有人说，罗湖是深圳各个区中最特别的存在。作为深圳最早的建设区，事实也的确如此。
要知道，在改革开放初期，如果说深圳是中国的窗口，那么罗湖就是深圳的代名词。在这里，诞生了中国第一家证券交易所、中国第一家地方商业银行以及第一家麦当劳，三天一层楼的国贸大厦，更是谱写了“深圳速度”。
罗湖还有很多地名和建筑，直接带有“深圳”这个前缀，比如深圳火车站、深圳中学、深圳人民医院等等。
大家都说，罗湖就是深圳，深圳就是罗湖。
而就在前几天，《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025）》正式印发，提出了127项具体任务。其中，第43点与第47点重点提到罗湖。
来源：证券时报网
第43点：深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”战略，明确表明“建设罗湖旧城改造可持续发展示范区”。
第47点：加快建设深港口岸经济带，以罗湖、文锦渡、莲塘、深圳湾口岸等陆路口岸及邻近区域为核心，规划建设深港口岸经济带。
与此同时，罗湖旧改也在如火如荼进行，城市更新不断在加速。
这些消息都释放出一个信号：罗湖将要大爆发！
名校聚集，但仍处于价格洼地
不仅如此，罗湖还是众多名校集中的一个区。最重要的是，罗湖区的房价相比于福田南山，价格相对更加亲民。
虽然因为供应短缺，区域内房子的楼龄高，设施陈旧，但门槛也相对偏低，不管是租还是买，都占有一定的价格优势。
值得一提的是，深圳大部分比较好的小学和中学基本都在罗湖，加上房价相对亲民，有小孩的家庭，会更倾向于在罗湖居住。
由于罗湖现在各方面设施配套已经比较完善，许多年轻人即使不在罗湖工作，也会选择在罗湖租房。
从2019年深圳中考数据来看，按430分以上的比例进行排名，位于罗湖的深圳中学初中部，市属排名第二、全市排名位列第三。
来源：深圳学位追踪
值得注意的是，在深圳四大初中（深圳外国语、深圳中学、深圳实验、深圳高级）的排名中，排名第一的深圳外国语并无地段生可言。
也就是说，在深圳四大初中之间，深圳中学初中部学区范围内的房源是目前获得就读名校机会的最好选择。换句话说，获得名校资源最好的机会在罗湖。
罗湖今年暂无新盘入市
楼龄29年的“老破旧”两月上涨21%
通过在深圳市房地产信息平台上查询发现，截至目前，罗湖今年都没有新的住宅项目入市，最新拿到预售的新房还是2018年12月份的传麒东湖名苑。
而就在近期，壹地产获知，茂业·德弘天下华府即将入市，或成为罗湖今年唯一拿预售的新盘。
参考项目周边房源，大多数楼盘都比较老旧，且楼梯房居多，主要都是在1985年到2004年期间开发的，建设年份都比较久远。
通过对周边已入市楼盘的简单梳理，大致列举三个具有代表性的楼盘对周边二手房的情况进行一个概括。
1、小户型的楼梯房，总价低，有小区两月上涨21%
比如愉天小区，愉天小区是1990年建好的小区，共有9栋楼。小区是开放式的管理，由于楼龄比较久，一进入到小区，就会给人一种老破旧的感觉，环境一般。
从下图可以看到，小区内的房子外墙已经变色，楼栋之间也特别密集，基本上看不到绿化的部分，而且小区内的基础设施也比较破旧，停车位更是少之又少，只有地面上的一小部分。
来源：深圳链家网
愉天小区主要是小户型，面积段处于29平—49平之间，基本上都是单间和一房的户型，也有少部分44和49平的被有些业主改成两房。
由于小户型居多，旁边是水贝珠宝城，居住舒适度很低，基本上住在那的都是租客。
从深圳链家网的成交记录来看，最近的成交时间就在今年的12月初，约35平的房子单价已经卖到约11万/平。
而同样是约35平的房子，在今年9月底单价还是约9.1万/平，两个月的时间，上涨约21%。
要知道，这个楼盘是已经有29年楼龄的楼梯房。
2、体量较大的电梯房。
比如，位于罗湖贝丽北路与田贝四路交汇处东北侧的阳光天地家园。
阳光天地家园于2004年建成，为以小户型为主的电梯房，分为A、B两座，总共2栋766户，容积率高达7.39。其中，B座由两栋连体构成，为4梯18户。
这是什么样的一个概念，住在里面，可能就要做好时刻“享受”着与邻居“手牵手”的准备。可想而知，住户与住户之间有多密集，住宅的舒适度也会大打折扣。
来源：深圳链家网
由于小区位于水贝国际珠宝交易中心，每天来往的各类群体繁杂，基本上不适宜自住，大多为租客居住。
另外，整个小区只配置了362个停车位，与766个住户相比，还不到一半的车位配比。
从深圳链家网的数据来看，最新一次的成交记录是在今年11月，46平左右的户型单价达到了约9.9万/平，接近10万。目前，小区内也已经有部分户型达到了10万/平。
由于学区房单价受面积段因素影响较大，我们以39平左右的房子作为参照，看看它的涨幅。
从图片可以看出，2019年6月份，阳光天地家园39平左右的房子，成交单价是8.8万左右。
而在今年10月份，同样一套差不多面积大小的房子，成交单价已经突破十万，达到10.4万左右。4个月的时间，上涨了约18.2%。
3、带电梯、档次稍高的次新房。
比如于2003年建成的合正星园，合正星园位于罗湖区田贝三路与贝丽南路交汇处西北侧，主要是72-75平的平层两房。
合正星园小区门口 （来源：深圳链家网）
合正星园小区总共有4栋542户，容积率达5.4，比上面说的阳光天地家园稍微低一些，但5.4的容积率也是比较高的了，对于居住的舒适度会有一定的影响。
不过同样有个问题，停车位比较少，只有290个车位，一半的停车位配比。
从深圳链家网的数据来看，合正星园11月的均价已经突破10万，达到约10.2万/平。
经过以上的梳理，从整体情况来看，片区周边的二手房大多属于老旧的社区，建设年份久远，小区内的基础设施比较破旧，环境也一般，而且并不是所有小区都有专门的绿化维护，居住舒适度可能并不是太好。
但即使在这种情况下，周边二手房的均价仍能稳定上涨。
这样一比，近期即将入市且位于深圳中学初中部学区范围内的茂业·德弘天下华府性价比要更高。
不管是从小区环境还是从其具备的增值保值能力来看，一手新房怎样都要比周边老旧的二手房更有保障。
绿化达48%，停车位配比接近1：1
茂业·德弘天下华府即将入市
茂业·德弘天下华府总建面约26.7万平，共由8栋超高层住宅组成。
项目位于罗湖区翠竹街道，处于洪湖、田贝、翠竹片区之间，西面与文锦北路相邻，南北分别靠近田贝二路、田贝三路。
项目实景图
作为片区内今年的唯一新房，小区内绿化达到48%，而一般的小区绿化率普遍在30%左右。
另外，项目此次还精心打造了约20000平的现代风情园林，内含约1100平露天游泳池。走进小区，会给人一种很安逸的感觉。
与周边二手房相比，项目的居住舒适度会高很多。而且，项目楼栋之间的间距也比较大，景观视野会更加开阔。
目前，项目周边其他的二手房绿化覆盖率较低，甚至有些都不带有花园，居住舒适度较低，楼间距又太过密集，住户之间隐私性大大减弱。
项目园林实景图
值得一提的是，项目自带停车位共1415个，配比接近1:1。
大家都知道，罗湖停车难是一直困扰大多数人的问题，买一个车位都要60万左右，想在罗湖拥有奢侈的停车位配置，简直太不容易了。
跟周边其他二手房只带有为数不多的停车位相比，接近1:1的车位比无疑是个大的加分项。
而且，从这次的户型上来看，开发商是真的用心了。
建面约69平2房的户型相当方正，主卧和客厅布局在同一方位，可以同时从主卧和客厅进入到阳台，空间感很足。
建面约74平2房的户型是横厅设计，显得客厅空间比较阔绰。
建面约76平户型的空间利用率非常高，房间的配置特别适合需要老人照顾小孩的家庭居住，实用性很强。
与此同时，项目周边配套也比较完善。
交通方面，项目周边有地铁7号线和3号线，清水河高铁站（规划中）以及罗湖、文锦渡、莲塘三大口岸等完善的交通体系，出行十分便利。
教育方面，从幼儿园到初中一应俱全，离项目最近的罗湖区清秀幼儿园步行约5分钟；另外，根据罗湖教育局公布学区地图显示：项目位于锦田小学及深圳中学初中部的学区范围内。
片区小学学区范围（来源：罗湖教育局）
片区初中学区范围（来源：罗湖教育局）
商业方面，项目自带约6782平商业，附近有新一佳、华润万家等中型商业；此外，周边还有万象城、东门茂业、国贸、京基等四大商圈。
自然资源方面，项目左邻超45万平的翠竹公园，右近约60万平的洪湖公园，此外周边还有近87万平的围岭公园、深圳的五星级公园“人民公园”以及深圳市唯一以少年儿童为主要服务对象的市政公园“儿童公园”。
另外，项目不远处还有深圳市人民医院、罗湖人民医院等医疗配套，各方面设施都比较完善。
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