所有的指标都在下行，唯独地价还在上涨？

作者：吾心生

来源：楼市微观察（loushi666）

今天这篇文章从二手房开始。

贝壳研究院监测的重点13城二手房市场报告显示，市场仍在下行。

1、成交量

重点13城二手房成交总量环比下跌7.8%。8个城市成交下跌，5个城市成交量增加。下跌比较明显的是武汉，达21.2%。

2、成交价

重点13城，有11个城市二手房成交均价下跌，上涨的两个城市是大连和天津，涨幅均小于1%。成交均价下跌最大的是成都，达到了7.5%。其次是济南，下跌幅度达到了5.7%。热点城市中，跌幅靠前的是杭州和北京，分别是1.8%和1.2%。

3、带看量和挂牌量

相比较成交量和成交价，带看量和挂牌量能更直接反映市场情绪。

10月份，重点13城中有9个城市带看量继续下跌，跌幅最大的是成都，达到了10.7%，紧随其后的分别是济南、长沙、西安等城市。带看量微涨的是青岛、南京、上海和深圳。

新增挂牌量同时也在下跌，下跌最明显的是西安，达到了31.5%，其余分别是杭州、青岛、天津和成都。

具体见下表

二手房市场的疲软有多重因素，最直接的因素是限购限贷导致的购买力陡降，购买力的下降带动观望情绪不断蔓延。

而在这个时候，我们也能借机一窥房子的抗跌成色。

贝壳研究院分析发下，2018年3季度北京二手房价格下跌幅度靠前的几类房子分别是这些：

1、老破小

20年以上房龄的老房子，即便是成熟地段，跌幅也是比较明显，原因很简单，房子首先是用来住的，即便是投资，也是要靠居住属性打底，一旦居住属性明显下滑，地段再好，也难以获得购房者的青睐。市场转向的时候，跌幅靠前也是很正常。

跌幅最明显的太平桥小区，楼龄达到了31年，均价跌幅达到了18.4%。

2、税费较高的房源

比如“不满二”“不满五唯一”的房子跌幅居前，其中“不满二”的房源，跌幅最为明显，说白了，这类房子就是投资性房产。

这类房子成交均价下跌，有多种因素，一是税费较高，二是下行期购房者议价能力提升，三是投资客对套现存在刚性需求。

其中第三点在成交数据中得到印证。从2017年1季度到2018年3季度，北京“不满二”的房源成交比例在增加，说明投资性需求对房价下跌更为敏感，降价出售维持现金流的需求更为强烈。

3、涨幅明显跑赢平均水平的房子

从2017年1季度到2018年3季度，通州二手房成交均价跌幅排在首位，达到了12.6%。通州一直是很热的区域，价格明显跑赢平均水平，虽然利好是刚性的，但落到具体的房子上，却也并没有那么明显，该跌还是得跌。

下跌不可怕，因为，即便调控如此严密，预期如此之冷，土地的价格仍在涨，10月份全国300个城市住宅用地平均溢价率达到了5%，一二线城市平均溢价率则达到了12.37%，整体溢价率是低于2017年，更是明显低于2016年的水平。但它仍然是在涨，这就够了。

开发商可以降价，但基本上不可能赔钱卖，只要地价仍在涨，这个市场下行的空间就越小，继而影响到二手房的下行空间。

后端的房价在下行，后端的土地价格仍在上行，该怎么理解？一方面是地产商不会因为市场下行就不做生意了，另一方面是地方城市也对调控保持自信，较低的溢价率，有利于稳住市场。

可以说，这一轮房地产下行来的是比较慢的，从2016年调控开始，时隔两年才迎来真正的普遍下行，虽然是普遍下行，但从这一轮小周期的房价峰值和当下的房价绝对差值来看，实际幅度仍然是偏小的。

当前房地产调控很难说会在什么时候退场，它更像是在等待，等待新一轮韭菜的生长，不过没有杠杆的助力，不会再有野蛮生长了。韭菜们要租房之余逐步累积首付，不容易。

房地产的L型走势，正在向我们走来。最大的利好是，可以不被情绪绑架。

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