北京连夜辟谣，为什么？

文/刘晓博

昨天（7月12日）晚上，北京住建委就“存量商办改公租房”辟谣。

其通稿如下：

近日有媒体报道称，北京市有关部门“推出新政，存量商办改公租房，可居住，还可落户”。市住建委昨日表示，并未出台此政策。

市住建委相关负责人表示，本市并未出台存量商业、办公类项目改公租房政策。媒体在报道中提到“市住建委相关负责人表示，这一政策主要是结合‘三城一区’及其他重点功能区建设，实行更加积极的住房支持政策……”为市住建委今年6月面向社会公开征求意见的《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》中的有关内容，并非所谓的“存量商办改公租房政策”。

市住建委在此提醒广大市民，不要轻信谣言，以官方发布信息为准。

那么问题来了：市场中怎么突然会有这种传言？

其实很简单，2016年6月3日，国务院办公厅发布了“关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发〔2016〕39号）”。在这份文件的第12条，有这样一段话：

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

也就是说：在国家层面上，的确有“将商业用房等按规定改建为租赁住房”的说法。而且土地用途还可以从“商业”调整为“居住用地”，这意味着房屋的性质将从“商办”调整为“居住”，落户、学位等，当然就会有。

北京辟谣则说明，北京目前不打算这样干！

楼市调控进入了“因城施策”的阶段，北京面临疏解非首都功能、控制人口流入的重要任务，所以北京不执行“商改租”是可以理解的。

事实上，早在2017年3月26日北京就出台了空前严厉的“限商令”——文件名称是“关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告”，这个公告规定：

1、商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途；

2、新建商办项目，最小分隔单位面积不得低于500平方米；只能卖给企事业单位，再次转让也必须卖给企事业单位；

3、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的；在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

4、个人购买商办物业，不给贷款。

可以说，北京“限商令”空前严厉，基本上把商业、办公类物业“彻底速冻”。

为什么这样做？因为此前两年里，北京商办物业改为“居住用房”十分普遍，这类房子销售占新房的比重超过一半，让北京通过限购住宅控制人口流入的努力，被对冲了。

在北京调整城市定位的大背景下，商办物业遭遇了空前严厉的调控举措。随后，上海、广州、深圳等城市也有一定程度的跟进。但事实上，除了上海有控制人口流入的要求，其他城市面临的情况不仅跟北京完全不同，跟上海也大相径庭。

所以，一年之后，不仅广州等城市限商令松弛，上海也放松了。事实上，在中国几乎有所的城市，商业办公类物业都是过剩的，北京上海也是如此。但北京太特殊，即便过剩，也要挺住！

难道北京没有动过放松的念头吗？恐怕不是。今年3月17日，北京规划国土委曾引发过一份《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。在“首都功能核心区以外的中心城区”的正面清单里，赫然写着这样一段话：

鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。

但这仅仅是一闪念。此次北京住建委的辟谣，是最新的说法。这说明，北京仍然会坚持“限商令”。

说实话，北京人气、财气太旺。每次到北京出差，我都会感到巨大的心理压力——对北京的交通没有任何预期，视每次出门为畏途。所以北京执行严格的限购、限商措施，是可以理解的。

所以，假如你在北京买了商业、办公类房子，短期内看不到利好。但说实话，经过一年多的调控，北京的商办物业真是很便宜。

在其他城市“商改居”将带来一系列利好：相当一批商办物业将被盘活，购买者将获得政策红利。这对于住宅市场构成利空吗？是利空，但不算大。因为地方政府会控制好力度，会避免对住宅市场构成较大冲击。事实上，目前一线强二线城市的住宅库存普遍偏低，需要增加一些增量进来。