惠州临深到底能买吗？网友留言要打起来了

深圳和东莞限购升级后，惠州出圈了，尤其是临深片区大亚湾，7月卖了4305套房，拿下全市成交第一名。

眼看着惠州临深如此受关注，网友们坐不住了，纷纷出来指点江山。

反方说：惠州通勤深圳还是不够方便，上班很麻烦。

正方说：对于很多买不起深圳房的人，首付几十万在惠州就能解决三代同堂的居住问题，交通虽然耗点时，但通勤可以实现。

很多人一味说惠州不值得买，是站着说话不腰疼，深圳门槛太高，很多手握几十万的人，眼看着惠州房价从几千到一万多。

反方又说：惠州新房太多，二手房中介不愿推。

正方又说：惠州二手房不好成交是媒体报道片面，去问问中介就知道，二手房成交也很活跃。

……

正反、反方各有说辞，壹地产的后台，最近都被这些各抒己见的评论刷爆了！

那么，灵魂拷问的时间到了，以大亚湾为代表的惠州临深到底能买吗？

01.

从3大层面

看大亚湾到底能不能买

首先，坪山首付=大亚湾全款，万事难逃价格真香定律。

很多人不建议买惠州临深的很大原因是，惠州的价值前景和空间远远不如深圳，买大亚湾不如买深圳，甚至不如买东莞临深的凤岗、塘厦。

但事实上，这种讨论就是个伪命题。

从房价来看，大亚湾和深圳，以及东莞临深，根本不在一个量级。

以二手房均价为参照（下图），大亚湾和东莞临深、以及深圳的价差最起码是2倍起跳。

2倍的价差听着不大，但具体到真金白银，是很多人一辈子也难以挣到的财富。

以100平的房子、3成首付为参照，买入大亚湾，总价是120万，首付是36万；买入东莞临深，总价是250万，首付是75万；买入坪山，总价是390万，首付是117万。

发现没？同样面积段的房子，坪山首付就可以全款买大亚湾一套房。而仅从首付门槛来看，东莞临深比大亚湾高了39万，坪山比大亚湾高了81万。

要知道，深圳月薪过万的人占比仅为约27%，39-81万，是很多打工族一辈子也积累不到的财富，更别说拿出来这笔钱还要背负房贷了。

所以，和深圳，乃至东莞临深相比，在大亚湾买房，显然更符合大多数人的能力范围。资金门槛低，再加上不限购不限贷，在现实约束下，不管承不承认，大亚湾，才是能实现很多深圳人安家梦的地方。

其次，交通便捷+城市配套成熟，大亚湾可实现职住分离。

虽然门槛低，但大亚湾并不是一个被迫无奈的选择。一是大亚湾通勤深圳有保障。当下，借由南坪快速三期、惠深沿海高速等快速路，大亚湾可1小时通达龙华、福田、南山等地。

二是大亚湾生活氛围浓厚。这里不仅是全国闻名的度假胜地，还有万达广场、天虹、大润发、星河Coco Garden等多个大型商业体，更有华中师大附小、大亚湾第三中学等多所学校。

而且到2022年，大亚湾还将新增中小学学位3.3万个，困扰深圳家长的教育资源短缺问题，在这里完全不用担心。

也正是因为舒适的生活体验，近年来，大亚湾的入住率不断提高，备受市场追捧，成为临深置业热土。

再者，从市场表现看，大亚湾常年位列惠州成交榜单，房价从3千多到上万。

惠州，一直都是临深成交大户，2019年，惠州成交了14.3万套，是中山（6.3万套）、珠海（6.2万套）的2.3倍，东莞（4.8万套）的2.9倍。

而大亚湾，就是惠州的网红选手，成交量长期占据惠州榜首。2019年，大亚湾卖了3.25万套房，占惠州新房成交量的近三分之一，其中，深圳客成交比例达到了49%。

成交热之下，大亚湾房价也一路上扬，从2013年的3000元/平涨到了现在的新房均价约2万/平，7年翻了6.6倍。

当有些人还在问惠州临深能不能买的时候，很多人已经用真金白银投票了。最早一批买入大亚湾的人，也都享受到了城市发展带来的财富升级。

看到这里，大亚湾能不能买，想必各位心中自有答案。

那么下一个问题来了，大亚湾应该怎么买？

02.

大亚湾最近海的地方

这个地方的价值被严重低估

如图，大亚湾大致分为四个板块：大亚湾西区、大亚湾中心区、大亚湾石化区、澳头片区。

其中，大亚湾石化区以工业为主，一般不作为置业考虑，在剩下的3个片区中，大亚湾西区、大亚湾中心区知名度比较高，唯有澳头，还没有被深圳人熟知，但其实仔细了解会发现，澳头的价值被严重忽略了。

澳头是大亚湾南侧陆域最靠海的区域，拥有非常稀缺的海景资源，这点是澳头最大的差异化优势。

澳头处在大亚湾-大鹏海景线上，这条线向东北还与巽寮湾、亚婆角、双月湾等海岸度假核心点相连，是深圳东部最优质的海景资源，和深圳西部海景线（深圳湾-太子湾-前海湾）分庭抗礼。

为了传承滨海文化，澳头打造了知名的红树林湿地公园、滨海公园、澳头公园、南蛇岭公园，生态环境非常优越。

此外，澳头拥有几百年的发展历史，在大亚湾的地位类似深圳的蛇口，这是澳头无可匹敌的文化优势。

澳头拥有深厚的渔民文化与妈庙文化，有着繁华“小香港”之称，城市配套成熟度很高，在大亚湾首屈一指。

这里有诱人的海鲜美食街，有沃尔玛、肯德基、国美电器等知名品牌入驻的蓝湾购物广场，还有大亚湾唯一的一所高中“大亚湾区第一中学”，和大亚湾目前唯一一家三甲医院“中山大学附属医院惠亚医院”。

从这个学校和医院，就能看出澳头的地位非比寻常，更遑论，这里还拥有11所幼儿园、8所小学、2所初中，教育资源非常优质。

从配套来看，住在澳头，不仅有的逛有的吃有的玩，周末还能和家人在海边看日升日落，感受滨海而居的浪漫生活，其实比深圳很多地方的居住体验感，都要高出很多。

澳头海景 图源楼事惠州

看到这里，或许会有网友提出，澳头不如大亚湾西区更临深，通勤会不会无法保证。这点其实大可不必担心，澳头交通可谓水陆空兼备、四通八达。

这里建设有惠州港，规划有客运码头，未来可直接搭船到达深圳、香港及汕头等港口；还有惠深沿海高速贯穿，大亚湾汽车站则有直达惠州机场和深圳的运输专线，往来深圳非常便捷。

至于通勤时间具体在什么水平？

以片区内刚拿预售的新盘“泷珀花园”为坐标，根据高德地图显示，自驾从「泷珀花园」出发，沿惠深沿海高速去到福田、罗湖，都只需要80分钟左右，和从坪山自驾抵达福田、罗湖的时间相差无几。

其实，很多在福田中心区上班，住在龙岗的人，乘坐地铁3号线，不用换乘的情况下，通勤时间也要1个多小时，住在宝安的人，地铁加公交换乘，很多都要1个半小时以上。

也就是说，澳头通勤福田的时间，比部分龙岗、宝安通勤福田的时间都要短，算得上是很友好了。

03.

环大亚湾新区规划横空出世

澳头要成为惠州版“光明中心区”

如果说，澳头本身就交通便捷、文化底蕴深厚，宜居性很高，是临深置业的优选，那么接下来，澳头将再次爆发，迎来新的高光时刻。

6月10日，惠州市发展和改革局发布“《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划修编（2020-2035年）》（以下简称“规划”），规划划定环大亚湾新区陆地面积2168平方公里，相当于1个深圳、2个香港，并对未来发展目标做了明确要求：

●到2025年，人口规模由140万人增长到约166万人，生产总值由1640亿元增长到2500亿元；

●到2035年，人口规模达到221万人左右，生产总值超过4100亿元，形成辐射带动珠江口沿岸的强大引擎。

从这个战略目标就能看出环大亚湾新区的“野心”，而在这个规划中，澳头将起到举足轻重的作用。

这张是环大亚湾新区的范围图：

其中，蓝色线条围起的范围，就是环大亚湾新区的核心区，面积约200平方公里，根据要求，这里将成为“承接深圳要素资源流动、融入深圳大都市圈建设的先行区。”

注意这个用词，“深圳大都市圈建设的先行区”，这种说法在官方文件里可以说是首次出现，意味着未来这里就是深圳都市圈建设的首要战略重地，而澳头街道就被包含其中。

再看这张环大亚湾新区空间结构图：

根据规划，环大亚湾新区要打造“一轴一带八片区”空间格局，其中大亚湾组团中心就位于澳头街道，这个地方处在一轴和一带的交汇点，是核心中的核心。

根据要求，大亚湾组团中心有两大使命：

●产业层面，要以大亚湾经济开发区为依托，重点围绕石化、电子和海洋新兴产业，培育总部金融、商贸会展、信息服务和科技研发等高端生产性服务功能。

●城市服务层面，要建设大亚湾区行政、文化、经济、商务中心，以商业商务、旅游居住等为主导，为东西两翼产业发展提供生产生活配套服务。

这意味着，澳头未来将成为大亚湾的新中心，会有大量高端产业进驻，商务写字楼会或许将拔地而起，商场、学校、文化设施等城市配套或许也将相继落地，总之，这里将成为环大亚湾新区非常宜居的地方，就像光明中心区一样。

壹地产认为，在环大亚湾新区规划加持下，澳头的价值，即将被改写。

04.

澳头买房怎么选？

看和黄泷珀花园打的样

澳头虽好，房子也不能随便买，最好买大品牌开发，配套齐全，生活方便，而且性价比很高的楼盘。

上文提到的「泷珀花园」，就是一个很好的样本。

「泷珀花园」由《财富》世界500强公司和记黄埔开发，位于澳头核心，可以享受片区最齐全的生活配套，近距离内就有华润万家、沃尔玛、大亚湾第一中学、澳头第一小学、中山大学附属惠亚医院等城市配套，生活非常方便。

值得一提的是，大亚湾第一中学2020年高考本科上线率超80%，按照这个成绩来看，「泷珀花园」算得上是名校旁边的房子。

生活便捷之外，「泷珀花园」还被板嶂岭森林公园、滨海公园、南蛇岭公园、虎头山公园、红树林公园五大公园环绕，往南即可直达大亚湾海岸线以及大亚湾绿道。

得益于这种优越的生态资源，「泷珀花园」东南侧直面海景，向西向北俯瞰龙尾山，住在这里，可以拥有真正依山傍海的生活。

项目旁边的大海

或许是为了不辜负如此得天独厚的地段资源，和记黄埔别出心裁地打造了叠院+高层两种产品。

其中叠院上有天下有地，市面十分少见，为建面约130-170平的3房-4房，单价仅在1字头，总价约195万起，按3成比例计算，首付只要50多万，上车门槛非常友好。

叠院样板间实拍图

高层住宅的上车门槛则更低，产品为建面约50-110平的1-3房，单价也在1字头，总价约65万起，按3成比例计算，首付只要不到20万，就能拥有一套属于自己的滨海住宅。

项目航拍图

想像一下，住在三面环山，一面看海，上有天下有地的叠院中，家附近就是大商场，还有从幼儿园到初中的全龄段教育资源，兼得繁华与宁静，生活岂不快哉。

据悉，泷珀花园预计8月面市，在深圳设有分展点，就位于黄埔雅苑商场，感兴趣的粉丝，可到现场了解情况。