开业后必定成为深圳新一个艺术文化新地标及大咖打卡胜地、购物天堂。

5、历史文脉

蛇口半山是有深厚豪宅区历史积淀的，这里可以说是深圳乃至中国最早的豪宅区之一，也是深圳唯一持续兴盛30年以上的豪宅区，鲸山别墅、龟山别墅、半山海景等都坐落于此。

比如说鲸山别墅区，1986年就开始开发，最开始是只租不售，承租人大多为开发南海油田的世界各国著名石油公司，以及国际知名大企业高级管理人员，大量的外籍人士在此居住。

暴发户和世袭贵族还是有区别的。淘哥认为，这是大小南山能够成为深圳的”前海半山“豪宅区，非常重要的一点。这一点太独特了，深圳没有其它豪宅区可比。

04.

前海半山”定价”体系面临重估

新世界临海揽山介入最佳时机

如果大小南山区域，能够成为真正的深圳半山豪宅区，未来潜力不可限量，现在的价值被低估了。尤其是新盘由于限价，很可能有明显的限价红利。

比如说，位于大小南山北麓，配套、交通、教育、历史等方面都比不上传统的蛇口半山豪宅区的汉京九榕台，目前的二手挂牌价大概是14万。

而海上世界双玺，二手挂牌价在18.77万

未来的蛇口半山，拥有山海资源的优质产品的价格，应该会看齐双玺。

这个背景下，近期即将发售的新世界临海揽山，或许就成为布局深圳前海半山板块，享受前海国际化城市新中心建设，以及前海扩容重磅利好的绝佳机会。

这个盘淘哥此前曾经详细介绍过，这里再做个简介。

1、背靠大南山、左手前海湾、右手深圳湾，俯瞰海上世界

新世界临海揽山，居高而俯瞰整个深圳湾，春笋、深圳湾大桥、人才公园尽收眼底，远眺也能欣赏深圳的整个城市中心，平安金融中心矗立其中。

项目效果图

2、太师椅格局，藏风纳气的风水宝地

项目三面靠山、正面瞰海，坐拥大南山，房子仿佛长在山里，同时还能一览深圳湾海景，真正做到“归则宁静”，拥有很多顶级豪宅没有的优势。

如果单从风水学角度来说，这是一个藏风纳气的风水宝地，上佳的居住宝地，可以用“太师椅”来形容。因为

项目效果图

3、户型全采光设计，景观资源最大化

从户型来看，项目采用了全采光户型设计，南北通透尺度阔绰，并配置景观大阳台，以获得最好的阳光和最美的山、海、城三重景观。且部分卧室配备7—20平米的超大落地窗，客厅最大配备11平米景观阳台，将无敌山海景观尽收眼底，打造半山国际级豪宅精品。

项目实景合成图

4、国际顶级团队作品。

整个项目的打造，聘请了国际顶尖设计团队，例如建筑设计由柏濤操刀，精装和公共空间由国际一流大师团队香港郑中设计事务所（CCD）负责，幕墙立面设计由世界幕墻顾问界头牌ALT担纲，园林及景观设计公司为美国AECOM，会所设计公司为DK。

这些随便拎出来一个都是世界顶级大师，香蜜湖一号、华侨城纯水岸、深圳湾一号、招商双玺这些标志性豪宅项目都是其代表作品。

淘哥献上一段宣传片，或许能更清晰的一览项目的品质与内涵。

5、学校

深圳人买房最关心的就是学校，因为淘哥要再次重申下：新世界临海揽山，1公里范围内集结了南山育才一小、南山育才二中两大育才集团名校，以及八大国际学校豪华阵容。

今年以来，深圳学区房一个变化趋势是，老牌名校越来越受到市场的追捧，所以我们看到南二外、南外的学区房，价值都在迅速提升。这说明，在所谓的新建名校、名校集团化开始泛滥时，市场开始认识到，经过了长期时间检验的老牌名校、名校本部，才是最可靠的、价值最持续的。

新世界临海揽山这种教育配套是非常稀缺的，如果你仔细盘点一下深圳今年的新房供应格局，从福田、到南山、到前海、到宝中，类似优质教育资源的楼盘，要么没有供应，要么是万众瞩目的网红盘。

据淘哥最新消息，该项目很快就要推向市场，有意向的朋友们，抓紧啦。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）