宝安中粮大悦城昨天开盘！8.1万/平起，4个99折、去化5.5成

昨日（10月13日），位于宝安新安的宝安大悦城·天玺壹号（备案名：天悦壹号玺苑）14:30在大中华喜来登酒店摇号开盘，此次推售327套建面约115-224平3-4房的住宅产品，单价8.1万/平起，整体均价8.9万/平。

来源：朋友圈

据了解，昨天下午（10月13日）开盘选房大概持续了2个小时。截止至下午16:30分，根据现场销控数据显示：大约出售180套，整体去化约5.5成，成交最高价9.5万/平，总成交金额近20亿。（最终销售情况以开发商公布为准）

15：25左右销控图（非最终销控图）来源：家在深圳、咚咚找房

大悦城天玺壹号9月14日开放样板房，同天启动诚意登记，登记金50万元。也就是说，参与此次开盘选房的业主在开盘前需冻结资金50万。

优惠方面，据爆料，开盘前冻结资金99折，中粮金秋购房节99折，开盘现场99折，按时签约99折，合计4个99折即96折（以开放商最终公布信息为准）。

此次销售现场高潮由一套顶层复式总价超4000万元的单位出售带起：

下午16:19分，据【家在】置业群爆料，总价超4000万的顶层复式卖出了！！！

作为一个位于新安板块，旧改齐聚，商业配套完善的区域，中粮大悦城确一直因为学校的问题被“诟病”，然而从现场销售情况来看，整体去化看起来还不错，究竟这个项目有什么优缺点，一起来看看吧。

项目概况

中粮大悦城又名大悦城·天玺壹号（备案名：天悦壹号玺苑），位于宝安区中心区25区创业二路与前进一路交汇处西，该项目于9月14日开放样板房，同日启动诚意登记，10月9日拿到预售，10月13日下午14:30开盘，整个时间周期算起来刚好一个月。

宝安中粮大悦城·天玺壹号（备案名：天悦壹号玺苑）于10月9日取得预售许可证，1栋的A、B、C座住宅及裙楼商铺，共330套房源；其中

住宅预售总套数为327套，户型建面约115-429㎡，备案均价约8.9万/㎡，单价区间在8.1-9.5万/㎡，总价区间在939-4101万/套（以上价格均未含折扣及优惠）。

商铺预售总套数为3套。户型建面约40-247㎡，均价约11.3万/㎡，单价区间在5-15万/㎡，总价区间在300-3715万/套（以上价格均未含折扣及优惠）。

据公开资料显示，项目占地约12.5万㎡，总建筑面积约78.5万㎡，其中住宅25.6万㎡、商业、办公及酒店合计43.47万㎡（含地下商业3.11万㎡），商务公寓7.71万㎡，项目容积率5.95，绿化率为20%。

（项目模型图）

据了解，该项目分三期开发：

一期以住宅为主，预计2021年下半年交房（毛坯房）；

二期规划建设约15万㎡的深圳首个大悦城mall，预计2022年投入使用；

三期规划建设约200米高的地标性写字楼。

也就是说，整个项目建成之后，中粮大悦城将是一个集住宅、商业、写字楼为一体的综合体项目。

据之前壹地产到大悦城踩盘，了解到该项目是有90多平的产品，但此次并未推售，预售也没拿。估计后续还会有小户型产品推出，届时周边的配套也更加完善，说不定价格会比现在备案价高许多。

户型鉴赏

项目部分户型模板

建面约116㎡的户型图

建面约120㎡的户型图

建面约224㎡的户型图

交通、商业配套齐全

从位置来看，中粮大悦城就在创业二路一侧，紧邻灵芝地铁站。

现场图

据百度测距，目前灵芝地铁站A1出口距离项目营销中心大约800米。

除了5号线之外，正在建设的地铁12号线也在灵芝站设置了站点，地铁12号线预计2022年年底试运营通车。未来在灵芝站出发，可快速到达宝安老城区及南山区。

现场销售人员向壹地产介绍，未来灵芝地铁站将会在项目商业部分设置地铁出入口，未来项目与灵芝地铁站将实施无缝连接。

中粮大悦城·天玺壹号不仅紧邻地铁口，周边商业资源也比较丰富，比如大型购物中心有海雅缤纷城、壹方城等，还有部分楼盘自带商业配套如勤诚达前海世界约5万平的商业、华联城市全景近2万平的商业，大悦城·天玺壹号周边商业状态已经较为成熟。

商业效果图，来源：家在深圳

项目的二期建设中，规划了约15万平的商业，粗略统计，大悦城·天玺壹号周边总商业体量超过80万，周边居民的日常生活购物需求基本上可以得到满足。

据赢商网资料显示，从目前深圳大悦城的开发进度来看，距离正式开业预计3年左右。而且据了解，创业二路周边的旧改项目也较多，虽然从前面的现场图我们可以看到中粮大悦城现场有“旧旧”的感觉，但是估计旧改完成后，该片区将会大变样。

虽然中粮大悦城在交通、商业配套乃至未来的发展规划（旧改）来看，都是比较好的，但是作为住宅，他有一个躲不过的缺点，就是他的学校并不是好学校！

教育配套较弱：宝安、建安一字之差

教育方面，据查，目前大悦城·天玺壹号的小学在建安小学学区范围内，中学在新安中学或孝德学校（初中部）学区范围内。（具体学区以宝安区教育局为准）

根据2018年中考排名（四大版本），新安中学（初中部）在宝安区中，排名13名，深圳市排名第84位，算不上名校，但也属于宝安区第一流学校。

不过壹地产惊讶的是，原来大悦城·天玺壹号周边就有一所名校——宝安中学（集团）初中部，但大悦城·天玺壹号正好位于前进一路另一侧，导致其无缘宝中名校学位。

众所周知，宝安中学（集团）初中部隶属于深圳市宝安中学（集团），名气很大，中考成绩排名也位列宝安区所有初中前列！

事实证明，拥有名校学区的楼盘增值潜力往往较大，而大悦城·天玺壹号仅与宝中学区范围一路之隔，无缘宝中名校学位，对于项目未来的增值可能会造成一定的影响。

现场销售人员介绍，项目将建一所幼儿园及一间27班九年一贯制学校，但并未透露具体会引进什么学校。根据就近原则，未来大悦城·天玺壹号学区范围可能会划分到新建学校。（具体以宝安区教育局公布为准）

项目周边的生态资源及文体配套都比较丰富，项目周边不到1公里有灵芝公园，3公里内有西乡公园、中山公园、宝安公园等多个大大小小的公园、广场及休闲活动中心。

此外，项目距离宝安区中医院约500米。

周边房地产市场分析

据了解，此次中粮大悦城天玺一号推出的产品价格在8.1-8.万/平。然而根据链家网上的数据显示，可以看到项目周边新住宅项目并不多，其中最近的项目就是华联城市全景均价约11万/平；联建君钰府均价6.4万/平，德弘基·碧桂园·前海荟均价约7.5万/平，新锦安海纳公馆均价约9万/平。

只能说，中粮大悦城天玺壹号这个价格，在新安片区看起来并不是最贵的。

从二手房价格来看，该片区的二手房均价普遍在5万/平左右，也只有都市翠海花苑价格高于此次推出的中粮大悦城天玺壹号。整体来看，该项目的价格对比该片区的二手房市场，并没有多大的优势。

数据更新至10月13日

项目周边的二手房根据楼盘新旧程度、交通便利程度及学校划分范围等多个因素影响下，单价跨度较大，目前周边二手房均价在4.6-11.4万/平。

一些项目品质比较好又比较新的楼盘，二手房挂牌价基本上在7.5万/平以上，比如玖悦8.0万/平、都市翠海华苑11.4万/平、勤诚达22世纪一期8.7万/平、勤诚达二期8.9万/平。

数据更新：2019年6月

不过对比六月深圳壹地产整理过的资料发现，在短短四个月间，不少楼盘出现了不同幅度的上涨，这说明新安片区的房地产市场还是具备一定的潜力的。

小结

1.从配套角度来看，中粮大悦城周边的配套齐全，最大遗憾是非宝中学区；

2.从价格角度来看，中粮大悦城此次推售的产品与周边新房、二手房价格对比并不存在绝对优势；

3.从现场销售情况来看，去化5.5成，顶层复式被秒说明市场对这个片区对这个项目还是比较认可的；

4.从区域的旧改规模来看，确实该片区还存在较大的发展空间，目前来看虽然大悦城天玺壹号不是最好的项目，但从长远发展来看，还是有增长空间。

最后，送给大家一句话：不管市场如何躁动，一定要跟随自己的内心，根据自己的需求需挑选合适的房子……

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