买房要看容积率 容积率究竟多少合适

​各位粉丝：

今天想聊容积率的原因是，最近看到一个新盘昨天开盘了，位于西五环旁的熙悦天寰。不少粉丝在咨询我们，比较集中的问题在它的容积率上，这个地块供地的时候是一个1.1容积率的类别墅地块，但却没有去做合院、叠拼，就是89平米到138平米的洋房。粉丝们关心的是这个容积率对自己有什么用。

这样低密度的类别墅地块这几年北京也出了不少，大多都成了大户型类别墅项目。不禁感慨，当前开发商为了抓住首次置业的普通购房家庭，也是拼了。

经常看推送的老粉丝，对于“容积率”这个名词肯定并不陌生。无论是土拍，还是具体的项目，都会涉及到容积率是多少。

可能不少粉丝也都知道，容积率越低居住越舒适，小区越高档。但容积率到底是什么？从容积率如何判断出一个楼盘的密度？对于不同需求的家庭，合适的容积率到底是多少？容积率对我们将来的居住生活到底有什么影响？

今天就来聊聊这个话题。

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什么是容积率？

根据住建部2012年印发的《建设用地容积率管理办法》，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

再简单一些，就是用地上建筑面积除以用地面积，得出的数字就是容积率。

一个房地产开发项目，早在其土地入市的时候，地块的规划条件中就会明确容积率是多少，在之后的开发建设中，这个容积率是不允许开发商私自调整的。

拿最近入市的丰台区大瓦窑地块为例，该地块中居住用地的地上建筑规模为94751平方米，用地面积为33839.588平方米，前者除以后者，得出是约2.8，这个宅地的容积率就是2.8。

从这里就可以看出，如果在相同面积的一块土地上盖房子、建小区，如果盖的房子越多，房屋的总建筑面积越大，那么容积率就越大；反之，如果盖的房子越少，总面积越小，那么容积率就越小。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。当然，这个地价指的是总体地价，或者是每平米地价。所以在拍地时，会计算一个楼面地价，就是摊到房子总的建筑平米中，每平米是多少钱，这样会反映实际房屋每平米的地价成本。

对于买房的人、将来的业主们来说，容积率就直接关系到将来居住的舒适度。

接下来就让大家直观的感受一下容积率究竟对于一个小区、对于居住有什么不同。

看过港片的肯定对九龙城寨这个神奇的地方有印象，那会儿没有容积率这一说，如果测算的话，九龙城寨的容积率可能高达几十了。

而在香港这样寸土寸金的地方，如今容积率10以上的项目也很常见。

咱们再看一下内地。

贵阳的花果园项目被称为国内第一神盘，它是全国最大的棚户区改造项目，总建筑面积1830万平方米。要知道，天通苑的总建筑面积也就只有490万平米，和花果园一比，真是小巫见大巫了。

除了大，花果园被人津津乐道还有它超高的容积率，6.8！

这样密集的楼栋，估计开个窗户都可以找邻居借点酱油了。

再看一下容积率正常一些的项目。

这是一个容积率3.0的项目。

这是一个容积率2.0的项目。

这是文章开头说的那个容积率1.1的项目。

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肉眼可以看出来，容积率的不同会对居住带来什么影响了吧。

其实很好理解。容积率越高，建筑密度越大，楼层越高，这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少，楼间距更近；反之，容积率越低，小区的建筑密度也越低，楼层越低，绿化率会更高、楼间距越大。

以熙悦天寰这个项目为例，相比一般小区30%的绿化率，它就提高到了35%。6-9层的楼高，楼间距达到了近60米，超过了楼高的两倍。

对于居住的感受来说，容积率低的小区，环境会更好，居室的采光、通风也更佳。

那么不同的小区容积率大体是多少呢？

一般来说，6层以下多层住宅的容积率为0.8—1.2，11层小高层住宅为1.5—2.0，18层高层住宅为1.8—2.5，19层以上住宅为2.4—4.5。

当然，这只是一个一般性的划分，每个城市也有每个城市的不同。

拿北京来说，本着集约、节约用地的原则，早在多年前北京市就已经明确规定不再供应容积率低于1.0的别墅类用地。

而目前市面上大多数所谓的“别墅”项目，其实都是“类别墅”项目，都是1.1左右容积率，做成的合院、叠拼类的产品，或者是和洋房的高低配。比如孙河、青龙湖等区域的多个低密度项目。

往高里说，为了确保居住的舒适度和品质，北京近些年来也没有供应过容积率太高的项目，土地供应中，基本没有出现过容积率高于3.0的住宅项目。

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说到这里，可能不少人会说，这很简单啊，容积率肯定越低越好啊。

这个说法没问题，但也不能说完全准确。

因为要综合的看，一个小区容积率越低，一般价格也会更高，购房的压力也越大。

这个也比较好理解，同样是一块土地，容积率越高，开发商就可以盖出越多的房子，反之则越少。对于容积率越低、可售房屋面积越少的项目，追求利润的开发商肯定会把价格定的比较高。

当然，由于居住品质高、舒适度好，容积率越低的项目，自然售价也会更高。

这也是我们看到别墅的售价往往更高的原因。

所以，对容积率的追求，还要与钱包里的子弹与时俱进。

不过价格这个问题也要对比看。就拿刚才说的熙悦天寰为例，这个地块当时是底价摘牌的，楼面地价每平米不到4万元，因此最终定价的空间就比较大。据目前得到的消息，该项目精装修的售价不到6万元/平米，周边相同容积率的别墅项目，单价已经在8万元/平米上下，而北侧的石景山古城区域，纯商品住宅的售价也已经达到了7万元/平米。

另外，从生活的便利性来说，也要根据自身情况，不能完全追求低容积率。

因为低容积率的项目，比如别墅，居住的户数都比较少。而商业需要的是客户数量的支撑，如果一个区域居住人数较少，是支撑不了商业的蓬勃发展的。简单一句话就是，如果来购买的都没有多少人，那谁会在这里开店呢。

当然，买别墅的土豪们，由于时间和交通的自由，大多对此并不是太在意。

但如果是普通家庭，如果想追求低容积率，那么就最好购买的是低容积率的洋房项目，或者尽量选择周边大型商业等配套都比较完善的区域。

总体来说，对于购买普通的住宅的话，容积率在2.0到2.5就已经比较舒适了，当然如果能更低那更好了，像这种1.1容积率的普通住房已经有点可遇不可求了。尽量不要选择容积率超过3的项目，那样会影响将来生活的舒适度的。

回到文章一开始那个疑问，熙悦天寰这个项目是去年年底拿地的，土拍文件中明确的是1.1的容积率，而且又挨着园博园、永定河、长辛店生态城，区域生态比较好，所以业内普遍猜测会是一个低密度的类别墅项目。

不过最近该项目面世后让人有些吃惊，是一个低密度的洋房项目。整个项目一共28栋楼，均为6-9层的低密洋房、共计796户。

这在一定程度上说明，一方面开发商们越来越关注到首次置业的人群，不再一味的追求高大上的别墅，而是去设计更多符合首次置业需求的房源。而且这个项目周边有地铁14号线的首站张郭庄站，便利的交通也创造了适合首置家庭的条件。

另一方面，面对疫情的影响，即便是首次置业的人群，对于小区品质和舒适度的要求也越来越高，因此也倒逼开发商去在提升品质上下功夫。

其实从这一点上看，应该鼓励更多的低密度的项目开发成这样的洋房小区，而不是别墅类产品。毕竟，需要这样房子的购房者更多。你觉得呢？