昨天有两件事，淘哥要和大家说一说。
第一件事，是中原地产深圳二级市场董事总经理玉家雄分享了最近的楼市情况。玉家雄核心说了几点：市场消化期从三个月缩短到三周；很多有名额的客户都出来买房了，担心又出现政策；二手房成交下降30%，业主惜售，房子已成为重要资产配置；深圳房子价值被限购压制，未来政策放开后要爆发。
第二件事，昨晚，淘哥看到这张图，网友找到两张表：2010年上半年深圳部分豪宅别墅供应表，以及部分中小户型供应表。
看内容，这应该是从当年的南方都市报《黄金楼市》中剪裁下来的，是当年淘哥和南都同事们的手笔。泛黄的报纸勾起了淘哥的回忆，默默述说这过去十年，深圳楼市翻天覆地的变化。
刚好最近有不少深圳新盘准备发售了，到底怎么选？仔细研究过去十年深圳房价的变化，就能弄清楚深圳楼市的重大秘密。接下来如何选房，心里就有底了。
01.
豪宅绝对不能随便选，到处是坑
选豪宅有四大原则：
城市发展方向、各项资源的平衡、成片开发、布局潜力区尽量一步到位
1、豪宅绝对不能随便选，选错了，可能有南辕北辙似的巨大差距。
2010年，深圳湾的宝能太古城3.8万，鸿威海怡湾4万，君汇新天3.5万，宝中天健时尚空间2.5万；现在二手挂牌价格，太古城18万，鸿威海怡湾19万，君汇新天17万。现在天健天骄14-20万（这个涨了7-8倍，很厉害）。
福田靠近罗湖的上步南路的御河堤3万，现在7-8.5万。龙岗花语岸1.3万，现在5-5.5万。龙华潜龙曼海宁2.4-3万，现在7.5-9万。
当时的别墅：龙华水榭山8万、坂田龙岸7-8万、盐田华侨城天麓13万、坂田十二橡树庄园5万、布吉龙园意境3-4万多、观澜观湖园4万。
也就是说，当时基本不分关内关外，龙华，盐田，坂田，布吉，深圳湾，华侨城，西丽，蛇口，宝中还是观澜，豪宅价格都是3-4万，
现在水榭山14-18万，龙岸6-8万，天麓4-15万，十二橡树庄园6-11万，龙园意境4-8万，观湖园5-6万。天麓前不久还有新闻报道，买房十年不但没有赚，还亏钱，而且卖不出去。
当年各个区域差别不大，而现在天差地别。南山深圳湾和宝中跑出来了，其他区域基本被证伪。从这个结果看，豪宅是绝对不能随便选择的，选错了就会掉坑里。
2、如何选豪宅？有一系列原则。
其一：最关键的，要跟着城市发展方向，尤其要盯紧城市核心的演变，否则就是逆势而为。
深圳城市中心发展，罗湖—福田—南山—前海的趋势很明显，未来深圳国际化城市新中心就是前海，新兴豪宅区会围绕前海兴起。
其二：要在城市资源、自然资源之间有很好的平衡。豪宅本质上是各种稀缺资源的复合占有，光有自然资源（比如天麓），或者光有城市资源（比如福田CBD的豪宅）都是不够的。
其三：豪宅最好要选在豪宅区，要成行成片，不要选孤立的单个项目，那是孤掌难鸣。其四：10年来，普通住宅和豪宅都在涨，但是价格差越来越大，东西部的房价差距也是如此。
10年前，龙岗1万多，宝中龙华2万多，南山后海3万多，现在龙岗4万多，龙华6-10万，宝中8-18万，后海12-30万。差距越来越大了。
这背后的原因其实是一个事实：有钱人赚钱速度更快，而豪宅房价是与财富阶层财富水平对应的。
展望未来，淘哥觉得条件允许的情况下，首先是要布局潜力豪宅区，同时尽量一步到位。因为如果现在不买，以后付出的代价会越来越大。
因为货币长期增发的背景不变，货币总量越来越大，财富阶层的财富总规模也会随之水涨船高。深圳目前已经有450多家上市公司，具备强悍的创富、吸引财富阶层的能力，豪宅价格继续看好。并且名额越来越宝贵，一步到位会成为很多人的置业要求。
02.
满足豪宅四大原则
下一个方兴未艾的潜力豪宅区：
前海——尖岗山
从这些角度看，深圳接下来看好哪个呢？淘哥觉得，下一个方兴未艾的潜力豪宅区应该就是尖岗山片区：
1、从城市发展方向、城市核心演变看，前海是深圳未来核心，尖岗山相当于前海半山。
而且更为难得的是，通过广深高速，尖岗山到深圳湾、香蜜湖、华侨城等传统城市核心都很方便。
淘哥在9月21日下午5点09分，临近下午下半时测算了一下，从福田香蜜湖到尖岗山的越秀和樾府项目，导航显示开车时间是20分钟，大约18公里。
如果你是在南山的科技园上班，也没问题，从华润城这里出发，路上还有些堵车，但是到达越秀和樾府，也就是22分钟，大概12公里。
从前海最核心的桂湾出发，临近下班，宝安已经有些堵车了，但是即使这样，抵达尖岗山也是就半个小时，大概14公里。
这三张图其实特别重要，大家记住，房产价值，尤其是豪宅价值，是与这个房产与城市最核心、最中心区域的距离，直接相关的！一个保持平衡的恰当距离很重要，就是人们常说的“离尘不离城”
这三张图展示的是，无论你未来是在香蜜湖车公庙、南山科技园，还是前海核心上班，你去尖岗山的交通时间，也就是在20-30分钟。这是一个完全可以接受的距离——这意味着，尖岗山是受福田+南山+前海宝中，三核辐射的。
这种三核辐射的潜力片区，放眼整个深圳都是极其稀缺的。尖岗山片区，未来完全可以成为承接香蜜湖、华侨城、甚至深圳湾等传统豪宅区老化后，居住升级向新的新兴豪宅区。这种老豪宅区换房更新的需求其实非常庞大。
2、从城市资源+自然资源之间的平衡看，尖岗山不但距离前海、宝中、南山、香蜜湖近，便利的享受深圳过去四十年积累，未来继续增添的最核心的城市资源。
而且尖岗山拥有得天独厚的自然山水资源，片区内不仅有6座大山、4个公园、2个水库，还有3500万平的生态保护区，整个片区森林覆盖率约60%。整个片区的山水资源总体量是香蜜湖的几十倍。这种对稀缺城市资源+自然资源的复合占有，是豪宅区的基础条件。
尖岗山航拍实景图
3、从成行成片来看，片区最新的项目是越秀和樾府，泰禾深圳院子，此前还有中海九号公馆，招华曦城，新世界名镌等。
最近国土部门公布了区域的部分法定图则，显示未来片区还有至少四块居住用地。
这还只是部分区域，如果放大到整个片区，可能还更多。也就是说，尖岗山是可以称之为豪宅区的成片开发，而不是孤零零的一两个项目。
4、尖岗山还有一个特点是，纯粹，低密度。片区的项目从最开始的招华曦城，就是按照第一流的豪宅打造，到后期的中海九号公馆，新世界名镌，今年的泰禾深圳院子，越秀和樾府等，都是大牌开发商精心雕琢的低密度豪宅产品。
比如说越秀和樾府，项目总占地面积约3.9万㎡，总建面约17万㎡，容积率只有3.12，绿化率≥40%。据淘哥所知，这是今年深圳发售的容积率最低的项目了。
房地产，即有房又有地，地是基础，更低的容积率，意味着每一户业主对土地资源的占有更多。
5、尖岗山的潜力还表现在价格上。这个下一节淘哥详细说。
03.
尖岗山豪宅云集
10万+是常态，最高20万+
淘哥查了一下链家数据，尖岗山的二手房大多是大户型，均价在10万以上，如：中海九号公馆挂牌均价10.2万-16.3万，一套286平的6房总价4500万，单价15.7万。
招商华侨城曦城挂牌均价16.5万，8月19号成交了一套600平的6房，总价8188万，单价13.6万。
新世界名镌挂牌价10.3万，一套407平的7房总价7500万，单价18.4万。
另外，尖岗山南面的宝中学位房也很火，如华联城市全景壹号均价9.2万，7月31号成交一套65平的3房，单价居然有21万。
勤诚达22世纪均价13万，6月20日成交一套85平的3房，总价1158万，单价13.4万。
从大片区的二手房价看，尖岗山相比深圳湾13-30万的价格显然还有差距，不过，二手房也已经涨上来了，而且由于户型面积大，总价很高。相对而言，买新房更划算。
譬如说，上文提到过的越秀和樾府，深圳住建局网站显示，9月16日，越秀和樾府拿到预售。项目此次推274套住宅，开盘当天一次推出，共有建面约110㎡、115㎡、140㎡3种户型，分别位于5栋一、二单元，6栋一、二单元，10栋一、二单元，均为毛坯交付。均价9.03万/㎡，最低单价8.02万/㎡。
9万出头的均价，对比片区10-20多万的二手房，明显有巨大的红利空间。
不过，想买的朋友要抓紧，项目已经开始认筹，认筹火爆，即将截止，诚意金100万/套。9月26日开盘，进行线下选房，开盘销售地址为广东省深圳市南山区前海一路63号前海企业公馆，1楼宴会大厅。
04.
接下来确定性最强的利好
前海扩容
催生新一代豪宅区
对于尖岗山片区而言，其实接下来还隐藏着一个确定性很强的巨大利好——前海扩容。
2020年对于深圳而言，是前海年。前海扩容是板上钉钉的事情，只不过是个时间问题。去年深圳已经明确表示，前海双区扩容方案已经上报。
今年宣布前海扩容的可能确实也不小。2010年的8月26号，在深圳特区30周岁之际，中央给深圳送上了一份生日“大礼”：批复同意了《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。
今年是深圳特区40周年，也是前海成立10周年。10年来，前海的发展得到了肯定，面对粤港澳大湾区，先行示范区的新的历史背景，在这个关键节点，再给前海一个大礼包，也情有可原。
下半年，这个预期会越来越发酵，如果想要提前布局，一定要抓住机会。因为现在还只是预期，真的变成现实的话，情况又不一样了。
这个礼包会有多大呢？我们要有想象力。
官方正式印发的《广东省开发区总体发展规划（2020-2035 年）》，其中关于前海合作区连片扩容作出明确批示：
《规划》写道：条件成熟时推动深港合作区创新发展。以粤港澳深度合作为主题，推动前海合作区实现连片扩区，将蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入，并在新扩区域实施前海有关支持政策，叠加自贸试验区改革创新政策。
前海合作区连片扩区示意，具体范围以政府公布为准
大家看到没有：“蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入”，这可能就是未来前海的范围。
一旦这个规划成为现实，对整个深圳西部都是绝大利好，前海的巨大辐射力将覆盖整个西部乃至珠江对岸，尖岗山也将更加坐实“前海半山”的稀缺豪宅区地位！
事实上，淘哥一直强调，“以史为鉴可以知兴替”，深圳豪宅区的演变，和城市中心的变迁是息息相关的。
深圳最早是罗湖中心时代，1993年时，罗湖洪湖花园的房价已经8000多了。下图是1985年-2000年的深圳城市发展”集群线性“模式。
2000年后逐渐进入福田中心的时代，深圳以福田为中心，由北向西、中、东三个方向发展。这个时代催生了香蜜湖、华侨城豪宅区。
南山的崛起是何时开始？2010年8月，在深圳经济特区成立30周年之际，《深圳市城市总体规划（2010-2020）》获国务院正式批复。
和以往的规划相比，2010年版的总规，首次提出了将后海、前海、宝中规划为深圳一个新的城市主中心：前海中心。
这些区域的大爆发，其实就是从这个时候开始的。文章开头，淘哥发的2010年深圳各个区域豪宅的价格表，展示的正是前海中心爆发之初的房价，10年过去了，远远跑赢其它区域。
那么，前海中心之后，类似的最大机会在哪里呢？
未来深圳的城市发展规划，2016-2035年城市总规正在修编之中，深圳的中心体系是：1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心。
深圳市城市总体规划（2016-2035年）（草案）
其中最重要的就是深圳“都市核心区”，这是深圳大都市圈的最核心，未来将承担辐射整个大湾区的重任，其中，最关键的区域就是前海。
以前海为核心，宝中、西乡、机场、尖岗山、整个南山，这一片将成为深圳的最核心，这是一个金融和科创兼备的区域。围绕这个区域，必将诞生新一代的豪宅区。
淘哥认为，大概率就是从前海——宝中——尖岗山，这由南到北的一条轴线。类似目前南山从东角头——深圳湾——超总、华侨城——科技园的分布。如果要类比的话，尖岗山这种城市和自然资源平衡的区域，就类似华侨城、香蜜湖。
05.
越秀和樾府
今年西部最值得期待的新盘！
淘哥推荐尖岗山的新盘——越秀和樾府，作为越秀在深圳的第一个项目，和樾府在深圳特区40周年之际“亮相”，为深圳献上了一个居住升级的产品。
纵观尖岗山已有的品质住宅，面积段大多在130-200平之间，有的面积还超过300平。越秀和樾府即将推出的是建面110-140平的亲地洋房和阔景高层，极有可能是该品质住宅区中，面积段最小的项目。目前均价仅仅9万出头，无论总价还是单价，在整个片区来看，都是难得的介入潜力豪宅区的大好机会。
产品品质上淘哥就不多说了，大家想想，越秀实力雄厚，在广州的地位就相当于华润在深圳，有口皆碑。广州闻名遐迩的地标，珠江新城有广州西塔之称的广州国际金融中心IFC，就是出自越秀的手笔。
淘哥想重点谈谈这次越秀的户型。越秀和樾府高层推出的是建面约115-140平的户型，其中建面约115平的户型做了样板间。
建面约115平的户型入门便是大客厅，方正的设计营造了更为阔绰的空间感。餐厅的面宽约4.8米，一旁可设置操作台。
建面约115平户型客、餐厅
客厅与多功能房相连，共用一个长度约6.6米的“坪庭“景观大阳台。
主卧带飘窗，做了衣帽间设计，空间尺度也非常大。飘窗正对中央水轴。
建面约115平户型主卧
建面约140平的户型做了奢阔的空间设计，同样是南北通透，整体户型方正，客厅带有约6.7米长的阳台，270度景观可饱览尖岗山山水。户型做了横厅设计，空间尺度更大。主卧做了独立的卫浴、衣帽间设计。
阔景高层：建面约140平户型图
洋房即将入市的是建面约110平的产品，分别有上折、下折和标准层的户型，有几个亮点：55平超大GLDK方厅设计；南北通透，全带飘窗；独立玄关/入户双动线；约5.3米“坪庭”阳台与厅同宽。
建面约110平户型客厅
一般建面110平的户型的客厅大概在20平以下，和樾府的洋房客厅是5m*11m，面积约55平的超级大方厅！
这个方厅承载着多种功能，将半室外空间（Garden）、客厅室（Living room）、餐厅（Dining room）还有厨房（Kitchen）合为一体，也成为GLDK超级大方厅。超级大方厅实际上是提供了一个可多变的空间。
建面约110平户型客厅
越秀和樾府的洋房是纯板楼结构，目前市场上很少见。户型方正，能把空间利用到极致。每层只有两户，私密性强。南北通透无遮挡，便于采光通风，南北面向房间均带飘窗，空间尺度更大。再加上板楼结构中间无任何承重墙，可通过剪力墙的优化，打造成多个独立空间，满足多样化的居住需求。
建面约110平户型主卧
淘哥再次提醒，9万出头的均价，能够在尖岗山片区，买到这样高品质高实用率的物业，非常难得，而且，对比片区10-20多万的二手房，明显有巨大的红利空间。
不过，想买的朋友要抓紧，项目已经开始认筹，认筹火爆，即将截止，诚意金100万/套。9月26日开盘，进行线下选房，开盘销售地址为广东省深圳市南山区前海一路63号前海企业公馆，1楼宴会大厅。
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