倒计时10天！大礼包正在兑现，这是最后一次机会？

倒计时10天了！所有人都在讨论或等待着大礼包的到来，但其实，在过去的这段时间，大礼包正在兑现了。

比如，深交所的创业板改革并试点注册制，这无疑是近年来深化资本市场改革、完善资本市场基础制度、提升资本市场功能最重要的安排之一。

深交所更是在近日披露，创业板改革并试点注册制相关技术系统正式上线启用，其首批两家公司新股发行申购日期也已正式确定。这意味着，注册制下的创业板第一股即将出炉。推进速度之快，足以见其有多重视。

再比如，央行等四部门在加大金融支持粤港澳大湾区建设方面提出的45条措施中，17条措施已在深圳落地。

大家都知道，建设粤港澳大湾区是中央作出的重大战略决策，金融又是历年来国家所高度重视的发展内容，如今将大块头放在深圳，也就意味着，给了深圳作为提升粤港澳大湾区在国家经济发展和对外开放中的支持引领地位。

这些，都是给予深圳大礼包中的一部分，换句话说，大礼包提前开始兑现了。

更热闹的是，当下的深圳，关于扩权、扩容、直辖的传言更是满天飞。

8月2日，港媒发布报道《深圳扩权，研联东莞惠阳建合作示范区》。

7月30日，中共中央政治局会议在北京召开，提到了推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。

7月29日，惠州发布《惠州市惠阳区人民政府关于废止相关建设用地规划控制的通告》。

7月28日，东莞发布《东莞市人民政府关于暂停滨海湾新区范围内各类建设行为的通告》，暂停滨海湾新区范围内各类建设行为。

前面两则可能比较直白，后两则通告简单解释一下，海湾新区和惠阳是个什么地块呢？

滨海湾新区紧邻深圳的大空港，主要由填海而来，是块极其宝贵的净地资源，面积是前海的6倍，如果把这块划给深圳，估计做梦都会笑醒。惠阳就很清楚了，是惠州离深圳最近的片区。

这就变得很有意思了，这两个地块，恰好是东莞和惠州各自临深且硕果仅存的净地最多的地块。

来源：网络

在这种干柴烈火的关键节点，同时禁止建设和重新规划，仅仅是巧合？更何况前后脚的功夫，连续发布多个容易引发人无限联想的文件。

01.

果不其然，一系列异动下，

惠州火了，原因是投资客在赌扩容

最先捕捉信号的，永远是最聪明的资金。

上个月，惠州南站旁的星河丹堤卖了250多套。早前，大亚湾的富康锦绣壹号开盘，5分钟不到，248套房源全部售罄。更夸张地是，惠阳的星河盛世的住宅已经售罄，开始卖商铺了。

星河丹堤项目现场

可以看到，惠州的临深片区可谓多点开花，热度不断攀升。

根据乐有家的数据显示，今年上半年惠州的成交客源中，深圳客占比62%，去年底还是32%左右，半年的时间，直接比例翻倍。

2019年底

2020年上半年（图源网络）

再者，整个7月份，惠州网签16529套，卖了深圳整个上半年的量，上涨19%，破近3年市场峰值！

不止是量在往上增，价也涨了。根据国家统计局发布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，惠州一手住宅同比上涨7.3%，二手住宅同比上涨2.8%。

必须得承认，惠州是真的火了！

但为什么这么多购房者在现阶段涌入惠州？三个字，赌扩容。从各大业内群里可以看到，关于深圳扩容的传言只增不减。

有网友仔细到发现惠阳大亚湾最近在不断增设岗亭，甚至还有网友询问，“现在买房还来得及吗？”随后几天，这位网友在群里咨询了不少惠州南站附近的项目和贷款放下来的时间是否能赶在826前等各种问题。

壹地产粉丝群截图

中介们则在朋友圈里疯狂刷屏，表示惠州可能也要开始限购了，因为这波惠州太火了，因为可能要扩容了。

来源：朋友圈

不得不说，任何一点的风吹草动，都能让人产生无限遐想。风声很大，但依然想问句，扩容的机会大吗？

02.

从三份中央文件看扩容的可能性

前段时间，参加了一场中国知名财经评论员刘晓博的线下演讲，刘博在演讲中频繁提到，拆分强省，是未来的趋势，广东内的深莞惠一体化发展便是行政区域规划调整的信号。

早先，中国城市经济专家委员会副主任宋丁就曾公开称，人多地少的深圳，加上大湾区+先行示范区的重要地位，扩容凸显了一种历史的必然。

无独有偶，中科院前段时间发布的关于支持深圳设立直辖市的刊文，也是一种信号。

但是直辖难度高，需要面积达到一定要求，所以深圳如果要直辖，首先就得扩大自身的行政区域规划面积，也就是“扩容”。

在演讲中，刘博表示，深圳扩容的预期越来越强烈，不仅仅是因为特区40周年的节点越来越逼近，（过了今天便要进入个位数的倒数了，）更是因为有大背景在支撑。

从去年到今年，中央连续发了三份文件，文件的规格都非常高，都提到了中国要进行行政区划的调整。

第一份文件，《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度 推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》，明确提到，优化行政区划设置，提高中心城市和城市群的综合承载和资源优化配置能力。

第二份文件，《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，提到要优化行政区划设置，以中心城市和城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展格局，拓宽城市间流动空间。

第三份文件，《2020年新型城市化建设和城乡融合发展重点任务》，提到统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体，按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市，有序推进“县改市”“县改区”“市改区”。

可以看到，中国行政区域的调整已经在政策层面开始体现。也就是说，当前行政区划的不合理性被看到并做出了有效反应，这个事情国家铁了心要完成。

中国现在的行政区划基本上还是在明朝时成型的，到现在已有400年余年了，也就是说，中国如今14亿人口了，但中东部行政区划还跟1亿人口时差不多。

这也便是深圳必然要扩容的另外一个重要原因：中国的行政区划实际上是不均衡的。

比如邻国日本，面积虽然只有两个广东省大小，却下设了都道府县47个，省级行政区域都远超中国。相反，中国的的省级行政单位真的划得太大了。

仅仅看广东省一个省，就已经显得很不合理了。

根据最新公布的常驻人口数，广东省为1.15亿（实际可能1.5亿），仅次于日本位居世界第12位。而2019年的GDP达到23万亿，相当于中国三分之一的省市、自治区之和，仅次于韩国位居第13位。

来源：刘晓博ppt

再来看中国主要城市的陆地面积。深圳只有1997平方公里，随随便便一个城市面积都要远超深圳。

来源：刘晓博说楼市

看得出来，现在的行政区划存在很大的不合理性，省级区域偏少，以至于多数省级区域管辖面积、人口偏大。所以当下，中国也应该适当拆分强省，增加直辖市和省的数量。

但值得庆幸的是，中国的行政区域规划调整已经在路上。近些年，济南合并地级市莱芜、长春合并公主岭市、西安合并西咸新区，成都继合并简阳后再次“撤县设区”，将新津县设立新津区，此外还有烟台、邢台、芜湖等等，其中不少都是今年发生的。

这些都在明确的告诉我们，中国行政区划调整已经陆续进入执行阶段。

换句话说，深圳直辖或许也已经在路上了，宣布和实施只是时间问题，而这个过程首先便是扩容，至少从合理性、必然性、趋势性来探讨，深圳扩容是不可抗拒的。

03.

扩容、直辖是一个周期性事件

如果不扩，深圳往东也是大势所趋

必须得指出的是，深圳扩容或直辖，从来不是一个时间点的问题，而是一个周期性事件，还要看中央的政策决策。

有网友也表示，扩容也不会是“粗暴的扩容”，要“一步一步来，先扩权再扩容”。临近关键节点，其实许多事情都已基本敲定，或许会直接迎来扩容的重磅利好，也或许到来的是扩容的先行曲。

来源：壹地产粉丝群截图

所以，即使10天后我们没有等来明确的“深圳扩容”四个字，但从前面部分的分析可以知道，深圳扩容是无法避免的。再者，深圳的东进计划是“百年大计”，这是板上钉钉的事。

按这样看，作为深圳东进战略第一站的惠阳，所承担的使命便最大，相应的，机遇也是最大的。实际上，相比现在整个临深区域，惠阳有三大优势。

首先，从城市发展来看，过去10年，惠州是广东成长最好的城市之一。

从2009年至2019年，惠州地方财政一般预算收入增长率高达294.7%，位列广东省第二。

此外，GDP增长率达195.3%，资金总量增长率268.7%，小学生人数（在校生）增长率51.9%，均排在广东省前三，是颗质地高等的珍珠。

其次，从轨道交通来看，深惠一体化越来越成为现实。

根据规划，今年深圳启动5条轨道建设，其中4条向东，3条入惠。而深圳东进战略的核心，便是TOD轨道交通枢纽。

惠州很大，最先发展起来的必定是交通枢纽。这个板块，也一定是这个地方的核心灵魂，产业密集度、人口密集度、资金密集度以及消费密集度都是最高的。

而且，TOD轨道交通从根本上将被动“临深”变为主动“零深”。所以，抓住高铁就是抓住惠州城市再突破的核心动脑。

目前，有广深港、厦深、赣深高铁等高铁经过惠州，未来，还有深汕高铁。其中，广深港、厦深、及深汕高铁3条线路都交汇于惠州南站。

也就是说，惠州南站是主动“零深”的突破口。

2013年，惠州南站正式开通运营，这是惠州与深圳首次正式近距离的相拥，也是TOD轨道交通出深入惠的第一站，从惠州南站到深圳北站只需28分钟左右，比龙岗、宝安到福田的时间还要短。

最关键的是，现在每天往返深圳北站和惠州南站间的车次多达124趟，票价只要21元左右，是高铁版的物美价廉。要知道，深圳出租车起步价都要10元了。

不仅如此，早先还规划有直达深圳的地铁14号线，开通后将大大缩减东部与深圳中心区的通勤时间。而且，前段时间放开落户限制，人口流入将不断加快，距14号线开建也就不远了。

惠州市域线路仅为示意，以官方发布信息为准

最后，生活配套逐渐完善，尤其是教育资源充足。

位于惠州南站周边的华南师范大学附属惠阳中学，据说是惠州规模最大的学校，从小学到高中12年制教育。

此外，仅仅惠州南站周边，还有惠阳第五中学等多所名校。

现在再回过头想一下，这些越来越完善的交通、教育等配套设施，其实也是在为深圳往周边扩容做准备，所谓的交通先行、配套先行。

04.

抓住826之前，

最后布局惠阳的大好机会

据壹地产了解，现在多个楼盘销售表示，有相当比例的客户提出要求：必须在826前完成签约。

种种信号表明，交通、教育各方面日渐成熟的惠阳，成了当前资金外溢临深区域的香饽饽，也是最有潜力的价格洼地之一，在826之前，大家都在争抢布局惠阳的最后机会。

惠阳买房，首推惠州南站旁标杆大盘——星河丹堤。

星河丹堤，经历十一年开发的超级大城，项目总体量达到了260万㎡。据了解，项目近期推出了新品——玖悦组团，并于8月8日开启了认筹，预计本月中下旬解筹。

玖悦地处星河丹堤主入口旁，拥享门户地位，是整个楼盘最后一批瞰湖高层，目前推出的是89-130㎡产品，单价2万左右，毛坯交付。

相比星河丹堤之前的产品，本次推出的玖悦组团在品质上有了7大蝶变。

从入门开始，便是第一次蝶变。千万级的特色半月型大门，给人五星级的归家仪式感。进门看到的第一眼，是配有足球场标准的阳光草坪和以特色中式廊架打造的会客厅，一旁更有约900㎡的标准方形分龄泳池，可谓休闲配套，一应俱全。

星河丹堤实景图

进入大堂，6.6米的超高挑空入户，备显高贵奢华。同样，每个户型的层高也高达3.1米，赋予室内更开阔的视野。

另外，项目还打造了全龄架空层乐活空间，植入儿童乐园、健身休闲等全龄段需求的活动空间，实现老有所养，儿有所乐。

儿童乐园实景图

值得一说的是，这次的产品融合了中式景观和现代轻奢的风格，打造了七重景观的诗意园林，相当于买一套房享七景。

星河丹堤实景图

除了在产品上高品质打造，项目还投入了大量的优秀社区配套，比如：星河COCO Garden旗舰商业、图书馆、艺术馆、文化室等20余项已逐步落成。

其中，星河COCO Garden在2018年营业额便超过1亿元，客流更是高达603万人次，成为惠阳第一高端商业圈。周边更是还有永辉超市、星河寰宇影院、苏宁易购等多种商业，换句话说，楼上生活，楼下购物。

星河寰宇影院

而且，项目所处环境堪称一流。背靠7100亩亚公顶森林公园，俯瞰丹悦湖，紧邻500万平风田水库以及2.8公里长的环湖景观跑道、1.7万㎡的体育公园。

最重要的是，项目的交通和教育配套，非常醇熟。

项目位于惠州南站旁，一站深圳北，两站香港西九龙，深汕高铁开通后，三站到西丽高铁站，满足半小时深惠通勤。

不仅如此，星河丹堤自带12年制的华南师范大学附属惠阳学校，包括小学部60个班、初中29个班、高中40个班。

并且，学校还额外开设海外课堂、钢琴课等100多门特色课程，培养孩子的全面发展。

华南师范大学附属惠阳学校

在刚结束的今年高考中，华南师范大学附属惠阳学校更是再次轰动了惠湾家长的朋友圈，此次本科上线率高达80.3%，排名惠湾第一！连续三年夺冠！

同样，中考成绩也毫不逊色，有望被重点高中录取人数达290多人，占参考学生比70%，较去年上线人数增长11%。在惠阳前10名中，独占3席，占比最多，其中更是诞生双科状元。

目前深圳学位紧张，学区房的价格也已经让很多家长望而却步，向周边扩散将成为越来越多深圳家长的选择。

在40周年倒计时10天的关键时刻，对于大多数人来说，这是布局惠阳的最后一次机会。有想法的朋友，要抓紧时间当机立断了。