土地流拍，房企促销，但你们期望的有诚意的降价很难出现

我比较少去现场看土拍的。

上周四，北京六里桥，得空去看了看。

简单说一下结果了，本来是有四块地要出让的，其中有一块地因为无人报价而最终流拍。另外三块地，丰台石榴庄、大兴庞各庄，瀛海各一块。

这其中，庞各庄地块最冷，据说报名的有两家房企，但最终网上竞价也只有一个，最终就是底价被保利摘得了。

瀛海镇的地块争夺最激烈，7个竞买主体，共30轮报价，最终溢价25.8%，成交金额28.2亿，中海还是牛，PK掉两大主要竞争对手拿下，巩固了其在瀛海的地位。

最后，石榴庄地块，地段是最好的，配套是最好，价格是最高的，不过它的优势是不限房价不限售，但热度相当一般，4个竞买主体，仅6轮报价即草草收场，溢价5.65%，被金茂+合生联合体拿下。

另外，庞各庄这个地块，也比较有意思，这块地去年12月是以共有产权地块出让过，但最终流拍，现在改成限竞房地块，虽然也是底价成交，但房企却多付出了12亿。去年规定是售价不超过32000元/平米，现在是不超过42158元/平米。

12亿，换来的是更好的操盘空间，简单说就是更好赚钱了。

另外，石榴庄地块不限价却不受捧，主要原因是地块限制多，房企需要承当的代建部分非常多，总建设用地面积才2.1万平米，容积率为3，代建无偿移交的建筑面积就占到了23%。

对于这次土拍，大家聚焦的都是一些吸引眼球的指标，93.9亿，近百亿，25.8%的溢价率等等。不过我想说的是，其实情况远没有那么好。对于房企来说，现在的土地市场依旧不乐观，不敢报价和只敢报低价的地块比去年多不少。换言之，对于仅有的优质地块，费力去争夺也很正常。

对地产商来说，现在有三大难。

第一是融资，这个大家都很清楚了，据说已经逼得超过360家中小房企破产了。

第二就销售，对房企来说，无非是两个选择，降价或者不降价，不降价很难卖，指标完不成，拖累股价，拖累销售额，甚至会影响未来的融资，因为银行等资金提供方很看重你的盘子大不大。降价走量是需要勇气的。一是要被扣上扰乱市场的帽子，二是可能会亏本。房地产的周期性决定了，现在卖的不少项目都是在高峰期拿的地，利润不算高，降价就等于白干甚至要亏本。当然，也可以卖身，卖项目股权，甚至整个公司都委身给大房企，但这绝对是最后的选择。

第三就是土地，冷得太快。

诸葛找房的数据显示，8月份以来，到9月中旬，二三线城市土地流拍率创纪录。11个热点二三线城市，流拍27宗，仅郑州就流拍11宗，流拍率最高的是惠州，达27.78%，武汉以22.22%的流拍率排在第二位。

地产商现在核算拿地环节，已经将房价模型调得非常严苛了，有top50房企人士告诉我，他们现在都是以几乎房价零涨幅来核算，这种谨慎，在过去几个月简直不敢想象。

典型的就是二线城市，本来房企今年的重点就是二线城市，这一点可以从众房企的上半年财报可以看出来，三四线储备土地比例普遍大幅下降，二线城市储备土地比例明显上升。但当前的土地市场变化太快，眼下二线城市流拍率却是最高的。

武汉，上半年土地市场最火的二线城市之一，现在流拍率居高不下。最近的几次土拍，一半都流了。其他如成都南京天津等也是如此。而整体则是溢价率明显走低，零溢价率地块数量大幅增加。中指院数据显示，8月份10个重点城市宅地整体溢价率环比下降8个百分点，上海只有0.77%。

今年土地市场整体是那种迅速高开，迅速低走的行情。

这种走势都是与政策高相关的。就好比北京这次土拍，冷的冷，热的热。背后是地价仍然不愿意降，地方城市不舍得降，土地市场就不好，开发商不愿意买，地方城市收入也会受影响。

起拍价下降很关键，设置规则降低拍卖过程中的房企争夺的意愿，说白了就是也要限制溢价率。这种地块多搞一点，对城市有好处，开发商有好处，对购房者也有好处。很遗憾，现在的现实是地价的源头依然坚挺得很，压力都扔给了开发商和购房者了。北京还算好，也最多是调整一下规则，并没降多少，但城市段位太高，房企还是得买。但更多城市却不是这样了。

买不起地，融不到钱，余粮卖完了就只能断粮。房企不倒闭才怪，当然你也可以说是优胜劣汰，但这背后起主导作用的还是原地价。

​从现在的形势来看，土地市场的萧条，对后端的房价影响并不太大，地产商们都在熬着，要么熬过去，要么倒下去。

​当前促销的确在增加，有些是分拆，以时间换购房门槛，有些是摘掉了以往的变相加价，，至于买不买房，我只能说，我们所期望的那种有诚意的降价很难出现。