探盘：房企激战城市后花园

匿名 2020-12-03 01:04 阅读 2000+

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当交通工具打破空间限制，距离感会逐渐被模糊。于是城市便不再拘泥于面积，不断寻求扩张，实现更大野心。

二线希望进阶一线，一线图谋超级城市。在资源有限情况，城市之间竞争与发展从未止歇。每一座城市都在使出浑身解数，扩大自身领土和影响力。

特别是内陆地区，武汉、长沙、西安、郑州，趁着中部崛起势头，铆足劲扩大版图。郑州从过去60年从“郑县”到“郑姆斯特丹”，跻身排名靠前的新一线。城域面积近十年“长大”70%，上演一出厚积薄发的城市变形记。

区域示意图仅供参考

虽然各方面都交出不错成绩单，但不得不说郑州也陷入扩张怪圈。城市框架不断延伸，主城八区皆扶植子新区。面积扩大同时，发展方向却摇摆不定。

每个新区都在尽情规划宏伟蓝图，想挣得资源倾斜。

但郑州过去只有一个郑东，未来也不可能雨露均沾，所以区域前景不仅要解读未来规划，更要专注自身基础条件。

近日，郑州确定新一轮发展方向！最新城市规划，谋定“东强、南动、西美、北静、中优”布局思路。

也为多年迷乱发展局势，画下句号，而“北静”无疑成为此次定调最大赢家。

惠济北示意图

因背靠邙山，区域内索须河、东风渠、黄河三水环抱，更有湿地公园、大运河、古树苑、黄河迎宾馆等自然人文景观助阵的惠济北。全区坐拥6.4万亩天然林地，10万亩人工造林，及60万亩黄河湿地，森林覆盖率高达42%。也正因为自然资源优势明显才有“城市向东，生活向北”的说法。

对于郑州而言，山、水、城、林是惠济北专属IP，曾经有人将此处视为“绿城”最后一块净土。这里自然条件、人文底蕴，支撑起“绿城”的居住理想，让郑州人有了可以依赖的“后花园”。

只不过早期发展一直低调，致使开发滞后。

饶是如此，北龙湖还未成型前，惠济北先后诞生九郡弘、迎宾路3号、天伦庄园、怡丰森林湖等改善项目，成为郑州典型富人区。从现在二手房市场，依然聚焦终极置业的目光，就不难看出当初的辉煌。

大北区规划示意图仅供参考

而今郑北迎风而上，主打“五旅融合”战略。从2017年至今，围绕大运河通济渠郑州段和特色小镇群建设，升级改造黄河、索须河沿河景观，着手自然风光+黄河文化+慢生活的宜居城市建设，也给北四环外带来新机遇。

索须河实景

仅世界文化遗产大运河重要节点索须河的治理上就投入40亿，目前虽然河道治理工作还未完成，但不少河段景观已经初步开放，供市民游玩。

随着区域建设完善和成熟，其发展势头也在加速，曾经被诟病的商业、交通短板都在质变。

2016年惠济万达开业，打破区域商业空缺；之后美景万科广场问世。未来两到三年里碧源月湖、锦艺四季城、天地湾等多个大型商业都将陆续开发，商业贫瘠的惠济北在不断革新妆容。

不仅如此，随着四环快速化，加上地铁2号线二期预计年底开通，未来配合连霍高速、京广快速、大河路、文化路.......而构建的立体交通网，可快速通达全城。

在住房不炒时代，“北静”迎合的居住舒适性，毫无疑问将更多的被聚焦。

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区域的发展，嗅觉最敏锐的当属地产商。该区域早已成为房企聚集之地：建业、和昌、锦艺、融创、碧桂园等，项目也是各有特点。

和昌林与城位于大河路北，天河路与绿源路交会处向西300米，总占地约978.9亩，总建筑面积约129万方，分3期开发。项目配套规划商业中心、娱乐休闲设施、多所学校、同时周边还被规划政府办公地、康养用地。

和昌林与城效果图

一期已经售罄，在售二期占地约91.7亩，容积率为2.49，涵盖叠墅与小层，面积段从83-140 ㎡，产品丰富，可供不同置业需求选择。

此外是2000亩融创瀚海大河宸院，一期于2017年入市，洋房19000元/㎡、小高层16000元/㎡均价爆卖，不久前刚交付。如今在售二期总占地面积约50亩，由6栋高层组成，尾盘均价13000/㎡。

还有碧桂园天澜，因为限高、限容，天澜的产品规划为小高层，叠拼，总占地面积约160亩，目前在售一期，户型120㎡起步，均价12500/㎡左右。

碧桂园天澜沙盘

此外还有建业运河上院、怡丰森林湖等已交付项目，二手房市场也颇受关注。

尤其和昌，作为郑北拓荒级元老，首个项目怡丰森林湖不仅让其积攒口碑，更成为和昌地产起飞标志，也为和昌林与城在区域内俘获不少粉丝。

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其实整个惠济北虽然在售项目不少，品牌不弱。奈何各房企开发进度不同，开发体量也大小迥异，导致各自为政，没有统一规划及发展理念，好在有和昌这个拓荒者。

作为和昌郑州区域的大本营，从2009年怡丰森林湖开始发力，至今已经在此经营十年之久。

当时候区域处在初开发阶段，和昌就着眼于区域内宜居属性，耐着性子做了森林湖这个600多亩生态大盘，早已成为惠济区代表性项目。

当然和昌对于郑北感情也不满足于森林湖，于是就有了千亩大盘林与城。哪怕一度出现K2搅局土拍，和昌也未曾放弃，最终一波三折拿下土地，足以显示和昌对这个片区是有感情与决心。

有了怡丰森林湖高标准示范，加上区域发展也带动整个板块价值提升。于是和昌也在试图用更好的项目去契合区域进步，回馈这片热土。

作为城市运营商，和昌意在与政府合作打造一座“北中心涵养生活区”。于是在项目周边大规划上东侧为市政规划580亩康体用地；西侧地块为惠济区人民法院规划用地，目前已投入建设；北侧67.5亩为医疗服务用地，建成后，业主能更加便利的享受医疗配套，项目自身有约182亩的商业用地，总建筑面积30万㎡，规划有大型购物中心、主题商业街等，后期能更大程度上满足业主购物及休闲娱乐需求。

这些配套设施的穿插在后期社区生活中会发挥无可比拟的作用。

立足于项目本身，设计灵感源自欧洲十大花园城市(巴斯小镇、吉维尼小镇、科尔多瓦小镇)，总体规划以纽约炮台公园为蓝本，将社区当作一个城市来规划。

项目内部不推崇高楼大厦，巨型shopping mall，而是将生活便捷性微型收缩到社区街角内。以街道、公园和广场为中心元素，形成各具特色的主题街区。

以便捷性为主题，将生活配套零距离的穿插在项目之中。大商业满足高档购物需求，小配套打破商业与住宅的割裂对立，充实日常生活。

同时项目拥有丰富教育资源，周边规划有5所小学，4所中学和1所高中，在林与城项目内部规划有2所公立小学和5所幼儿园，意向引入省内优质名校，与周边教育资源相结合。