济南的这个小动作，再次印证楼市的风向已经变了

中国的楼市是典型的政策市，从2007年开始到现在，所有人都在政策的摇摆中做出自己抉择，有的人坚定选择租房，有的人选择及时上车，有的人选择换城市买房，还有的人因为高杠杆而损失惨重。

从2007年到现在，全国楼市一共经历了四轮明显拉升阶段。

第一轮出现在2007年10、11月份，随后迎来第一轮实质性全国性调控，房贷开始收紧。

第二轮出现在2009年末及2010年初，原因特别简单，就是因为2008年的危机，几万亿的刺激开始，降准降息频频，而房贷利率则低至7折，首付则低至2成，契税营业税统统都有优惠。那一轮全国平均房价上涨了约18%，部分城市则直接翻倍甚至几倍。

第三轮出现在2013年初，背景是房地产遇冷，几十个城市调控出现松动，再加上降准降息，这一轮全国平均房价累计上涨约12%。

第四轮则出现在2016年8月份左右。直接原因是去库存及与之配套的降准降息，大背景则是经济放缓。房贷利率7折再现，首付2成再现，契税减半再现，基本上所有的城市都退出了限购。2016年8月份虽然是拉升最为明显的月份，但这一轮拉升延续时间最长，幅度最大，平均房价涨幅达到了37%，一二线城市基本翻倍，全国大量三四线城市房价翻了几倍。

而到了2019年，房地产税继续爽约，空置税也只能是坐而论道，所有人都在观察，政策到底会有什么变化。

今年对房地产的定调，主要是王部长的“五个坚持”。

其中最为关键的新提法是“防止大起大落”。背景则是“住房成交面积增速放缓，成交价格总体平稳，市场预期趋于理性”。

“防止大起”早已完成，那么重心当然是“防止大落”。而正是这种定调给了地方城市操作空间，要稳住地价房价预期，一点点松绑是必须的。相比官宣取消限购限价限贷，这些细微的变化当然谈不上松绑，但它给市场带来的影响就像是“温水煮青蛙”，你懂得。​

有了上述定调，我们再看地方城市的一些动作。

2019年开始，已经上演过的城市有衡阳、珠海、南京等城市。

最新的案例是济南。

大众网是山东的权威信源，其在3月21日连续发了两条报道《济南楼市限价已取消？市建委：限价取消，但限购仍在施行》和《楼市调控政策有变？济南市建委回应不实言论》，被广泛转载，但现在大众网已经看不到第一则稿件。

其实甭管怎么摇摆，是否辟谣，怎么强调调控不动摇，而市场早就已经发生了变化，开发商备案价更灵活，土地取消保障房配建等等。

地方城市的表现是比较零碎的，上面对房地产的定调才最为关键，它决定了地方城市今年敢不敢迈出去。

到目前我们的确看不到一些明显的政策转向，但一些信号值得我们关注：

1、房贷利率和交易税费：很多分支行已经在自主操作下调房贷利率，特别是一二线城市，目前已经带动整体房贷利率下调。至于税费，这是在整体减税降费大背景下惠及楼市的，影响倒不是很大。

2、货币政策：宽松的可能性是比较大的，从2019年开始，房企将进入债务偿还高峰期，按照目前的房地产销售预期，偿还压力很大，要稳住房地产，通过贷款置换，低成本新贷款置换高成本旧贷款势在必行。上面说的是房企层面的，而具体到个人房贷，预期也朝着降息发展。

3、各种“限”的变化。限价是最先放开的，而最关键的限购和限贷，预计较难放开。

大部分地方城市实际上都是希望给房地产松松绑的，但是经历了这么多轮的房地产周期，社交媒体给予楼市政策的关注度已经空前，压力也已经空前。这导致各种戏剧化屡屡上演：我们看到的是通知往往“先发再撤”，但实际却是“暗度陈仓”。最先出现的措施会主要跟开发商有关，你可能感受不到。

楼市的总定调已经确定，接下来就是城市层面的，八仙过海各显神通了。但风向已经变了，只是比较细微。