大湾区规划纲要发布在即，买房选哪些区域更好？

以下内容，节选自深圳壹地产知识星球——房投圈壹号。

粤港澳大湾区规划纲要即将发布，福田安托山PK南山深圳湾，怎么选？ 宝中有个小户型，为何2年不涨？龙岗这个小户型，为何4年翻了四倍？

你所困惑的问题，在房投圈壹号都有诸多讨论。

房投圈壹号是由深圳壹地产团队倾力打造。总编辑文杰淘楼创始人陶文杰领衔，壹地产主笔、择房记创始人Kenny执笔，为你带来第一手的房产实操干货！

01

买房，我们究竟在买什么？

首先，我们买房子，一定是买这个城市。有能力买一线，当然不要去二线。能买二线，当然不要去三线。

中国只有北上深广这四个一线城市，而这四个一线城市里，深圳、上海的房子涨幅最快，因为北京、广州目前还是偏向居民化城市多点，他们本地人口太多了。

很多家长都有房子，他们的小孩，未必需要买房。这在很大程度上，就制约了它房价的一个上涨空间。

而深圳不同，深圳大部分都是外来人口，这个城市，住房自有率不到百分之30，你可以想象，它的需求有多大。

一个城市人口不断源源涌入的城市，一个城市人口年轻化越来越普遍的城市，它的房价，一定极具想象空间。

据港媒消息，今日（2月12日），香港特区行政长官林郑月娥表示，粤港澳大湾区建设已提升至国家战略层面。

中央领导希望粤港澳政府能寻求新突破，将大湾区建设成为世界性高水平的湾区。发展规划纲要将于日内公布。

香港特区政府、广东省政府与澳门特区政府将于下周四（2月21日）在香港举行有关规划纲要的宣讲会，共同探讨发展所带来的机遇。

在粤港澳大湾区的跨时代背景下，买房选择深圳这样的一线城市，是资产增值的最有力保证。

02

福田安托山PK南山深圳湾，怎么选？

首先，深圳的中心在西移， 粤港澳大湾区的重要支点，也在西部， 未来，深圳湾、前海、宝中、碧海一定是成片的豪宅区， 深圳的豪宅集中在这里。

安托山新盘不少，虽然也是目前福田重点打造的区域， 但是福田高度成熟化，未来是不如南山的。

加上安托山的新盘很多密度都很高， 自住价值也不如有海有山的深圳湾。

而且太多上市公司在南山， 这些企业主居住都会首选离公司近的地方， 因此，选深圳湾，好过安托山。

上周刚刚召开的南山区人大会议上，南山区政府2019年工作报告，更是透露出几点关于深圳湾片区激动人心的愿景规划。交通方面的规划亮点相当惊艳：

深圳湾口岸要预留穗莞深、深莞增城际线，要知道，这几条城际线原来只是在前海交通枢纽的规划中有提到，现在深圳湾口岸交通枢纽也在如此规划。

预留衔接香港洪水桥条件，打造内外聚合的交通枢纽。香港洪水桥大家可能还不太熟悉，这是香港政府这两年在新界西北区域规划的未来要容纳几十万人的新市镇，地理位置比天水围和屯门距离深圳还要近，也就是过了深圳湾大桥对面香港的地方。

之前香港方面传出民间规划洪水桥要通过铁路连接前海，现在看，也许连接一桥之隔的深圳湾口岸可能更为便捷，如果深圳湾口岸能升级成内外聚合的交通枢纽，建成穗莞深、深莞增城际线，那么香港西部通过深圳湾口岸铁路直达东莞、广州，将是另外一条有别于目前广深港高铁的路线。

03

阳光天健城小户型，为何4年翻了四倍？

1、深圳有5个国际门面，分别是深圳湾、前海、香蜜湖、大空港、大运，作为深圳东部唯一一个上榜的门面，大运绝对是整个东部的价值高地所在。

2、随着全国最高楼700米深港国际中心开建，地铁14、16号线开建，20所国际大学城，加上本身环境优美，非常宜居，大运的价值绝对不输给其他四个国际门面。

3、深圳的外来人口众多，学位房永远供不应求，未来前景长期看好，龙岗外国语学位，是阳光天健城升值保值的最有力保证。

4、面对着大运会馆一字排开，这里已经没有新盘可以供应，想要龙岗外国语学位，你只能选择四大神盘。稀缺一定造成价格上扬。

5、作为龙外的最低上车门槛，只有阳光天健城有小户型，因此市场关注度非常高，在过去几年表现非常亮眼，也就不奇怪了。

04

宝安跟龙岗，怎么选？

这个问题很多人问，其实这是一个伪问题， 宝安比龙岗好，这是毫无疑问的， 但是，宝安比龙岗贵啊， 价格上已经告诉你了。

其次，宝安涨几轮了， 龙岗相对来说算是原始股，地段虽然宝安强，但投资不见得就是宝安好， 你一定要跳出这个思维。

其次，是选筹，你在宝安买个15年的旧房子， 跟龙岗新房次新房比，大概率跑输。

宝安适合买700到1000万的房子， 龙岗适合买200万到600万的房子，根据资金来，地段不是绝对的。

最简单的一个例子：倘若现在龙岗有套笋盘，低于市场成交价50万。虽然你看好西部，但这样的一个笋盘，难道不捡吗？

05

宝中这个小户型，为何2年不涨？

当许多人都意识到前海的未来会很牛逼，大量资金涌入，未来的前海，就一定会很牛逼。 现在，很多人都不再抱着关外的眼光去看宝中，宝中已经是深圳的豪宅区。

甚至，住宝中可能比住罗湖更具优越感。宝中过去10年的楼市表现非常抢眼，未来也一定是稳中有涨的姿态。

但是，买房最大的悲哀，就是买对地段，买错盘。

宝中目前的置业人群，主要是改善型家庭，所以宝中3房或者4房之类的房子涨幅快。 在宝中买房，没那么纠结，宝体附近闭眼买就行。

但是，宝中有个楼盘小户型，就2年没涨。花样年的25平米单房，2年前是165万，现在还是165万。

为什么呢？因为宝中是改善型家庭聚集的地方，也是相对有实力的投资客进去的地方，但是类似单房这类上车户型，在宝中是无人问津的，所以不涨完全是正常的。

楼市已经进入3.0时代，会买不会买，同样一笔钱投资，会在3年后，产生巨额的财富差距。