环京一哥房价跌4成？问题就出在“环京”上

最近有一张环京房价过去四年对比图在网上引起热议，燕郊固安大厂永清等地房价跌幅均有巨大跌幅。燕郊跌去4成，其他城市跌得更狠。

必须要说的是，这张图所说的环京各地房价跌幅，基本上是符合事实的。

在上一轮房地产周期中，选择在燕郊等环京区域买房也是无奈之举，原因就在于北京太强了。长三角和珠三角基本上是强强联合，携手发展，但京津冀则不然，北京是"一超"，周边没有"多强"，而更多是穷兄弟。在这种情况下，北京与周边的差距越来越大，人越来越多，住房需求越来越高，房价越来越高，那些刚来北京的人，要想在北京置业，相当部分人只能选择环京地区，这是市场规律。

如果发展得好，这些城市都有机会成为北京的卫星城，但现在的问题是，在协同发展上面，房地产突进太快，其他产业明显跟不上。于是一个严峻的现实出现了，房价与当地收入严重不匹配，比如燕郊即便是目前的18000元/平米，现在燕郊1套100平米的房子，月供也差不多要超过8000元，如果搁在2017年的38000元/平米，房价收入此消彼长，有多夸张，大家可以脑补一下。

在中国的三大城市群中，京津冀与长三角珠三角相比，要逊色不少。仅以房地产调控对比来看，这三大城市群都没有明显区别，大小城市均有调控，但长三角和珠三角的诸多城市房价在调控面前表现均相当稳，但环京城市房价在调控面前就显得毫无抵抗力。

根本原因还在于，这些地方的房子就是专供北京的常住人口，用北京的收入去买上一套环京的房子，压力要小得多。燕郊只是一角，大厂，香河，固安，永清，霸州等地的房地产都或多或少受到了北京一家独大的红利，过去都有过一轮明显上涨。

正是这种特别明确的供求关系，调控就显得非常有效，只需要3年社保门槛，绝大部分购房需求就能直接被挡在门外。更重要的是，在北京工作，去环京置业，可不比长三角珠三角的双城生活，北京和环京的差距太大，这种落差让落户去环京买房的选择的性价比就非常低了。

所以，从2017年到现在，整个环京房价一直都是被按照地板上摩擦，根本看不到上涨的希望。

河北和北京的巨大落差，是环京调控取得明显成效的根本原因。一条高铁放在京津冀和长三角，那效果截然不同，上海是通过高铁向外输出资源，而北京则是进一步吸收周边城市的资源，连天津也是免不了的。海河英才计划实施好几年了，天津在吸引人口方面也几乎没有什么明显的成效。

在拼增长的年代，河北人多少都能感觉得到落差，全国大部分省份都在往前赶，河北就是那个送分的老哥哥。2010年河北GDP排名第6，河南是第5；2019年的河北GDP是3.5万亿，排名第13，河南继续稳居第5，已达5.4万亿。

这些年河南发展四平八稳，湖北要引领中部，四川是西部带头大哥，安徽受益于长三角产业转移，南方城市也是合作共赢，但河北就不行了。燕赵大地供养了北京茁壮成长，现在只能是淘汰落后产能，为环保做出牺牲等等。

其实我们感受最明显的还是房地产，在北京发展足够好，出现大城市病的时候，北京采取的策略是限制人口流入。过去几年北京人口一直在减少，为了巩固成果，北京周边也得联合调控，以彻底疏散人口，而不是在环京形成人口"堰塞湖"。

过去的绝大部分专家在城镇化方面的思路，偏向于"区域均衡"，大城市不能一直膨胀下去，比如北京上海深圳这种。但这种观念也被某些专家所诟病，比如上海交大安泰经济学院的陆铭教授，他就认为，应该坚持大城市化的战略，不能以城市承载力不足为由，以高房价，交通拥堵等问题接单与人口挂钩。

他主张加快实施以大城市核心的都市圈和城市群发展战略，促进资源合理流动和高效集聚，在聚集中走向平衡。比如提倡大城市要加快户籍改革，建议大城市社保20年可落户等等，引起了广泛关注。另外，陆铭在9月29日参加了上海市"十四五"规划专家座谈会。

回到京津冀，过去为了北京，这些区域的房价"必须跌"，现在的环京楼市就是政策市，什么时候放开，那得等落差没那么大了才行，这意味着。环京不能再是"睡城"，而是卫星城。这条路还很长。