1/6深圳湾悦府价就可买同品质稀缺豪宅？

深圳特区40周年，大湾区人民期待的826大礼包似乎没有如期到来，但其实对于粤港澳大湾区来说，礼包一个接一个，遍及交通、产业、政策等各方面：

1，8月3日国家批复了大湾区13个城际铁路和5个枢纽工程。

2，8月24日深交所创业板实行注册制，这意味着企业上市更加容易。

3，全国首个国际金融岛计划9月9日在南沙动工。

粤港澳大湾区建设在加速，深圳、东莞7月接连出台楼市严控政策，结果就是珠江西岸各地楼市异常火热，多个楼盘一经推出去化率至少7、8成。

先看珠海：据媒体报道，某楼盘7月半个月，销售额超1亿，成交量超100套，几乎整栋售罄，广深等外地客户扫货70多套。

再看中山：中山楼盘外，到处是粤B牌照。有项目在深圳和北方客户的涌入下，两天卖掉了一栋楼，过去每周成交20套，现在每周成交至少40套。

最后重点看南沙：8月8日某楼盘在琶洲会展开盘，现场堪比春运，看房买房人数超过5000人。

珠海斗门某大型楼盘现场

南沙的定位很高：国际级新区、三大自贸试验区之一、粤港澳大湾区的中心。最为引人注目的是：南沙不仅楼市成交火热，在土拍的市场也热度高涨：

8月12日，鲁能地产通过摇号成为南沙湾地块竞得人。它以19117元/平的楼面价，刷新了南沙楼面价记录。

8月20日，深业置地摇号拿下南沙横沥岛尖宅地，楼面价又创新高，达19140/平！

这不断刷新高的楼面价预示着以后南沙楼盘的备案价至少4万+。南沙不仅土地楼面价屡创新高，甚至有楼盘因为过于火热即时调高住宅单价。

接下来我们看看火热的南沙楼市：

01.

深圳客大批涌入

南沙楼市火爆

深圳新政出台后，南沙新房住宅客源中，深圳客的占比从之前17%提升至50%左右（平均数据），主要成交来源由广州客为主变成了深圳客为主。

图源乐有家

据南沙某楼盘销售的反馈，8月以来，他们的成交客户，深圳客能够占到6成，可见深圳客真的在大批涌入。

根据中指研究院提供的数据显示，2020年8月，南沙网签量为2437套，环比增长81.2%，同比增长94.26%，8月在广州市的成交占比更是达到了15.6%，南沙的火爆程度可见一斑。

制表：深圳壹地产 （数据来源：中指研究院）

各大社群也都在谈论南沙，很多深圳客已经嗅到了南沙的房产价值。南沙是真的火！

南沙无论是楼市成交量还是话题度都已经成为大湾区热议重心。

02.

为什么南沙

楼市如此火热？

三大原因助推南沙楼市的火热：

一是粤港澳大湾区一体化的推进在加速，作为大湾区地理中心的南沙将最受益：

无论是交通的互通还是产业人口的互联，都在大手笔地投入和发展。南沙位于大湾区最中心的位置，未来势必会成为大湾区发展的中心。

南沙现在的交通网非常庞大，形成“10、30、60”交通圈，即“10分钟到高速出入口，30分钟到广州中心城区及周边枢纽，60分钟到深圳、中山、珠海、香港、澳门等城市”。

已建成：广深港客运专线、地铁4号线、京珠高速、南沙港快速等。

正在建：地铁18号线、深中通道、深茂铁路等。

规划中：广中珠澳城际等。

南沙天生的地理位置优势奠定了其楼市火热的基础。

二是前海扩容基本已板上钉钉，未来南沙和前海将隔江相望：

官方正式印发了《广东省开发区总体发展规划（2020-2035年）》，其中关于前海合作区连片扩容做出明确批示。

《规划》提到：条件成熟时推动前海合作区实现连片扩区，将蛇口及大小南山片区、宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边地区、会展新城及海洋新城片区整合纳入，并在新扩区域实施前海有关支持政策，叠加自贸试验区改革创新政策。

制图：深圳壹地产

海洋新城片区一江之隔即为南沙，一旦扩容，南沙和前海合作区真的能够实现隔江相望，两个自贸区的发展可以实现相互促进。

三是南沙的产业建设利好一个接一个，产业是楼市火热的重大推力：

南沙今年产业规划建设力度非常大，8月底到9月初有两个振奋人心的消息：

第一，8月28日，2020中国广州国际投资年会暨重大项目集中签约动工活动：智融湾区，驰骋未来——智能网联汽车南沙平行论坛上，南沙区签约动工项目共125个，涉及总投资2365亿元，达产营收/产值3727亿元。

涉及领域包括新能源汽车全产业链项目、生物医药、高端制造、总部经济、科学创新及人工智能、文创教育、都市消费和现代农业等方面。

第二，广州市政府常务会议9月2日审议通过《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的行动方案》（简称《方案》）。

《方案》提出66条具体措施，包括推动广州期货交易所、粤港澳大湾区国际商业银行落地，以及开展不动产跨境抵押登记，试点允许港澳居民将其在粤港澳大湾区内地购买的自住住宅抵押给港澳银行，便利港澳居民在粤港澳大湾区内地购房。

其中广州期货交易所和粤港澳大湾区国际商业银行都即将落点在南沙。

产业、交通、配套，风声和雨声同在，发展的力度都空前未有，动了真格的南沙，其楼市必然会火。

03.

买南沙

锁定灵山岛尖

南沙总体来说，板块较多且分散，那么买房选哪里才更有价值呢？最确定无疑的是明珠湾起步区。

明珠湾起步区发展的定位与优势就是发展金融服务业，起步区由四部分组成：蕉门河口片区、慧谷西区、灵山岛尖和横沥岛尖。

作为南沙自贸试验片区的重点区块，明珠湾起步区区块规划建设金融商务发展试验区，重点发展总部经济、现代金融、科研创新等高端服务业，打造具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区。

明珠湾的价值具体体现在以下四个方面：

产业方面：

目前明珠湾发展了5年，重点招商区域灵山岛尖和横沥岛尖已落户项目31个，涉及总投资约830亿元，金融服务产业与科技产业集聚。

明珠湾部分金融及总部项目 （制表：深圳壹地产）

此外，被誉为全球国际金融领域“F20”的国际金融论坛(IFF)永久会址落户明珠湾。

国际金融论坛(IFF)永久会址效果图 （图源广州南沙发布）

交通方面：

目前连接明珠湾起步区内外的凤凰一、二、三桥已全线通车，连接珠江街及南沙街的明珠湾大桥也已全面启动建设，“凤凰大道—明珠湾大桥—环市大道”和“跨江隧道—蕉门隧道—环市大道”两环交通体系初具雏形。

除此之外，还有规划建设的地铁15号线，它是南沙内部的环线，将会串联南沙各大重点发展区域（蕉门河中心区、明珠湾起步区、万顷沙保税港区、龙穴北、南沙湾等），并且它可以与地铁4号线和18号线衔接换乘，强力支撑着南沙中心城区的建设以及明珠湾起步区与外部的联系。

环境方面：

绿色生态发展的理念，贯穿整个明珠湾起步区的规划和项目的开发，比如灵山岛尖的海绵城市示范点——雨洪公园最大限度地保护了原有自然环境，尽可能降低城市建设对原有生态系统的影响。

灵山岛尖的海绵城市示范点——雨洪公园建设示意图 图源广州南沙发布

配套方面：

明珠湾起步区已建成南沙体育馆、南沙青少年宫、广州外国语学校、广州湾区实验学校(九年一贯制)、安置区小学和幼儿园等配套设施。

其他项目包括中山大学附属第一(南沙)医院（在建）、中山大学附属（南沙）口腔医院（规划中），涵盖教育、医疗、体育、文化、休闲等公共配套设施以及商业、酒店、歌剧院、艺术等高端公共服务场所。

明珠湾起步区四个部分情况如下：

蕉门河片区已经成熟，新住宅量少，慧谷西区主要在进行旧城改造，灵山岛尖和横沥岛尖都属于金融产业的重点区域，横沥岛尖2025年可以完成产业导入，灵山岛尖建设力度最大，预计今年基本完成城市产业导入。显然，最值得投入的片区落脚在了灵山岛尖。

灵山岛尖以凤凰大桥为分界，东侧为金融商务区，西侧为住宅集中区。金融商务区日后将会集聚很多高净值人群，居住需求一定会井喷，自然而然就会导向西侧的住宅区，所以买南沙锁定灵山岛尖准没错。

图源广州市南沙区政府官网

04.

1/6悦府价格

撬动岛尖稀缺豪宅

灵山岛尖西侧住宅区域，汇聚了很多大型开发商，可见这块土地分量之重。踩遍灵山岛尖的各个盘之后，笔者在灵山岛尖的王座位置发现了一个重磅稀缺楼盘——华润置地·广州瑞府。

单单是“华润”这个品牌，就已经让人心潮澎湃。华润在深圳人心目中是非常有地位的，深圳的每一个华润项目都会引起广泛的关注，最著名的当属华润城，其他还有华润银湖蓝山等。

华润城2018年摇号售卖，关注人数和参与人数都极高，当时均价9万左右，两年时间，如今二手房均价已经17万+。

撇开华润所带来的增值效应，广州瑞府项目还有三个稀缺的特质：

第一个特质：极致低密社区，尽享自然。

瑞府总占地约6万平米，计容建面约10万平米，容积率低至约1.5， 总户数仅672户（包括平层、复式和叠院）。

低容积率是居住舒适度的硬性指标，比如香蜜湖一号（1.4容积率）、波托菲洛（2.02容积率）等，但这些都是早些年的项目，现在对于土地短缺的深圳，如此低容积率的项目已经很难再出现，市面上比较低的容积率也都保持在3.5以上。

灵山岛尖上的其他项目，容积率基本都在2.5以上，瑞府这个容积率简直是绝版。

三种居住产品融合，组成了这个低密小区，绿化率很高，整个小区生态环境优美。

华润置地深谙人居理想，在园区设计方面，将岭南活水系、叠景园林、滨江景观和水系石雕铺陈在园区内，让人们沐浴在自然里，尽享最放松的居家体验。

瑞府小区入口示意图

瑞府的整体效果示意图

第二个特质：头排南向180度江景，所有户型全南向。

瑞府的无遮挡南向180度江景视野是灵山岛尖上的唯一，从位置到宅邸的朝向都无可匹敌，可以说占尽了先天优势。

灵山岛尖各金融总部与瑞府的位置关系示意图

瑞府平视效果示意图

第三个特质：复式、平层、叠院三大滨江作品齐发。

一个楼盘集合了三种产品，每一种产品都非常亮眼。

复式产品大面宽，南北通透瞰大美江景，上下双层，享居住乐趣，提升实用空间，户户带入户花园，近赏花卉草木，让居者将四季风光尽收眼底。

此种产品拥有超高得房率，110平可以做成四房三卫，135平可以做成五房三卫，皆为双主套，至少3个房间南向望江。这种产品不仅灵山岛尖绝无仅有，放眼大湾区都是稀缺的。

133平复式样板间

平层为板式大宅，板式大宅的特点就是南向面宽大，进深短，南北通透，全明户型，低总价即可开启品质江湾生活。

140平大平层样板间示意图

叠院有上叠和下叠，上下叠皆有5层空间，上叠私属星空大平台，南向舒阔宽厅，方正大气世家风范；下叠大庭院，享美景阔揽天地，格局方正通透，阳光清风于此和鸣。

下叠样板间示意图

除了拥有这三点，瑞府周边名校云集：一路之隔即为广州湾区实验学校，附近还有江灵路小学和广大附中实验学校；商业资源丰富：灵山岛尖地下空间拥有5大主题区域，项目自身也有商业配套；与横沥岛一江之隔，尽享两岛配套。

广州市湾区实验学校

灵山岛地下空间示意图（图源e南沙）

华润自带商业效果示意图

此地的江景可以媲美深圳湾的海景，同样是华润的作品，这里价格仅为深圳湾悦府的1/6，加上未来这里必成大湾区的核心所在，价值不可估量。

瑞府眺望的江景 photo by lemon

一直在深圳塑造豪宅的华润，岛尖出手就是臻品，华润的每个项目关注度都非常高，无论是深圳的华润城，还是东莞的万象府。华润这个标签不仅是品质的保证，更是对地段的赋能。

目前灵山岛尖价值已经凸显，加上华润的赋能，未来无可限量。

现阶段将加推110平及135平咬合式复式，你想要的生活，这里都有！