奥伦达模式在海坨山谷再升级，重构运营

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做小镇，你必须拥有的几个能力

自从2016年以后，中国房地产最热的一股风就是小镇。

如今小镇这股风也吹了4年多，的确也涌现了少数几个不错的小镇，但大部分的项目在艰难的维持甚至在倒闭关门边缘。

在传统地产开发思维的裹挟下，小镇对于大多数地产开发商来说，依然处于探索阶段。

经常关注我们平时推送文章的朋友应该知道，我们特别强调企业的“产品力”。但对于现在如火如荼的小镇项目来说，只有产品力显然是不够的。

曾经一度大家都认为，能做好社群好像就找到小镇营造的精髓了。

所以全国几个社群名盘也一度受到全国地产同行的追捧。

比如社群鼻祖奥伦达部落，其在2011年提出了社群的五同理念，即“同话，同好，同创，同享，同在”，尤其是同创和同享这两个关键词，让全国各地很多小镇和非小镇项目都在学习借鉴。

2017年的8月27号，我和地产自媒体朋友手哥路应刚、黄章林等第一次到海坨山谷，感受了起步期的海坨，有占地175亩亚洲最大的房车营地，在山顶的1473咖啡馆等让人眼前一亮IP配套。

上个月的8月27日，我们几个再次到访海坨山谷，现场感受它的变化。

3年过去了，它的新变化令人惊讶。社群发展的规模更大，关键是他们对运营的重构值得详细的和大家分享。

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如何让重资产变轻？

海坨山谷这几年名气越来越大了。

在全国的户外圈、房车圈、咖啡圈、网红圈，因为海坨山谷内建设的一些IP配套，让它在这些圈子里的名气非常大。

不用说亚洲最大的房车营地，就以咖啡圈为例，资深的咖啡爱好者都以去过1473咖啡馆打卡为荣。因为如果你想上去喝一杯咖啡，需要花费20多分钟爬山上去，而所有的原材料，都是工作人员每天背到海拔高度1473的山上。

当然，在小镇圈，海坨山谷也是名声在外。

项目距离北京开车2个多小时，位于张家口赤城，和北京延庆毗邻，海拔1300-1500米，整个项目在群山环抱的一个山间谷地中建设。

项目定位是国际旅游度假区，服务于全家庭度假。在前期规划的时候，就充分考虑运营需求，把可销售的房子、度假酒店、民宿、滑雪酒店等重资产放在四周，中间的区域做度假运营，形成重资产不重，轻资产不轻的发展格局。

什么意思？

传统开发度假项目的模式，就是在好山好景好水的地方，建基础生活配套→盖房子→卖房子。

看看全国大部分文旅项目里面的房子入住率就知道，客户因为好环境而冲动消费购买，交付之后来的次数也很少，里面没什么人，使用价值非常低。

海坨山谷的运营逻辑是，即重资产的开发以运营驱动，作为度假区的配套，以左手运营右手经营的思维服务市场。

举个例子，整个度假区的所有酒店，都是客户购买后再交给海坨山谷的运营团队来运营的，双方根据运营情况按比例分成。

同时，还要把这部分的销售利润再全部投入建设，成为度假区自持的大型配套，如商业街，食堂，旱雪场，探险乐园，剧院，音乐厅，图书馆等。

而轻资产的开发如商业街的餐饮配套、超市、帐篷酒店、游乐设施等以同创为主，和商家谈一个分成比例，互相融为一体搭建平台，让更多品牌、商家入住，丰富内容，满足目标人群在度假需求。

海坨云总经理夏老师说”靠运营挣钱就相当于撅着屁股捡钢镚“，每个业态必须具备市场化的能力，必须具备盈利，否则就不能持续。

所以项目从一开始，就摒弃房产配套的概念，这些配套更不是为了做“销售道具”，只有运营做好了，整个度假区才更有价值。

在盈利面前，是不分轻重资产的。

所以，项目最重要的环节，就是运营。我们一会详细的讲“运营”这个话题。

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海坨山谷的新变化

还是先来看看整个海坨山谷度假区整体硬件的变化。

每一个知名项目一定会有几个超级IP项目，就是所谓的“网红打卡点”。

三年前第一次来海坨的时候，最让人忍不住拍照的IP就是1473咖啡馆和房车营地。

1473咖啡馆前边说了，未来可以远眺到冬奥会的主赛场。

房车酒店占地175亩，共100辆房车，可以和家人有一个不一样的居住体验。

这一次来，在吃喝玩乐住和度假形式方面又有了更多的内容，有了更多可以体验和拍照的新IP业态：

比如UTV全地形车越野，可以和家人一起穿越河谷，山地骑行、探秘黑松林。徒步旅行上，增加了亲子森林探险。

还新建了全程700米的小火车，环绕整个天鹅湖低速行驶。

除了瑞岚等新酒店已经全新开业，又新增了大量的帐篷酒店。

和房车一样帐篷酒店也是孩子们最喜欢体验的地方，草坪嬉闹，夜晚看星星，早上听鸟鸣的声音。

当然，增加配套最多的地方还是吃。出来玩，最重要的就是吃和住都要有特色。

新增了主打北方菜的业主餐厅海坨云食堂，还有临湖而建的独栋建筑天鹅湖西餐厅。

此外还新增了披萨店、面馆、火锅、烧烤以及超市等更多的餐饮购物店。

当然，晚上生意最好的还是新开业的湖边初恋酒吧，来度假的时候可以和爱人一起微醺，回忆过往。

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度假区新运营

但最想和大家详细分享的，就是“海坨云”这个新部门所负责的运营，这也是整个度假区的核心。

海坨山谷的定位是“国际旅游度假区”，服务新中产，打造一个全家庭深度度假首选目的地。

项目营造的核心点是“深度度假”，他们提出“陪伴才是真爱”，也让更多的人愿意带着父母、孩子、爱人，甚至自己的爱宠来项目深度度假。

我们可以回忆一下我们的度假过程。

比如我们带着家人去古北水镇，或者去拈花湾等其他景区，我们能做的就是买票进去，看看风景，逛逛仿古和复原的老建筑，拍拍照片，买点特色小吃；如果还想逛夜景，就在里面很贵的民宿住一个晚上，还是和家人一起逛街、拍照、吃饭。

这个过程全家人一起相对单调，都是第一次去景区并不熟悉，不知道那些地方必去，只能乱逛，也缺乏互动，难以加深家人之间的感情。

如果是遇到周末和黄金周，人挤人，更是难以保证游玩品质，因为这些景区的商业逻辑是靠门票赚钱，并不是靠运营和服务赚钱。

海坨云运营团队要做的就是依靠运营和服务赚钱。由运营来主导，让整个6万亩海坨山谷度假区能够越来越好。

用海坨云总经理夏总的话说他们的运营就是这个16字真经：

在实际运营中，为了保证体验效果，整个度假区虽然不收门票，但是严格控制进入的人数。

在内部的很多度假配套上，海坨云团队从游客角度设置不一样的体验业态，选择与业主“共创”，全部采用联合经营。

同时，充分发挥奥伦达最擅长的优势，就是社群运营。

在海坨山谷专门有专业的人带领游客全家一起玩，这个职位他们内部叫HPTO（HPTO是Health Promotion Tribe Organizer的英文简称,中文意思为健康促进者）。

根据度假区的定位，设定了不一样的体验项目，把度假区的内容全部套餐化，无论是两天一夜还是三天两夜，甚至是自己定制，都可以通过HPTO带领家庭一起玩，无论讲解还是游戏，路线还是拍照，全部由专人带领提供定制服务。

为了保证服务的品质，一个HPTO最多只可以带领十个家庭。

通过这样的努力，希望提高服务品质，让客户的度假体验更好，让每一个来的客户都能带着朋友圈和抖音的好评走，带着好口碑走，愿意主动介绍朋友来玩，也愿意来了一次又一次，因为每一次来玩的配套都有可能不同。

好运营可以提高酒店的入住率，让业主的收益更多；好运营也可以让同创的业态可以更好的盈利，他们愿意在度假区投资更多的配套。

这样从重资产→客户→轻资产运营成为了一个完美的闭环，对投资庞大的地产文旅项目来说，解决了最重要的问题。

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随着运营的越来越好，海坨山谷的大配套和场景远不止这些，未来规划的还有很多很多，但总体是围绕家庭深度度假，以及与其紧密结合的健康、运动和文化等三大产业。

比如仅仅只是围绕“住”这一个体验，未来还会有树屋酒店、儿童酒店、甚至宠物酒店。

将围绕着冰雪、文化、运动、和健康这几个大的产业IP，比如即将开业的旱雪场，即将建设的室内乐园和18公里小火车，此外海坨音乐厅、剧院、美术馆、图书馆等也都在紧锣密鼓的筹备中。

而海坨山谷的运营，相信也会一直进步一直提升，我会持续关注，为大家带来最新的感悟。

有空的话，建议您带着家人一起来漂亮的海坨山谷深度度假，实地体验一下他们的运营服务能力。

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